近日，包括泰禾集团、福晟集团、正荣地产在内的三家房企分别宣布与信托公司签署战略合作协议，合作规模总计达400亿元人民币。

    《每日经济新闻》记者注意到，近期房企再融资不仅数量攀升，利率也水涨船高，***年化利率接近14%。而近期**统计局数据和城市高频数据均显示，新房销售有趋冷迹象：销售、投资、开工、拿地增速全线回落。

    天风证券研报指出，若新房销售市场2019年持续低迷，则房企资金面或将面临三期叠加：占到位资金接近一半的销售回款2019年或将开始下滑；2019年上半年仍是债券到期高峰，房企借新还旧压力较大；同时，2019年也是非标到期高峰。

     3房企签约400亿信托协议

    仅仅4天，三家房企便签约规模达400亿元的信托合作协议。

    11月21日，正荣地产与兴业国际信托有限公司签署战略合作协议，兴业信托将为正荣地产提供100亿元授信额度。而日前，正荣刚与中山证券举行战略合作协议签约仪式，双方缔结了200亿元全方面资本市场金融业务合作协议。

    11月23日，泰禾集团与光大兴陇信托有限责任公司在兰州市签署战略合作框架协议，建立全面业务合作关系，总规模200亿元。

    11月24日上午，福晟集团与光大信托签署了100亿元战略合作协议。根据协议，双方将在房地产开发、建筑、物业等领域开展全面深入合作。

    用益信托首席研究员李旸向《每日经济新闻》记者表示，上述信托主要是为房企提供金融支持，在当前环境下房地产对融资需求还是很大的。

    亿翰统计数据显示，房企**次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。

    近期多家房企也进行了密集发债，上市房企的融资规模平均每周已超百亿元。而且利率也水涨船高，***年化利率接近14%。在房地产常见的融资渠道如银行贷款、公司债、股权融资等被收紧后，高负债房企的融资需求缺口更大。在此背景下，尽管成本高，但用途较为灵活的信托资金仍成为房企青睐的融资方式。

    而随着房地产调控进入深水区，整体上信托贷款的规模亦明显缩量，同时房地产信托的收益率也不断抬升。**统计显示，今年前三季度，**信托市场上成立的房地产信托产品的平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。进入四季度，截至11月15日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.41%。如果从单个产品的收益情况来看，当前市场上甚至不乏收益率超过9%甚至10%的房地产信托产品。

    但也有分析认为，今年是融资渠道紧张导致企业融资成本抬升，比如信贷、非标利率。而如果融资需求萎缩，企业融资利率将开始见顶回落，比如房地产信托等。

     房地产资金或面临“三期叠加”

    从克而瑞百强房企销售数据看，今年10月份销售金额增速继续回落，**值也在走低。总体而言，销售降温的趋势非常明显。

    天风证券相关研报则指出，若新房销售市场2019年持续低迷，则房企资金面或将面临三期叠加：占到位资金接近一半的销售回款2019年或将开始下滑；2019年上半年仍是债券到期高峰，房企借新还旧压力较大；同时，2019年也是非标到期高峰。

    市场降温导致回款难度加大，利用多渠道融资、强调现金高周转成为房企共识。11月16日，正荣地产集团有限公司发布公告：公司控股股东RoYue将其已发行股本中5.75亿股普通股抵押予以一家资产管理公司，占公司已发行股本比例约13.95%，该资产管理公司独立于本公司及其关连人士；截至公告披露日，RoYue实益拥有本公司已发行股本中的22.79亿股股份，相当于本公司已发行股本的约55.26%。

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