自2014年年底，雷军投资长租公寓后，全国各地品牌公寓迅速落地开花。而今，短短三年时间，长租公寓还未走向繁荣就已开始洗牌。2017年12月召开的中央经济工作会议，**提出构建长期租赁市场。在租房时代来临之时，哪些运营模式的长租公寓能够存活，哪些会走向消亡，为什么会在发展初期就出现分野？本期周刊试图剖析长租公寓的生存法则和成长逻辑。

    每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉

    仅仅三年，长租公寓还未走向繁荣就已开始洗牌。在以开发商直营、专业机构运作、资本入股等多种方式进入的参与者中，冷暖各异：有政策和资本“棉袄”保暖的，正在蓄力；而那些独力支撑的，或已被冻僵在半路，或被大鱼吞噬。

    有进退有生死、有等级有层次，这才是江湖。的确，长租公寓已逐渐从偏门领域变为主流，并且内部逐渐分化，格局逐渐有了层次，江湖初成。

    那么长租公寓的“江湖规则”又到底是什么，其生存现状到底给出了怎样的生存启示？

    ●多因素助推 长租公寓进入爆炸期？

    近年来，长租公寓市场可谓是群芳争春，尤其引来了资本的青睐。

    1月16日，链家地产旗下长租公寓品牌“自如”宣布，获得40亿元人民币A轮融资。

    得益于存量市场的增长和企业融资模式的多元化，开发商直营的长租公寓也在快速发展。从各家企业的战略布局来看，这片新的市场未来无疑存在极大的发展空间。长租公寓，是一场新的卡位战。

    来自万科2017年三季度报告的数据显示，公司旗下泊寓数量已覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间，规模远高于其他房企的长租公寓。

    2017年12月1日，“招商创融-招商蛇口(25.280, 0.29, 1.16%)长租公寓**期资产支持专项计划”获深交所审批通过。该项目是全国首单长租公寓储架发行CMBS（商业物业抵押贷款证券化）产品，获批发行规模达60亿元，刷新了长租公寓类资产证券化的***额度。

    龙湖紧随其后，于2017年12月5日披露公开发行50亿元住房租赁专项公司债券，其中首期发行规模不超过30亿元。

    2018年1月11日，朗诗宣布和平安不动产达成战略合作，双方计划在未来3年内，在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，基金目标资产管理规模人民币100亿元。

    “2017年下半年开始，长租公寓成为市场热点。过去几个月各大开发商纷纷推出自己的长租公寓平台，同时一些国有银行和机构开始将资金端倾向于这类资产，政府对这类类REITs和ABS的金融创新，审批速度加快。”仲量联行人士表示。

    安居客房地产分析师张波则告诉《每日经济新闻》记者，据不完全统计，2017年全国有近60城出台与租赁相关的政策；2018年，住建部的重点工作之一也是大力发展住房租赁市场，强有力的政策支撑是租赁市场发展的有效保障。

    2017年12月召开的中央经济工作会议，**提出构建长期租赁市场，并支持专业住房租赁企业发展。中指院认为，未来租赁用地的供应力度仍会加大，各企业的参与度也会越来越强。

    在需求端，中国的城镇化进程极大地推动了城市长租市场的高速发展。

    张波表示，城市中的住房租赁需求是长期存在的，且随着人口流动性增加而增长，新一线城市中如杭州、重庆等都是租房需求涨幅较高的地区。

    ●虚假繁荣遇“阵亡潮”市场真相几何

    像自如、朗诗这样有源源不断资金注入和强大房企背书的企业毕竟是少数，近段时间以来，长租公寓市场不断有公司退出，甚至不乏“阵亡”的案例。

    据克而瑞统计，创立于2015年9月GO窝公寓，于2017年底因为经营不善宣告关闭；作为*早一批进入租赁市场的公寓运营商品牌之一，深圳Color公寓官网于2017年年中突然挂出“也许**的离别是为了明日更好的相见”的页面，标志着其正式告别公寓业务；成立于2015年的深圳V客青年公寓，因主打中低端市场被集中式长租公寓品牌魔方公寓相中，并于2017年8月被后者入股，从而与魔方公寓以中高端白领为主要目标人群的定位形成了补充……

    竞争在加剧，市场也在试错，当大量资本进入长租公寓开始新生的时候，也有大批公寓企业退出、衰弱或消亡。

    张波告诉《每日经济新闻》记者，2017年国内长租公寓迎来大规模发展，知名房产企业纷纷进军长租公寓外，中介机构、国资企业也积极入局，激烈的竞争必然会导致部分企业出局。“究其原因，长租公寓由于运营模式导致前期投入资金较大，实现盈利至少需要5年以上，若资金难以保证，其生存空间难以得到保障。”

    张波还表示，长租公寓与传统中介租房的主要差异在于能提供**的服务和多样的装修风格。若不能保证服务品质始终如一，也难以长久发展。

    ●大浪淘沙始见金 哪些企业能留在江湖

    实际上，长租公寓是有自己的生存法则的。在对不少业内人士的采访中，他们认为，“不问盈利、先抢市场”是目前长租公寓首要生存法则。

    以目前进入长租公寓市场的房企来看，无论进入早晚，也无论规模大小，普遍都存在不盈利的现状。

    民营房企或机构更是如此。张波认为，现阶段长租公寓市场的首要生存法则是先不要关注盈利，而是考虑市场占有率。这也要求目前的长租公寓“不问模式、先谈活着”。

    当下长租公寓领域有着多种模型，不同模型适用于不同类型的运营主体，本质上选择适合自己且可以先期发展的似乎更重要。这也使得业内认为，长租公寓需要“不问机遇，先问自己”。

    张波直言，从政策角度来看，房屋租赁无疑是房产领域***的红利所在，但这并不代表长租公寓市场就是个大蓝海，包赚不赔、亦可入市，前面已经有大量企业“阵亡”，而且这份名单在未来还会快速加长。

    的确，并非所有企业都适合且能够进入长租公寓的蓝海。相较之下，大型房企、中介机构和国企有着更多先天优势，也更有可能成为市场主力。

    不过，在魔方公寓相关负责人看来，决定企业长存的因素非常复杂，除了规模，还包括企业的资金、人才、市场变化和发展策略等。虽然发展一定的规模能提供更长远的保障，但长租公寓还是应探索多样化的盈利模式，这是保证生存的必需品。

    “例如，长租公寓多将租客定位为独身白领，实际上家庭租房需求也不小，而市面上的长租公寓多为单间，房厅组合少，并不能满足这部分需求。所以面对目前长租公寓的大量需求和需要提升，供给方还有大量功课要做、市场可探寻。”上述负责人认为，这也是目前难以判断哪些企业能够真正留在长租江湖的原因，未来依然将是洗牌与突破并存的格局。

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