2018年，中国房地产市场持续调控。从上半年的“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，到下半年的“稳地价、稳房价、稳预期”。调控思路虽然发生变化，但调控的决心依然坚决。

    虽然本轮自2016年9月以来的楼市调控政策不断深入，但2018年全国商品房销售额近15万亿元、销售面积达17.17亿平方米，均双双创下历史新高。

    商品房销售额在达到15万亿元的历史新高后，未来是否会再被突破？行业的天花板究竟在哪里？

楼市销售额屡创新高

    实际上，“市场化”的房地产业早已脱离了单纯的经济学规律的范畴。我国房地产市场化改革20多年来，在改善百姓居住环境的同时，更是肩负着稳定经济、吸纳货币的重要作用。

    从1987年深圳土地拍卖槌落起，中国房地产的商品化进程才真正开始。观点地产报告显示，1987年房地产业的产值为382.62亿元，在GDP中占比3.14%；而2018年房地产业的产值上涨至59846亿元，在GDP中所占的比例为6.65%。在32年的时间里，房地产业的产值规模增长了156.41倍，而GDP规模增长是73.95倍。房地产业的发展速度远超国民经济。

    据**统计局数据，1994年以前，全国商品房销售额均处于千亿元以下，1994~2003年销售额在1000亿~8000亿元之间。进入2004年，全国商品房销售额几乎以每年1万亿元的速度直线增长。尤其是近几年，更是实现了大幅度增长。2015年全国商品房销售额达8.7万亿元，2016年为11.7万亿元，2017年超13万亿元，2018年达到近15万亿元的新高峰。

    值得注意的是，2018年全国商品房销售额、销售面积虽然分别创下14.99万亿元、17.17亿平方米的历史新高，但12.2%和1.3%的增速均呈现出下滑趋势。2017年全国商品房销售额、销售面积增速分别为13.7%、7.7%，2016年分别为34.8%、22.5%。

    此外，2018年商品房销售额12.2%的增速，也是自1998年房改以来增速的第5低；销售面积1.3%的增速，是1998年以来增速的第3低。

行业天花板究竟在哪？

    而在当前复杂严峻的国内外经济形势下，特别是另一大消费市场——乘用车市场销量增幅大幅滑坡的同时，未来房地产行业的天花板究竟在哪儿？15万亿元的商品房销售额是否会再被突破？

    在企业层面，部分房企公布的2019年销售目标，也体现出“稳”的特点。

    如恒大2018年合约销售5513亿元，增速10%，2019年目标为6000亿元，增速8%；中海2018年合约销售3012亿港元，增速30%，2019年目标为3500亿港元，增速16%；富力2018年合约销售1423亿元，增速74%，2019年目标为1600亿元，增速13%……

    在“稳”的主基调下，未来楼市的潜力在哪里？

    中国房地产业协会原副会长朱中一和**统计局原局长***均指出，我国房地产业起码还有10年左右的发展期。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“长期来看，随着城镇化进程以及棚改的推进，未来楼市的潜力依然存在，市场销售额突破15万亿元的可能性较大。”

    值得注意的是，至2018年末，我国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。

    不过严跃进同时认为，未来楼市将呈现出明显的结构分化的特点。“一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市，随着棚改货币化的退坡，楼市将会出现降温。而一些重点都市圈内的核心城市，仍然保持着对外来人口的吸引，楼市依然有潜力。”

    中国指数研究院此前的报告也认为，未来随着我国人口总量增长放缓，城市间的人口争夺将是一场零和博弈，人口将继续向中心城市流入，同时重点都市圈也将成为人口的主要聚集地。

    可以预见，城镇化的推进，以及人口的持续导入，无疑将是带动住房需求增长的核心要素。

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