近日，克而瑞发布《中国房地产市场5月月报》。报告指出，2020年5月，全国土地市场表现稳定，成交量虽未能较上月明显上涨，但地价却在北广深为代表的的重点城市优质土地持续入市的影响下再度走高，溢价率和流拍率指标也均表现向好，其中溢价率自今年开年以来已经实现五连涨，再创去年下半年以来的新高。
1、成交：北广深稀缺用地带动地价再度走高，溢价率实现五连涨
截止至5月28日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为17975万平方米，环比4月整月下降了14.1%；经营性土地幅数共计成交2798幅，环比4月整月下降了11.2%；成交总价方面，本月土地成交总金额为5522亿元，较上月下降了12.9%。不过，考虑到月末如浙江、武汉等省市还有多宗土地集中出让，5月整月成交建面和成交总金额大概率会追平4月。成交单价方面，在北京、广州、深圳等热点城市优质地块供应持续发力的影响下，本月平均楼板价依旧稳定在高位，达到3072元/平方米，较4月份上涨了1.4%，突破2018年以来的新高。
市场热度方面，本月成交溢价率延续上升态势，达到16.5%，较4月上升0.5个百分点，实现今年以来的五连涨。各能级城市方面，一线城市四城分化严重，其中京、深两城热度较高，溢价率均超25%，上、广相对较低，均在10%以下；二线城市有9城溢价率超过20%，整体溢价率也进一步上升至17.6%；三四线城市中，绍兴、南通、常州等长三角城市表现突出，溢价率均在25%以上，但大多数三四线的土地多是以低溢价出让，三四线城市整体的成交溢价率较上月下滑了2.5个百分至16.1%。土地流拍方面，以重点监测的城市来看，流拍率有所下滑，环比上月下降1.4个百分点至7.8%；从流拍地块特征来看，这些地块多位于远郊区县，配套欠缺、条件一般，房企青睐度不高，*终遭遇流拍。
2、分布：一线城市量价齐涨，三四线城市地价下滑
4月以来，为了尽快弥补疫情期间土地出让的缺口，各城市都在加速供地，广州、杭州、成都等城市更是供地潮不断，其中不乏稀缺优质用地。与此同时，房企融资环境也较年初明显放松，房企拿地积极性也明显提升，截止本月28号的成交量较4月整月差距并不大，预计整月的成交量和4月将基本持平。分能级来看，一线城市本月表现*为突出，成交总量达到今年**位，地价也较上月进一步走高；二线城市推地量并不及上月，导致成交量较上月差距在3成以上；三四线城市成交量也不及上月，但仅相差5%。
据CRIC监测数据显示，截止5月28号，一线城市成交总量较上月进一步上涨，突破500万平方米，达到527万平方米，较去年5月翻番；由于北广深均有高价优质地成交，成交金额也较上月明显上涨，增至928亿元，平均楼板价也进一步上涨至17917元/平方米。分城市来看，自恢复供地后，广州就一直维持着较快的推地速度，本月成交体量较上月进一步增加，达到263万平方米，是一线城市中成交量**的城市；在成交的17宗地中，11宗为住宅用地，分别位于白云、番禺、黄埔、从化和增城，其中白云江夏地块和番禺汉溪大道地块因区位优越而受到了较高的市场关注，*终在经过多轮竞拍后由龙光和越秀溢价分食，其余地块由于位置较为偏远，*终多以底价成交。邻近的深圳本月也有4宗地出让，2宗为商业用地，分别位于宝安和龙华，由华侨城和荣超分别竞得，另2宗为住宅用地，其中位于光明区的大型综合体项目用地由华侨城竞得，南山前海稀缺宅地则由龙光以**限价斩获，可售楼面价超过了8万元/平方米。
和深圳一样，土拍掀起热潮的还有北京，在东三环旁三宗稀缺宅地入市出让的影响下，北京本月的溢价率高达26%，是一线城市中成交溢价率**的城市；优质宅地的入市出让也吸引了多家企业的布局，合生、恒大、首开、路劲等均有落子。此外，上海的成交量也超过了100万平方米，共计成交了23宗地，但由于地块多位于松江、宝山、浦东南汇等郊区，*终多为底价成交。
