二套房首付比例下限降至4成、公积金购买首套房首付**降至2成、普通住房营业税免征期“五改二”……30日,央行、住建、财税等多个部门就房地产政策接连放出“大招”。
随着期待中的“靴子”陆续落地,住房消费“稳定”可期,房价走势如何变化备受关注。
政策预期一并兑现,调整一步到位
30日,央行网站发布《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知“干货”包括:拥有1套住房且房贷未结清的居民家庭再次申请商贷购买普通自住房,**首付款比例降为不低于40%；使用公积金贷款购买首套普通自住房,**首付款比例为20%；拥有1套住房并已结清房贷的,再次申请公积金贷款购买普通自住房,**首付款比例为30%。
随后,财政部网站公布调整个人住房转让营业税政策的通知,规定个人转卖普通住房,营业税免征期限由以往的5年变成2年。
交通银行金融研究中心研究员夏丹说:“二套房首付比例并非之前传言的下调至五成,而是直接降至四成；二手房交易营业税由‘满五**’跳过2009年前曾实行的‘满三**’,调整至‘满二**’。可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速,态度之坚决。”
上述政策利好明显。“以往,不少置换型购房者为了享受‘贷款结清算首套’的政策,往往只能先卖再买；此次新政对于首套贷款未结清的二次购房者首付**比例要求直降3成,后者就有条件选择先买一套,入市速度将明显加快,短期内成交量将获得提升。”德佑链家市场研究部总监陆骑麟说。
而营业税免征“五改二”更是直接关系“真金白银”。以上海为例,按照上海目前普通住宅的总价标准,按5.65%营业税税率计算,内环内、内外环间、外环外一套普通住宅交易可减少税费在13万元-25万元之间。业内人士分析,此次政策调整还将释放一批存量房源。
市场短期压力减缓,长期压力仍存
多个部门30日放出的“大招”对楼市可谓是“及时雨”。
**统计局数据显示,2014年,全国房地产开发投资比上年名义增长10.5%,增速比2013年回落9.3个百分点；商品房销售面积比上一年下降了7.6%。今年1月-2月,全国房地产开发投资同比名义增长10.4%,增速比去年全年又回落0.1个百分点,而商品房销售面积同比下降16.3%。显然,房地产市场进入调整期,交易量下降,开发投资增速回落,区域性差异加剧。
“此次鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期,房地产市场短期压力缓解。”民生证券研究院执行院长管清友说。
但从长期看,房地产高库存的压力仍如“泰山压顶”。仅从去年看,根据**统计局数据,去年全国在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米,其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米,其中住宅销售10.5亿平方米。供需如此悬殊,前几年超量供应土地形成的泡沫短期内难以消化。
上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰表示,房地产复苏周期分为几个阶段:政策松动——销售反弹——去库存化——拿地反弹——投资反弹。目前看,销售仍未企稳,投资反弹更需时日。
“稳定住房消费”不等于大规模“救市”
今年的政府工作报告中,在培育消费增长点方面,与往年相比增加了“稳定住房消费”提法。
“政府希望房地产消费维持在一个合理适度的发展空间内,不出现大起大落。房地产市场既不能重回此前的盲目投资、爆炸式增长的状态,也要防止下滑过快导致失速,引发金融风险、房企大面积倒闭等情况。”**开发银行研究院副院长曹红辉说。
值得关注的是,为“稳楼市”,备受关注的房贷利率优惠也在增大。比如,上海有多家银行首套利率已有优惠,少数银行首套房贷甚至到了9折以下。某股份制银行分管负责人表示,预计各家银行二套房利率会有所分化,不会一刀切,但总体利率水平有望下降,尤其是国有大行。
业内人士认为,稳定住房并不等于大规模“救市”。管清友说,现在楼市政策新思路的一个特点是:政府负责保低端,其他的交给市场决定。房地产业作为支柱产业的定位正在改变。
“维持中国经济的基本增速需要房地产市场稳定,但中央不希望各地一哄而上大搞房地产投资。”曹红辉说。
高端解读
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞:“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措,对于应对目前经济下行压力,实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”
中国银行国际金融研究所副所长宗良:“从国际经验看,个人住房贷款**首付比例一般在30%左右,此前我国二套房普遍执行60%至70%,执行标准明显高于国际水平,偏于严厉应该调整,现在下调到40%左右与国际情况大体一致,也是市场化的一种表现。”
中央财经大学教授郭田勇:“今后住房信贷政策应完善区域化、差异化调整,避免‘一刀切’式的调整。同时要更多依靠市场自律机制,更加尊重市场主体的意见,充分发挥市场化的作用,避免市场无序竞争,实现区域性住房信贷政策的长效机制。”
