*近，一些租赁型住房开始陆续入市，个别项目的“高租金”现象引起了社会广泛的争议。

  对此，5月7日，人民日报特地发表了一篇评论指出：若管理不当，“住”也是可以被用来炒的，届时，普通大众的“住房成本”会进一步上升。

  文章指出，房子是用来住的，不是用来炒的。新房、二手房如此，租房市场也是如此。发展租赁市场，本义在于补上短板、“租购并举”，绝非为炒作者提供转场空间。

  当前，各地有关租赁的支持鼓励政策频出、各方资本力量踊跃进入，这既是租赁市场的幸事，但确实也滋生了一些风险，有些风险来自于拿不上台面的手段。如个别中介机构或“二房东”打着“租赁风口来了”的旗号，哄抬租金、操纵市场、人为制造紧张气氛，进而导致租金非理性上涨。

  人民日报这篇文章的本意是提醒城市管理者在“租房时代”要提防“不良机构”哄抬租金的行为。

  不过，在笔者看起来，大力发展租赁性住房有一个作用就是：稳房价和改善城市住房环境，而普通租房者要承受为此带来的影响——租金上涨。

  其一，大力发展租赁型住房*根本的目的在于削弱刚需们的非理性购房行为，避免源源不断的“接盘侠”产生，进而抑制房价的非理性波动。

  在房地产这条产业链中，居于金字塔顶的银行赚开发商和购房者的钱，开发商赚炒房客的钱（因炒房客是拉升房价的主力），开发商和炒房客赚接盘侠（刚需）的钱。

  这个逻辑之所以能成立，就在于开发商和炒房客呛准了刚需们终究会接盘，哪怕价格涨了不少，他们也要勒紧裤腰带买房。

  与那些炒房客们不同，刚需们买房的**诉求，是想有一个稳定且体面的居住空间，并且能享受到相应的教育和医疗资源，房价的上涨增值倒在次要。

  所以，我们经常会听到这样的对话：

  甲：这两年房价上涨那么多，你前几年买的那套房子赚了不少吧？

  乙：涨了也没用！房子是买来住的又不卖，卖了一家人就要睡大街。

  瞧！这就是刚需们的逻辑。

  所以，刚需们也就注定了要成为开发商和炒房客们的“韭菜”。

  然而，现在大力发展的“租赁型住房”打破了这种“传导”逻辑。

  首先，租赁型住房不卖，就直接把炒房客们挤出了市场；

  其次，打通“租房”与“教育资源”的衔接，降低了刚需们因孩子教育而买房的紧迫性。

  再次，稳定且体面的居住环境，也间接抑制刚需们买房的冲动。

  一旦少了刚需，房价的“火势”势必会慢慢冷却下来。因为，没了接盘侠，开发商和炒房客再怎么折腾，也掀不起房价的大浪来。

  这也是此次大力发展租赁型住房的根本目的和逻辑所在。

  其二，不管哪一种类型的租赁房，都可能抬升“租房成本”。

  未来市场的供应的“租赁型住房”主要有两类，一种是新建的集体性自持租赁住房；二是城中村改造，开发商或其他机构做“二房东”统一运营管理的房源。

  **种的代表就是北京的集体性租赁型住房。

  如2017年北京成交自持住宅用地达24宗，共计86万方。这部分房子入市后，全是出租运营。

  不过，很多一二线城市租金年**率只有1-2%，而按照正常的市场逻辑，租金**率超过资金成本1%以上，自持运营的开发商才能有钱赚。

  而回本乃至赚钱的**途径就是提升租金。

  所以，才有了上个月万科自持租赁项目“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的租赁条件。

  根据某机构测算，若有1%（高于市场平均租金价1倍左右）的自持高价租赁房源入市，就能让整个城市的租金价格拉高2.3%。

  这是一个很显而易见的逻辑，如对面开发商自持小区租2万，对面私人房源才6000，这种情况下，房东肯定要涨租。

  第二种的代表就是深圳的城中村改造。

  深圳的城中村达1044个，城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达4亿平方米，占全市住房总量的49%，提供的租赁住房约占总租赁住房的70%，并居住了60%的城市人口。

  与此同时，城中村由于建筑间距小、通道窄，基础设施不足，火灾隐患种类多，而且村民自己的房屋自己出租，基本是散租的模式，每家也是自我管理，村集体难以提供统一的消防、安护等设施。

  现在为了提升居住品质，深圳允许城中村综合整治并改造成租赁住房。

  说白了，即让开发商接手城中村物业，进行统一全方位的升级改造，包括对基础设施及环境进行提升、美化公共界面、优化公共步行体验及活动空间，进行房屋界面及内部改造装修，植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式。

  这个时候，开发商扮演的就是“二房东”角色，通常会与村民签署10年的合同，而且给付的价格比村民出租的价格要高。

  再加上企业的改造和装修成本，*终的租赁价格要比村民*初的租赁价格高的多，*终买单的还是“普通租房者”。

  当然，这种高成本并不是说钱白花了，至少，居住环境是大大改善了。就看租房者自己觉得值不值。

  结论：

  不管是基于成本等现实考量，还是个别“二房东”的抬价，未来房租上涨将会是大概率事件。

  其实，较于房租的上涨，*可能让大家心里感到不平衡的是“房贷”。

  不管“买房”，还是“长租”，银行、开发商、购房者（租房者）的三角关系是不变的，**改变的就是“贷款的性质”。

  在“买房”模式下，开发商是*轻松的一个，从购房者手中套“首付”，从银行手中套“贷款”，然而闪人。

  购房者再向银行分期还款，此时，房子就相当于一只“定投基金”，还房贷本身就是一种投资行为。

  当然，银行也不赔，银行赚了贷款利息。即只要房价未来是上涨的，它就是一个三方共赢。

  而在“长租”模式下，开发商也是稳赚不赔，先是将一定年限的租金收益（或10年、20年等）打包卖给银行，进行部分变现，同时还能享受未来房子的增值收益。

  银行跟上述一样，还是赚取贷款利息，只不过此时个体的贷款规模变小了。

  而对于购房者来说，此时“购房贷款”变成了“租金贷”。这个“租金贷”的好处有二，一是总金额低（较于房贷），还款压力小；二是提前锁定了租金，避免日后涨租导致租金支出增加。

  坏处也显而易见，“租金贷”是一种消费性贷款，花了也就没了。

  这也是公众对万科“10年180万租金”反应激烈的原因。

  毕竟敢花180万元人民币去租10年房子的事儿，普通大众是无论如何都做不出来的。

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