今年房贷业务的“冬季”来得特别早。面对购房旺季的到来，银行房贷却有些不给力。这无疑给“押宝”金九银十的开发商注入了一支“降温剂”。昨日，商报记者走访市场了解到，已有少数股份制银行暂停接收房贷业务申请。而部分开发企业则酝酿对一次性付款购房者加大优惠力度以加速资金回笼。

    现象

    少数银行暂停房贷业务

    “我们现在已经没有额度了。二手房早就不接单了，现在即使是一手房也不能接单，主要是没办法承诺何时有额度可以下来，接了单只会引起纠纷。”昨日，商报记者向一家股份制银行进行咨询时，客户经理这样告诉记者。

    “越接近三季度末，额度就会越紧张，因为无法放款，只能暂停接审批件，现在都在全力以赴揽储。”市内另一家股份制银行客户经理告诉记者，现在还无法谈及恢复办理房贷的时间。

    “暂停接单的毕竟是少数银行，大部分商业银行仍在发放个人住房按揭贷款。只是因为积压的单子比较多，办理贷款的时间比上半年相对更长。”昨日，市内另一家大型国有商业银行个贷部负责人向商报记者介绍。据其透露，就在上周监管部门曾召集市内开展有个人住房按揭贷款业务的银行开会，要求商业银行尽量保证受理刚需购房者的首套房贷款申请，合理把握信贷发放节奏。

    利率上涨申办贷款门槛提高

    家住沙坪坝区山洞的市民余明先生*近有点郁闷，他因为信用卡有多次逾期记录，其申请的首套房贷款利率需要在基准利率的基础上上浮5%才能通过审查。

    “*近的确是对部分征信条件不好的市民上调了利率，一般是在基准利率的基础上上浮5%。如果是购买的二手房，利率则可能在基准利率基础上上调10%。”市内一大型国有商业银行个贷部经理向记者证实，有的支行已经根据客户的个人征信情况对房贷利率进行了调整。

    “主流仍然是基准利率，只有信用有瑕疵的客户遭到了利率上浮。”市内一大型房产中介人士坦言，他们合作的部分银行近期都对首套房贷利率进行了微调。以前如果客户信用卡逾期三四次，银行一般会直接忽略，并不会影响利率。但现在，银行开始对客户的资信条件严格“打表”。

    记者还了解到，房贷申请除了门槛提高利率爬升外，放款速度也逐渐放慢。“今年4、5月份银行贷款正常发放时，个人住房按揭贷款的发放时间普遍在半个月左右，现在看来即使是正常发放也需要一个半月左右时间。”市内另一家股份制银行个贷部负责人透露。

    影响

    开发商扩张动力或减弱

    对于目前正到处攻城略地的开发商来说，房贷收紧也带来了丝丝寒意。“这两周来看了10多个楼盘，工作四年攒了首付，若办不下来贷款，只好推迟购房。”昨天，在鸿恩寺某楼盘的售楼处，看房者李明告诉商报记者。

    该楼盘营销负责人称，房贷收紧或导致购房者推迟入市。该楼盘在8月底开盘后，目前9月份所接待的客人中约有3成都跟置业顾问说，若办不下房贷就只好先缓一缓。

    “立竿见影。”重庆亲禾城产业发展有限公司副总经理陈华睿则用了四个字来形容房贷收紧对楼市的影响。“房贷收紧要么是缩减优惠力度，刚需置业者会觉得成本增加，开始观望；要么是直接不予办理，由于主要是针对二套或多套房，刚需也会推迟入市，这样部分开发商在四季度推大量高端产品以提升利润空间的预期将落空。另外，对以销售产品为资金回笼主要渠道的开发商来说，扩张动力或将减弱，近期或将暂缓拿地。”

    本土另一开发企业负责人对此开了一句玩笑，“这是背后的刀子”。9月和10月本是传统楼市旺季，加上秋季房交会也将举行，所以被很多开发商看作一个很好的销售节点，借以回笼资金。但如果市场需求被抑制，显然期望将会落空。

