在调控的背景下，银行的个人住房贷款亦受到了严控，房贷降杠杆大势所趋。央行数据显示，2017年前三季度，个人房贷余额21.1万亿，同比增长26.2%，2016年全年这一增速为35％；余额仅增加1.96万亿，2016年同期余额增加为3.63万亿。

    2017年的买房人都有个强烈的感受：从银行贷款越来越难了。

    临近年底，个人住房贷款（以下简称房贷）额度出现了前所未有的紧张，“放款时间普遍延长至半年或以上，部分银行的分（支）行出现了停贷，有些客户因贷款长时间审批不下来，甚至去银监局投诉银行。”一位接受记者采访的机构人士表示。

    2017年，中国宏观层面大力防范金融风险，抑制房地产泡沫，楼市经历了前所未有的严厉调控，房住不炒、租购并举的精神已深入人心。

    在这一背景下，银行的“香饽饽”业务——个人住房贷款亦受到了严控，房贷降杠杆大势所趋。央行数据显示，2017年前三季度，个人房贷余额21.1万亿，同比增长26.2%，2016年全年这一增速为35％；余额仅增加1.96万亿，2016年同期余额增加为3.63万亿。

    从四季度额度愈发紧张的状态看，预计全年个人房贷增速将继续下滑，新增额度显著减少。

    多位银行业人士预计，房地产降杠杆、去金融属性不是一日之功，2018年房贷额度紧张也将是常态。

    这给多年来依赖房地产贷款的商业银行带来了挑战，倒逼银行业务转型。

    放款等半年

    中国银行长沙某支行个贷经理小李，*近加班次数越来越多，有时忙得连上洗手间都一路小跑。

    让她神经紧绷的，是手里的放款审批材料。“不知道2018年的政策和额度情况，我们能做的，就是尽快把手里的资料全部审完，只等额度下来批款。”2017年12月28日，她对记者表示。

    小李透露，2017年好多银行都在抢额度，部分支行上半年就已停贷。“大家都在传，2018年额度还会很紧张。”

    “广州工行没有停贷这么夸张。”中国工商银行广州某支行网点经理小周告诉记者，额度是有的，不过相对往年比较紧张。

    额度紧张导致放款时间大幅延长。多家银行个贷经理表示，以往提交资料到**放款，正常是一个月左右。但现在，“放款排队半年很正常。”小周说。

    2017年12月28日，长沙一位IT工程师小杰向记者发来他申请贷款的时间节点图：2016年8月份申请，2017年1月面签成功，但直到6月份银行才批款。

    融360报告显示，其统计的533家银行分（支）行中停贷银行分（支）行数由1月份的9家骤增至11月的56家。其中超9成表示受额度紧张影响，暂停受理新增房贷业务，消化已受理业务；不到1成表示因为内部业务方向调整，部分地区暂停房贷业务。

    2017年以来，个人房贷余额增速明显下跌。据央行《2017年三季度金融机构贷款投向统计报告》，2017年前三季度，个人住房贷款余额 21.1万亿，同比增长 26.2%，相比2016年35%、今年一季度35.7%的增速下降了约10个点。“房地产贷款增速继续回落。”央行表示。

    一线城市成为严控重点，房贷余额更是降速明显。央行上海总部数据显示，2017年11月份，房贷余额同比增长14.5%，增幅比2016年同期下降28.4个百分点。

    12月15日，央行营管部（北京）发布报告显示，个人房贷余额9646.5亿元，同比增长17.7%，增幅比2016年同期低 25.3个百分点；余额比年初增加1348亿元，比2016年同期少增约1000亿。

    值得关注的是，2017年前三季度，个人房贷与住户部门中长期贷款这两个往年接近的数据，出现了缺口拉大的现象，个人房贷余额增加1.96万亿，中长期贷款增加则达4.2万亿。

    有银行业人士分析认为，不排除一些资金通过非房贷的方式进入了房地产。

    由于央行房贷数据以季度或年度形式公布，四季度的数据尚未出炉。不过总体来说，新增房贷下跌趋势已成。

    中国农业银行有关人士表示，今年对个人住房贷款的投放进行总量调控，预计2017年新增房贷不会超过2016年；中国建设银行方面也表示，今年的房贷增量不会超过2016年，总体将有所收紧。

    2017年12月20日，建行广东省分行行长刘军在中国住房租赁高峰论坛上透露，2017年四季度，建行广东分行住房按揭贷款只有27亿，排队审批的有上百亿。

    “不只是建设银行，所有银行都在紧缩房贷。”刘军预计，这种情况2018年还将持续。

    房贷降杠杆

    买房贷款难、房贷大幅下跌的背后，是中国宏观经济防范金融风险、抑制房地产泡沫的要求。

    过去多年，房地产一直是商业银行的主流业务之一。“银行喜欢房地产行业，链条长，收益大，从1998到2017年，银行给房地产持续造血、输血。”一家大型国有银行内部人士说，该行广东分行现存8000亿贷款中，5000亿与房地产相关。

