7月2日晚，上海市住建委发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》（简称《规定》），进一步规范企业购买商品房行为，成为继西安、杭州、长沙等发布此类政策之后的又一重点地区。据中国证券报记者了解，调控的主要原因是，存在炒房客注册公司购买房产的行为，这类公司多数体量小，名下只有房产，以股权交易的方式转让公司，变相降低了交易成本，形成供不应求的假象。

  打击空壳公司炒房

  《规定》要求，自7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年，在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币，职工人数10名以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

  诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，上述调控思路与限购一致，均为抑制炒作需求。需求端方面，入市门槛被抬高，部分购买资格被搁置，整体需求量下降。供给端方面，再次上市交易时间延长，部分房源不能上市成为有效供应，二手市场供应减少。

  除上海外，6月底以来，西安、杭州、长沙等多个地区相继发布限制企事业单位购房政策。据中国证券报记者了解，相比个人，以企业名义购房，持有期需要缴纳房地产税，出让环节也要缴纳更高的税费。但在限售期内，以股权交易的方式买卖，而不过户，就可以大大降低交易成本，因此吸引了不少投机客。

  “由于存在很多注册新公司炒作房产的行为，空壳公司购买房产后，房产变为此类企业**的资产，就能够以股权交易的形式转让公司，减少部分交易税费，使得企业购房成为投机行为。上述政策的发布，无疑会起到抑制作用。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

  转战三四线城市

  面对日益趋紧的调控环境，房地产开发商采取向环中心地区转移的政策，不少房企向三、四线城市下沉。这种现象在以上海为中心的长三角地区也较为明显：受土地出让减少，楼盘限价，调控趋严等因素影响，2018年以来，上海楼市供求整体下滑，环沪地区成为不少房企争相布局的焦点。

  平安证券研报显示，房地产企业在环沪地区的布局中，苏州与嘉兴较为突出，因为两者距离上海通勤时间*短，可以切实满足“双城生活”人群需求。此外，苏州本身经济实力较强，城市本身对人口流入有较强的吸引力；而嘉兴在购房成本和限购政策上均具相对优势。

  企事业单位购房人群，主要分为以下三类：**，不具备资质的购房者通过注册空壳公司，达到炒房目的，形成供不应求的假象；第二，企事业单位购买后，当作投资性房地产，投资使用，在上市公司中较为常见；第三，企事业单位正常需求。

  业内人士称，上述调控政策，对**类影响较大。针对第二类购房者，与**类相比，投机性质略小，无法进行股权交易。但是，房价上涨可以起到增厚业绩的作用。

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