在经历上月的密集推地后，二线城市本月推地节奏有所放缓，土地市场成交量较上月有所下滑，仅为3604万平方米；虽然成交量下滑，但地价却在南京、杭州、苏州、成都等多个城市均有优质土地成交的带动下呈现上涨趋势，平均楼板价上升至5597元/平方米。具体来看，中西部城市仍是成交主力，重庆、成都和郑州的成交体量均超过200万平方米，其中成都的成交体量**，总成交建面达328万平方米，共计成交30宗地，除了金堂、温江等郊区外，天府新区、成华、武侯等主要城区也均有土地出让；这些热点区域是房企争夺十分激烈的区域，地价也进一步走高，如天府新区、成华本月均有区域单价地王诞生。
不仅是成都，杭州、宁波、南京、福州、南宁等城市的土地市场也在优质土地成功出让的带动下继续维持高热度。以杭州为例，在成交的15宗宅地中，除江干和临安两宗租赁用地外，其余地块均是溢价成交，且大部分土地的成交溢价率都超过了20%，由保利、滨江、华景川、新力等房企竞得5宗地均是以**限价成交。此外，武汉本月也有6宗地成交，总成交建面也超过了100万平方米，招商蛇口、龙湖等均有布局。
三四线城市方面，成交体量为13844万平方米，环比上月微降5%，同比降幅超过20%；随着普通地块入市的增多，本月三四线平均地价也较上月回落了3%，成交楼板价降至1858元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，本月有7个城市的成交量均超过了100万平方米，多位于长三角区域，大湾区则仅有佛山的成交量相对较高。成交量**的城市是常州，共计成交15宗地，武进、新北、天宁、金坛、溧阳等均有土地成交；其中，武进热度**，两宗宅地的成交溢价率都在40%以上，由嘉宏和黑牡丹分别竞得。联系市场热度来看，这些房地产市场基本面较好的三四线城市土地市场热度不弱于热点二线城市，如绍兴、南通、金华等多个城市在本月的成交溢价率均超过了20%，竞价超过百轮的现象在这些热点城市更是频频发生。
综上来看，虽然在高能级城市优质土地持续入市的利好下土地市场成交楼板价和溢价率都进一步走高，但涨幅较4月已经明显趋缓，作为市场主体的三四线城市成交单价和溢价率均是出现了下行趋势；以此来看，土地市场热度持续走高趋势较弱。值得注意的是，无论是一二线城市，还是热点三四线城市，优质地块的竞争越发激烈，如北京、南京等城市地价已然涨至高位。随着楼市成交逐渐恢复，在当前融资环境趋于宽松的利好下，接下来这些城市优质地块竞争将更加激烈。
3、重点地块：热点城市多宗优质土地入市，北京**寺地块刷新今年成交**单价
5月以来，以北京、深圳为代表的重点城市加速供地，高价优质土地持续入市，仅北京在本月就有3宗稀缺地块出让，带动地市热度继续上升。就本月总价榜地块来看，入榜门槛进一步上涨，接近50亿元，创下近一年来新高。具体来看，本月榜首地块来自寸土寸金的深圳前海，区位极其显著，尽管是一宗双限地块，*终仍突破了**限价，以115.97亿元的**限价及配建4.08万平方米人才住房成交；门槛地块来自杭州，也是封顶成交的优质宅地，由滨江以49.7亿元的总价及自持3%的条件竞得。
单价榜单方面，一线城市成为**主角，不仅包揽了本月成交单价TOP9，且在入榜的9宗地中多半以高溢价成交，足以可见一线城市本月推地素质之高。在优质土地成交的带动下，本月成交榜首大幅上涨近5成，楼板价高达76168元/平方米，该宗地位于北京丰台**寺，是东四环内十分稀少的商品住宅用地，价值极高，*终成交楼面价突破7.5万元/平方米，成为年内成交楼面价**的宅地。门槛地块则来自南京栖霞仙林板块，周边配套醇熟，一手房源较为紧缺，因此吸引了多家房企前来竞拍，据CRIC机构反馈数据显示，共有30余家房企报名参拍，*终在经过多轮激烈的争夺后，由南京栖霞建设以27142元/平方米的**限价竞得，刷新区域成交单价纪录。