    “不过，放在全国来看，北上广深等一线城市受影响会更加明显。重庆的房地产市场相对封闭，以本土消化为主打；同时，地价和房价在同类城市中，相对比较低，加上典型的供需两旺，所受到的冲击并不会很严重。” 同策咨询研究中心总监张宏伟称。

    应对

    开发商上调优惠力度快速出货

    “按照过往的经验，开发商无外乎将从施工进度和销售节奏上作出调整。”陈华睿向商报记者表示。对开发商而言，在第四季度是资金回笼的重要节点，在这个时候，开发商反而是加快施工，手头有货以不变应万变；其次，此时惜售显然行不通，所以开发商将压缩利润空间，让利揽客，比如有存货的开发商可能接下来会立即做出调整。

    昨日，多家开发企业的营销负责人赞成了这一说法。本土某知名开发企业策划负责人就表示，该企业在“金九银十”期间一共推出了20多亿的货源，除开既定优惠措施执行外，接下来要加大住宅类产品尤其是刚需产品的优惠力度，同时将好好研究秋交会上的优惠，以期达到快速出货的目的。

    “目前市场表现上，不仅仅是按揭房贷收紧，一些银行对开发企业的贷款也更加趋紧。”重庆新中地产总经理何伟坚表示，在按揭贷款受限的情况下，开发企业将更多地选择非银行的融资渠道。

    “事实上，这几年楼市调控的情况下，很多开发商的融资渠道也积极布局多元化。”隆鑫地产一名副总裁昨日向商报记者表示，隆鑫地产目前传统融资（银行贷款）和创新融资（房产信托、海外融资等）方式已经平分秋色。

    新闻纵深

    借助金融杠杆调控楼市日趋明显

    对于房贷收紧的原因，银行方面普遍的说法是额度紧张，但市内一大型国有银行信贷部经理坦言，真实的原因也许复杂得多。其中一个重要原因是银行对房贷风险比以往更加警惕。今年的上市银行中报数据显示，16家上市银行不良贷款余额达4400亿元，相比2012年末增加了近400亿元。此外，市场上有关房产税的传言，也提高了银行对房贷风险的警惕。

    “一方面是银行放贷前松后紧的现象仍然存在。但另一方面，银行对房地产市场的预期恐怕是收紧房贷更重要的原因。”另一家股份制银行个贷部负责人表示，房贷作为一种银行争相追捧的优质资产的时代也许在逐渐远去。

    在市内商业银行人士看来，由于银行资金总体仍呈现紧张状态，放款额度有限。在这种背景下，总行也强化了银行信贷结构的调整步伐，对于**提倡而且收益较高的中小企业信贷肯定会进行额度上的倾斜。在银行信贷额度偏紧和资金获得成本偏高的双重作用下，银行对首套房贷进行微调也在情理之中。

    不过，业内还有观点认为，房贷趋紧实质上是楼市调控市场化手段的一个表现，借助金融杠杆抑制房价和土地的火爆行情，而非强制性的行政手段。

    重庆亲禾城产业发展有限公司副总经理陈华睿说，一方面，投资客按揭房贷无门，或没以前那么便利，自然会选择撤离市场；另一方面，在市场观望情绪渐浓的市场下，此前谋求涨价、扩张拿地的开发商都将缓一缓，这在一定程度上将促使楼市和地市降温。

    “在7月30日，中央政治局会议对房地产表态就是促进房地产行业平稳健康发展。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，楼市调控思路渐明，增加供给而非限制需求；着力于市场化和长效机制，从土地、金融、财税等方面继续进行灵活调控。

    一组数据可以佐证。来自**统计局的数据，今年1~8月份，全国房地产开发企业到位资金76960亿元，同比增长28.9%，增速比1~7月份回落2.6个百分点。其中，国内贷款和利用外资分别达12883亿元、344亿元，但自筹资金和其他资金分别达到29216亿、34517亿元。“越来越多的开发商可能将更多得选择自筹资金和其他资金，而非此前的主要靠银行。”同策咨询研究中心总监张宏伟说。