据广西社科院专家分析，目前，南宁已进入老龄化社会。在养老金缺口逐步增大、计划延迟退休年龄等消息频出的情况下，以房养老是否是一条好的出路？据悉，国内一些城市也曾试水以房养老，但效果并不理想。专家指出，要让以房养老顺利运作起来，还需闯过“三关”。

    观念关：多数老人尚未接受

    南国早报记者采访了10位拥有房产的老人，他们的观点几乎“一边倒”，大多数不赞成以房养老。目前生活比较困难、子女也没有固定收入的李先生表示，现在他65岁，健康状况还可以，如果日后身体情况不行了，子女也没有能力养老的话，他或许会往这方面考虑。

    记者走访了新竹小区、菠萝岭社区、广西亚热带作物研究所社区等社区的老人日间照料中心(站)后了解到，目前这些照料中心的使用率并不高，给老人留的床位多为闲置。居委会的负责人均认为，除了一些客观原因外，与老人仍习惯在家养老的传统观念有关，“去哪里都不如自己的屋子好。”一名老人对记者说。

    广西社科院专家吴坚10年前就参与过针对广西养老制度的研究工作，他认为，目前广西的人口老龄化与全国的情况差不多，由于养老金较低，部分老人对现金的需求还是比较大的。

    国际上通常把60周岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65周岁以上的人口占总人口比例达到7%，作为一个**或地区进入老龄化社会的标准。

    根据广西统计局提供的数据，截至2011年底，南宁60岁以上的人口119.15万，占南宁人口总数的16.75%，按照这一比例，南宁已步入老龄化社会。吴坚认为，随着现代人寿命的延长，南宁未来60岁以上的人数肯定会逐渐增多，养老市场的容量也会逐步扩大。

    辉煌置业副总经理刘喜认为，国人的传统观念是推行以房养老的一大障碍。尤其是老年人，他们将房子视为自己的终身财产，一开始就想用来传承给子孙；其次，从产品适合的人群来看，富人不需要以房养老，穷人还希望把房屋留给后代，而处于“夹心层”的客户群，则需要改变观念。

    政策关：期待具体细则出炉

    在那些观念比较传统的老年人看来，自己辛苦一辈子挣来的一套房，死后却“流入外人田”，心理上有些难以接受，“将房产留给子女”仍是多数人的选择。但对于一些“三无”(无子女、无收入、无劳动能力)老人和孤寡老人来说，以房养老或许是一道曙光。

    南宁市菠萝岭社区居委会主任杨明红获悉以房养老细则将会出台后，直呼“是件好事”。在长期服务社区老年人的工作中，他了解到，目前已有一些人盯住了老年人(以“三无”老人、孤寡老人为主)的房产，私下与老人达成了这样的协议：老人的生活由他们照料，老人过世后，房产归他们所有，这些协议也会请有关机构进行公证。

    “这些人与老人没有血缘关系，只是为了得到房子，是否真正关爱老人的健康、用心照料他们的生活就不好确认了。”杨明红认为，如果由政府牵头，让银行等金融机构来保证老人的晚年生活，会比个人的信誉好很多。

    南宁望州社区居委会党总支书记邓志凤也在等待细则出炉。据她回忆，该社区曾有一名孤寡老人，生前由社区的社工来照料。老人过世后，房产归社区所有，政府将这间房改建成了社保中心。“目前可能只有孤寡老人比较适合这种养老模式，但如果老人的房子比较简陋，是否达到抵押标准？每月能得多少生活费？”邓志凤认为，*需要获得此类保障的老人，或许房屋条件也不会太好，金融机构还得花钱重建房屋，未必有很大的盈利空间。

    以房养老牵涉到金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，牵涉到房地产评估、产权确定、人的寿命预期等诸多因素。以房养老的“倒按揭”模式，涉及众多领域和部门，还需政府机构从中协调关系和打通相关环节。

    风险关：“70年产权”或是瓶颈

    除了老年人不积极之外，金融机构的担忧也成为影响以房养老推行的一个重要因素。浦发银行南宁分行的有关负责人彭女士说，以房养老在国外已有比较成熟的经验，但要在国内推行或许有一定难度。一方面，并非所有房屋的产权都在居住者手上；另一方面，我国现有房屋的产权只有70年，是推行该政策的一个瓶颈。

    民生银行南宁分行小微及小区风险管理部有关负责人认为，如果金融机构启动以房养老项目，除了银行可以提供服务外，还应引入第三方机构合作，对房产进行评估和处置等。每月发放给老人的金额，一方面要以房屋当前的价值来判断，另一方面也要根据房龄长短来评估。至于老人每月能领到多少钱，该负责人认为可以参照该房屋的月租价。

    宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟表示，现有房屋产权70年，产权到期后如何处置依然存在政策盲点。70年期满以后，是否要补交土地出让金？如果补交，补交标准是多少？如果“70年后房屋产权”不明了，以房养老预计会难以推行。

    业内人士普遍认为，对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”则恰恰相反，随着时间的推移，风险不断增大。吴坚认为，目前确实还没有相关法律明确房屋70年产权的问题，但其实相关的研究和讨论已经在展开，相信问题会得到妥善解决。

    专家解读：以房养老是有益补充

    尽管以房养老政策面临诸多难点，但业内人士普遍认为，以房养老的出发点是好的。如果顺利启动，还是会吸引特定范围的老年人和金融机构参与。

    “以房养老对于城镇中生活不是很宽裕，达到60岁左右的老年人是利好。”吴坚表示，城市中一些企业的老工人本身有面积较小的房子，对现金的需求也比较强烈，希望改善生活。如果将房子卖了，他们会担心没地方住，租出去又不放心。将自有房屋抵押给金融机构，由金融机构按月给他们支付一定数额的养老金，他们继续居住原房屋，待去世后将房产出售偿还贷款本息，不失为一个好的选择。但以房养老作为一种商业养老保险，只是社会保障制度的一个有益补充，两者不应混为一谈。

    吴坚认为，如果全国明年推出以房养老的各项细则，明确房屋升值部分仍归房主所有，应该会对以房养老的顺利推行有一定促进作用。