作为土地资源*为紧张的一线城市，深圳每一次住宅用地的出让都吸引着市场的关注，5月15日出让的这宗住宅用地亦是如此。这宗地位于南山区前海板块的中心位置，区位优势显著，同时该宗地也是住宅用地供应极为稀缺的前海片区出让的第二宗限价宅地，属于稀缺中的稀缺，起拍价就接近80亿。因此，该宗地吸引了数十家头部房企前来竞拍，包括招商、中海等央企、国企，*终该地块在经过多轮激烈的竞拍后，由龙光以115.97亿元以及配建4.08万平方米人才住房竞得，成交楼板价达63165元/平方米。
据地理位置来看，这宗宅地临近5号线前湾公园站，再上一站就是5号线和11号线的换乘站前湾站，交通优势明显；同时，地块周边配套也比较完善，商业方面主要以周边社区的配套商业为主，但在距离稍远处就有多家大型购物中心，如来福士、信和购物广场等，教育资源也比较丰富，2公里范围内有多家中小学。
目前，前海片区在售、待售项目并不多，由于片区整体主要以商务办公和产业大厦**为主，商品住宅整体供应较少，*近开盘的招商领玺项目一经开盘就全部售罄，片区内购房需求十分旺盛，项目未来的去化速度预计较快；虽然该地块是限价房，但商品住房限价在10.71万元/平方米，并未明显低于周边一手住宅成交均价，与项目的可售楼板价相比仍有一定的盈利空间。从企业角度来看，该项目的获取有助于龙光增加在大本营深圳的土储，进一步强化龙光在深圳的布局。
5月19日，北京丰台区**寺其余两宗地出让。同5月9日出让的地块一样，这两宗地也吸引了诸多房企的关注，据CRIC机构反馈参拍企业信息显示，融创、金融街、保利联合体、中海、平安等多家规模房企均参与了竞价，在经过多轮激烈争夺后，这两宗地*终由合生独揽，成交总价达107.4亿元。在两宗地中，L-39地块由于起拍总价相对较低，房企竞拍热情较高，*终成交溢价率高达42.08%，平均楼板价达到76168元/平方米，刷新了由年初海淀四季青地块创下的楼面价纪录，成为今年成交地价**的地块。
据地理位置来看，这两宗地介于三至四环间，是四环内极为稀缺的商品住宅用地，土地价值极高；同时地块还有地铁加持，不仅紧邻地铁10号线**寺站，与地铁14号线及**17号线南段距离也比较近，区位优势极为显著。目前，地块周边已有多个品质住宅小区，各类生活配套也已经完善：商业方面，地块周边主要以附近社区的底商作为补充，不远处还有新业广场等商业综合体，能充分满足日常购物需求；教育方面，**寺幼儿园、**寺小学均在地块周边1公里范围内，2公里范围内有多所中小学，资源比较丰富。目前，宗地所在板块一手住房供应稀缺，在售新房项目的**成交均价也都在10万元/平方米以上，并且随着三环周边的宅地越来越少，地块所在区域的房价仍有较大的上行潜力；就此来看，尽管两宗地的成交楼面价均超过了7万元/平方米，但仍有一定的盈利空间。
4、综观：优质土地供应占比将会下滑，溢价率上行动力减弱
2020年5月，由于二线城市推地节奏较上月放缓，本月土地市场成交量并未能延续上月大幅上涨趋势，不过平均地价却在重点城市优质用地供应持续发力的带动下再度上涨，创下近两年来的**纪录，溢价率和流拍率指标也进一步向好。
接下来，结合供应来看，本月挂牌土地的总建面仍然在相对高位，且多集中在下月开拍，预计6月份成交量将会继续维持年内较高水平。而在市场热度方面，虽然目前信贷政策较为宽松，但房企拿地仍然十分谨慎，即使是重点城市，也仅有非常优质的地块才能高溢价成交，但为了保障供应，完成年度供地计划，各城市未来土地供应仍将以普通素质的地块为主；就此来看，溢价率指标在下月难再度走高。
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