房价现失控风险 住建部下月将急查限购限贷执行

    继住建部约谈7个房价上涨较高的城市后，本报记者**获悉，住建部督察组下月将抵达地方急查限购、限贷执行情况。

    “督察组由住建部和全国工商总局组成，将对地方房地产的中介违规问题，进行调研和督导，”四川省住建厅的一位人士向本报记者介绍，贯彻新“国五条”要求，核查地方限购、限贷政策的执行，是调研和督导的重要内容。

    据悉，市场存在房地产中介诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷等行为。

    除此之外，住房交易市场存在的炒买炒卖、哄抬房价等不合规住房交易行为也将是督查的范围之内。

    房价现失控风险

    根据北京中原地产市场部总监张大伟的测算，一二线城市已经出现房价失控风险。

    “房企敢以如此高的价格拿地入市，证明了都在豪赌市场爆发式上涨，”张大伟认为。

    按照9月**周频出的地王，以正常的利润计算，目前的市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。

    特别值得一提的是，从**统计局发布的房价数据来看，指数同比超过10%的城市已经达到8个，分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、郑州、南京、沈阳。

    “就目前的情况来看，即使房价停涨，上述8个城市完成年内的房价调控目标的压力也很大。”张大伟说。

    这或许也是住建部月前约谈部分房价涨幅较高的城市的重要原因之一。

    “目前，市场有一个非常危险的情况，就是地价和房价呈现互助式上涨的情况，”张大伟认为，如果不进行抑制，下半年房价、尤其是一二线城市房价明显上涨的可能性非常大。

    中国首席经济学家论坛理事长连平称，上半年，宏观经济形势不好，在稳增长的背景下，给了地产的发展很大的放行空间。

    “现在的问题是经济企稳，数据开始好转，与此同时，房价、地价上涨明显，新的地王亦在出现，”连平认为，这种情况下难保下半年政策还会出现一些向紧的方向的一些调控。

    住建部急查限购、限贷执行

    实际上，本报记者获悉，住建部和全国工商总局组成的督察组，下月将抵达地方，对地方住房交易可能存在的违规问题，进行调研和督导。

    根据新国五条的要求，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

    “调研和督导也是源于新国五条细则的要求，强化市场和政策执行力度，”上述四川省住建厅的人士透露。

    据其表示，市场行为中，存在房地产中介诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为等。

    另外，采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围导致市场恐慌以及通过倒房号等非法牟利的行为也将是督查的范围之内。

    鉴于此，四川省住建厅在对住房交易市场的自查中，也特别强调，对诱导购房人违反限购等政策措施，协助购房人伪造证明材料骗取购房资格等违规问题将予以查处。

    一位接近住建部的人士介绍，房价上涨的背景下，楼市风险凸显，住建部将更多是强化现有政策的执行，比如限购、限贷等稳定市场预期，与此同时，也将配合有关部门制定长效机制。

    住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也认为，对于因供应不足而导致房价上涨过快的城市，政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降，“限购”升级不失为一种应急缓解供求矛盾的办法，也是必要的措施。

    连平也表示，四季度房地产调控会趋紧，但不会过于强烈，更多的还是强调限购、限贷这些政策的执行。毕竟现在很多地方执行得不甚严格，会有严格强调如何强化执行的过程。

    实际上，在此次督导中，住建部亦要求，各地房地产管理部门开展专项治理过程中，完善长效机制，建立健全房地产交易资金监管、房地产交易合同网上签约等长效制度的完善。

    地王豪赌楼市爆发：房价一年需涨50%才能盈利

    地王激发了市场对房价极大的想象空间。

    在融创葛洲坝联合体以超过3万元/平方米的价格拿下亦庄地王之后，亦庄多个即将上市的项目价格出现跳涨。如位于亦庄的万科某项目，直接将拟售均价从2.7万元/平方米上调到3.2-3.5万元平方米。

    北京中原研究总监张大伟称，据他测算，按照今年频出的地王测算，房价未来需要涨幅达50%才能符合地王预期。

    被地王激发的市场

    8月本是销售淡季，但在地王频出的背景下，开发商普遍获得大丰收。统计数据显示，前8月，已公布销售业绩的20家房企，总业绩达到4787亿，比2012年同期的3705亿增长30%。

    而且是量价齐升。例如，位于房山区的金域缇香项目，上周六以24000元/平方米的价格开盘之后，周一即将售价上调至27000元/平方米。

    北京除了占比已经不多的中低端刚需盘，中高端楼盘价格也在不断冲破上限。中原地产统计数据显示，今年截至9月10日，北京单价超过5万的住宅类物业，签约套数已达1635套，创造了历史新高。

    据亚豪机构数据统计显示，8月别墅市场成交均价为31390元/平方米，环比上涨8个百分点，同比上涨22.4%，创下有史以来的月度价格新高。香江别墅开盘当天热销55套，销售额5.1亿元。财富城堡借机推出“双墅王”产品。该项目毗邻的孙河乡区域，地价飙升至5万元/平方米。财富地产董事长王喆认为，高地价凸显其项目售价的价值。

    地王也激发了二手房业主涨价的念头。链家市场研究部称，业主对市场价格的预期不断走高，议价空间缩小，短期来看，二手房成交价格仍具备稳定的上涨潜力。

    中国水电建设集团房地产有限公司副总经理谢苏明在格林云墅产品发布会称，他们也注意到目前土地市场热度很高，但大部分**、地王都是在一线以及发展比较好的二线城市。谢苏明认为，城市的发展一定是沿着城市带的梯度发展，一线城市吸引着更多资源，土地资源有限，房价上涨尤其是高端房价的上涨，是一种必然趋势。

    房价还将翻番？

    据不完全统计，*近4个月内，一线城市已经诞生13个地王。

    张大伟分析认为，按照目前市场上频繁出现的地王，如果未来售价要达到正常的利润，房价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。因为，大部分地王地块的楼面价已经超过区域内在售的房价。

    政府也成为推涨地价的推手。据媒体报道，包括江西宜春市、江苏盐城市、黑龙江齐齐哈尔市等2013年都修订了土地基准价格。一些城市藉此提高土地收益，来解决地方政府的债务问题。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市土地供应量偏少，供求关系持续紧张，房价面临快速上涨的压力。未来一线城市不排除房价翻番的可能性。

    张大伟认为，在限价的大环境下，房企依然敢以如此高的价格拿地入市，表明它们都在豪赌市场爆发式上涨。这也证明了一二线城市的楼市调控政策已基本失效。很多城市都难以完成年度调控房价任务。

    某近期频繁拿高价地的开发商称，房地产**风险在土地，但近两三个月下来，风险已经被地王化为无形。他认为，房地产至少已经不是政策打压对象，“要松绑，要促进。”

    但并非所有开发商都如此乐观。曾经饱尝地王之苦的远洋地产总裁李明在接受记者采访时称，北京当前的地价太高，远洋已经算不过来账。李明称，随着地王频繁出现，尽管远洋的地王项目已经缓过气来，但当年饱受地王的痛苦没有人能够体会。到现在为止，远洋已经有两年半的时间没有在北京拿地