    但房地产发展过猛，房价上涨太快，会造成泡沫，带来风险。民生证券指出，因2014年“930新政”，房地产市场迎来2015-2016年的大牛市，其间居民购房贷款余额同比增速从15%升至35%；个人购房杠杆率（个人购房贷款余额/GDP）从2011年的15%升至2016年的25%。

    2016年，以个人住房贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%，这一比例明显高于往年。

    民生证券认为，2016年个人购房杠杆率上涨过快，存在结构性风险。

    2016年底，房地产开启新一轮调控，货币政策转为稳健中性，居民房贷转为降杠杆。

    前述银行人士说，2017年以来，央行、银监会不断要求银行降杠杆、防风险，房地产要去金融属性。其中，居民房贷降杠杆、收紧个人房贷成为重点。

    实际上，央行2017年一直在对房贷进行调控。央行营管部主任周学东年初预计，个人房贷占新增贷款的比例2017年会下降到30%以内，相对于2016年45%左右的占比来说，将是明显下降。

    周学东还透露，一二线热点城市的房贷结构问题尤其突出。从2017年1月开始，央行营管部在MPA评估中加入个人房贷增长这一因子，对北京地区全部银行严控个人房贷新增额占全部新增贷款的比重，并将全年调控目标确定为25%左右。

    民生证券宏观固收组组长张瑜指出，在调控下，2017年个人房贷余额增速同比回落，第三季度末为21.1万亿，增速回落至25%；个人购房杠杆率维持在25%左右，开始企稳。

    考虑到2018年房地产调控和货币政策基调不变，张瑜认为，房贷杠杆率会持续下滑。一方面，是银行主动控制个人房贷的发放节奏；另一方面，是居民购房需求在限购、限贷等政策打压下有所回落。

    在房地产的开发贷方面，也可以看出房地产降杠杆的趋势，单纯的地产开发贷余额在下降。2016年12月末，地产开发贷款余额1.45万亿；截至2017年9月末，地产开发贷款余额1.4万亿。多家地产商表示，开发贷一般年初就确定了总额，银行到年底就很少放款了。

    银行调结构

    个人房贷受到严控，房地产去除泡沫化风险，让过去依赖房地产的商业银行开始考虑转型。

    刘军指出，房地产的四限政策增加了整个交易的摩擦系数，让交易无法达成，让房地产资产冻结、去除金融属性，对银行来说，必须重构过去依赖房地产开发贷和个人房贷的盈利模式。

    在中国住房政策转向租购并举之下，刘军认为对银行而言***的机会是住房租赁，建行正在身体力行，把要买房、到建行变成要租房、到建行，要存房到建行。

    据记者梳理，面对房企等机构房东和租户，建行推出了“CCB建融家园”融资租赁、租房平台、按居贷，不仅提供租房平台，还提供租赁金融产品。

    其他商业银行对租赁领域的资金支持也明显提速。中信银行透露，未来三年，将为房企碧桂园提供300亿元长租住宅保障性基金，此外中信集团也将整合旗下中信银行、中信证券、中信信托等金融资源，为碧桂园提供综合化金融服务，双方合作产品将包括但不**于ABS、REITs等。

    中国银行厦门分行则在2017年11月2日，与厦门市国土资源局合作，推进住房租赁市场建设；12月5日，工商银行广东省分行营业部将为广州市城市建设投 资集团有限公司提供200亿元授信资金，支持建设公租房、廉租房、人才公 寓等。

    与此同时，房地产市场进入存量时代，绝大部分房企开始转型，由开发转向开发+运营，对银行而言，也要去匹配房企的新业务。

    平安银行行长胡跃飞认为，过去十多年，住房的自住和投 资需求集中爆发，造就了中国房地产业的黄金时期，这一时期，增量需求推动市场发展，各大房企的经营链相对简单，主要是把房子盖好和卖好。而当供给、需求达到阶段平衡点之时，市场进入了存量时代，经营链变成了生产+销售+运营，这给所有房企和金融机构带来了挑战，以及机遇。

    所谓挑战，是持有一定重资产的房企，资源布局和财务模式都将发生改变，要更加善用金融手段；所谓机遇，是因为存量经营在我国还处于初级阶段，巨大的市场蛋糕将逐渐形成。

    胡跃飞认为，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，不是缩小房地产的市场空间，而是在改变行业的价值创造模式，由单极思维转向多极思维，单元空间转向多元空间，存量经营的价值空间正在开启，有望改变未来市场的格局。

    他透露，目前平安集团正在积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建，后期平安希望联合各大房企，推动多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度早日建立。

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