北部湾三市去库存依赖跨省“候鸟”
行业发展暗藏诸多风险值得警惕
拥有沿海、沿边优势的北部湾是我国西部经济发展*有活力的地区，北部湾沿海地区的钦州、北海、防城港三市凭借优良生态环境和相对低廉的房价吸引大量外地买房团前来消费。记者近日采访发现，北部湾沿海城市房地产去库存主要依赖“候鸟”跨省购房、本地居民改善型住房以及炒房团，仅防城港市外地购房群体就超过60％。为了“去库存”，北部湾各地虽然均采取了税费补贴等**措施，但压力和风险仍日益凸显。
滨海楼市去库存“压力山大”
防城港市北部湾大道两侧，映入眼帘的是各种地产广告，本地房地产行业正经受着很大的销售压力。防城港市住房保障和房产管理局负责人介绍，截至2016年5月，本市新建住宅存量276.95万平方米，按前36个月的月平均销售面积12.5万平方米计算，去化周期约22个月。
防城港市部分房企负责人表示，从2014年6月开始，楼盘销售量开始大幅度下滑，并认为短期内防城港市去库存压力较大，甚至有本地中小型房企负责人表示“因为销售困难，今后几年内将减少房地产业投资甚至停止投资”。
在北海市，各小区楼盘销售中心昔日门庭若市的风光景象也已然不再。一位家地产公司的黄姓销售经理称：“去年6月至今，整个楼盘销量下降了差不多四成。”黄经理一年内已经换了三家楼盘工作，几乎每个楼盘都一样，“销量不断下跌”。
北海市房地产交易中心的数据显示，2015年10月北海市新建商品住房交易量为1473件，交易面积13.28万平方米，而2016年2月的数据仅为819件，7.29万平方米，分别下降了44％和45％。但2016年4月的数据显示，北海市新建商品住房交易1625宗，交易面积14.28万平方米，较2015年同期有明显的上升。
另外一组数据更是清晰地勾勒出北海楼市“去库存”面临的压力：北海市目前房地产库存总量将近6万套，待售总面积超过400多万平方米，去库存的周期将近20多个月，而在2013年7月，北海市库存总量不到5万套。
北部湾另外一座沿海城市钦州也正面临着同样的“去库存”压力。钦州市房地产协会秘书长杨文海介绍，去年全市商品房销售面积为170.45万平方米，而目前钦州商品房的库存量约为190万平方米，此外还有大约100万平方米的商业地产存量等待着“去库存”。
但同时也应看到转机，随着广西高铁的开通，特别是城际动车以及跨省高铁的无缝衔接给全国各地的“候鸟族”到北部湾三市带来了极大便利，冬季到北海、防城港过冬的“候鸟族”越来越多，这也为各地的房地产市场带来了极大的转机，多个宜居楼盘被“候鸟族”看好。
多重因素致去库存举步维艰
为了“去库存”，防城港、北海、钦州均采取了控制土地供应、调整公积金贷款政策、出台契税减免补贴、加大城市外省营销等举措，一定程度上**了房地产销售，但“去库存”仍面临多重压力。
一是地区自我消化能力弱，“去库存”主要依赖跨省“候鸟”购房。数据统计显示，三市本级常住人口不到100万人，据不完全数据统计，三市房地产库存总面积近1000万平方米。以三区一县的北海市为例，城区常住人口不到60万，但目前房地产总库存量超400万平方米，远远超过本地常住人口的改善型需求。
本地消化能力有限，只能依靠外来投资者。各地房企负责人表示，到北海、防城港、钦州购房的消费者，主要是来自上海、北京、黑龙江、河北、云南等地区的跨省购房者，其中以到海边过冬的“候鸟”老人为主。记者采访发现，目前“候鸟”购房需求已相对饱和，短期内难以承担购房主力的角色。
二是城市公共配套跟不上，新市民进城落户困难。广西金凯利置业有限公司总经理黄华杰说，根据近年来的销售情况，新市民在防城港、钦州、北海的市区购房多是为享受城市更好的教育和医疗资源。但是随着城市建筑容积率的提升，很多地方配套设施却没有跟上来，城市断头路多，学校和医院等配套迟迟无法建设让购房者望而却步。当地官员坦言，防城港很多住宅小区的城市综合配套预计三年后才能跟上来。
三是产业发展带来的人口聚集效果未能达到预期，令房地产大量闲置。过去10年来，中石油千万吨炼油厂、武钢防城港基地等一批重大项目在北部湾落户，许多地产公司预期会带来城市人口激增，但产业发展的效果却未能达到预期。
以中石油钦州千万吨炼油厂为例，同样生产规模的大庆炼油厂需数万名产业工人，而采用了先进技术和设备的钦州炼油厂只需数千工人和技术管理人员。武钢防城港基地当年**年产量估算需4到5万职工，预计20万人来防城港市落户。但随着钢铁行业调整，武钢防城港基地调整了生产结构，年生产规模降到了90万吨，行业入驻人口大幅度减少，为“钢需”准备的大量房产销售预期只能落空。
行业发展暗藏诸多风险
北部湾沿海城市的房地产“去库存”压力不小，行业发展暗藏诸多风险值得警惕。
首先，既要加快“去库存”，又要保证房地产固定投资不减，地方发展陷入两难困境。防城港市地方官员介绍，自治区今年给防城港房地产行业下达的投资任务是75亿元，预计全市将新增300万平方米，处于“旧账还不上，又要添新账”的境地。
对于企业来说，新增开发量和消化保有量的风险也不断加大。广西桂海实业集团有限公司副总经理苏谊说，按照现有政策规定，在城市**区范围内，以出让方式取得土地使用权闲置一年以上的，按出让金的20％以下征收土地闲置费。“几个亿买的地放在那里不开发，会不断产生财务成本，开发了房子又卖不出去，企业经营资金压力非常大。”
其次，一些城市推行试销政策易引发产权纠纷。记者调研发现，北部湾沿海三市的楼市都存在住宅结构单一，产品定位不清的问题。以防城港为例，商品住宅以中低端为主，大户型和楼中楼较多。为此，防城港市已出台政策，企业可以根据自身库存情况调整户型结构试销，将一些大户型和楼中楼一分为二销售。业内人士分析认为，试销政策对于缓解销售压力存在一定帮助，但容易引发购房者之间、购房者和房地产企业之间的物权纠纷。
另外，政府和企业开发预期可能落空。记者调研中发现，**欠合理和企业开发操之过急是出现大量库存的重要原因。
一方面，为加速城市经济发展，当地对房地产发展**缺乏科学论证，出台各项政策**楼市发展，对房开商尤其是中小企业审批宽松，造成大量项目加速上马，在荒岭野地“拔地而起”；另一方面，房开商在开发过程中，不科学评估周围基础设施的建设水平，一些楼盘周边配套落后，即便修建完成仍然门庭冷落。记者在北海调研的10多个楼盘中，就有4个楼盘的准业主拉着横幅**周边配套落后，**老板跑路等现象。
