房企2月销售数据显示，龙头房企销售面积和销售规模均继续保持同比高速增长。尽管部分销售成果来自于去年销售结转，但这一增速仍然超过市场预期。同时，今年1-2月份全国房地产开发投资0.99万亿元，名义同比增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点，同样超出市场预期。

    值得注意的是，受益于限购溢出效应的三四线城市新房销售同比大幅增长。国泰君安研报认为，在短期一二线楼市的资金和需求外溢和中长期产业向三四线城市转移的大趋势下，三四线城市（尤其是核心城市周围）回暖态势有望持续。

    增速超预期

    从目前情况看，主要房企均呈现量价齐升的态势。其中，碧桂园、万科、恒大位于**阵营。碧桂园前两月实现合同销售额872.6亿元，合同销售建筑面积约999万平方米。万科前两月实现销售金额866.3亿元，销售面积588.8万平方米，分别同比增长108.15%和92.8%。同时，万科加大了土地储备，2月新增土地17处，权益投资86.54亿元，同比增加31.58%，新增土地权益面积215.53万平方米，增长92.19%。中国恒大前两月累计实现合约销售金额为684.1亿元，较去年同期增长87.6%；累计合约销售面积750.7万平方米，同比增长77.8%。

    其他主要房企方面，中海地产前两月实现合约销售约310.1亿元，同比增长64.34%；保利地产同期实现销售额288.08亿元，同比增长25.85%；融创同期实现销售235.6亿元，同比增长83%；龙湖地产前两月为244.5亿元，同比增长269%；金地同期签约金额160.9亿元，同比增长52.35%。

    主要房企量价齐升，平均售价也有所提升。

    数据显示，前两月房地产投资增速较去年同期有所增长。2017年1-2月，全国房地产开发投资0.99万亿元，名义同比增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，东部地区投资同比增长7.8%，增速比去年全年提高2.2个百分点；中部地区增长13.7%，增速提高3个百分点；西部地区投资增长7.8%，增速提高1.6个百分点。从投资数据可以看出，中西部地区的投资受益于销售拉动，反弹力度大幅高于东西部地区。

    2017年1-2月，住宅新开工面积增速14.8%，开工意愿进一步加强。

    三四线城市成增长引擎

    从目前销售数据看，受一二线城市调控限购政策影响，三四线城市增速大幅提高。

    数据显示，1-2月份，东部地区商品房销售额6645亿元，增长15.7%，增速回落23个百分点。中部地区商品房销售额2073亿元，增长44.1%，增速提高5.4个百分点。西部地区商品房销售额2088亿元，增长49.5%，增速提高31.2个百分点。

    1-2月，全国住宅累积成交同比增长23.7%。其中，63城住宅成交累计同比增长4.0%，其余500多个三四线为主的城市累计同比增长44%。

    市场机构指出，雅居乐、碧桂园、新城发展主要布局一些强三线城市和优质四线城市。这些公司近期股价持续上涨，显示市场对三四线复苏的强烈预期。

    值得注意的是，环京的固安、燕郊等地春节后房价反弹明显，部分楼盘单价甚至逼近3万元/平方米。

    国泰君安研报认为，三四线城市销售回暖，不仅受到返乡置业、一二线购买力溢出的驱动，还受到产业结构调整带来的人口反向流动的影响。部分核心城市进入了产业升级阶段，生产效率低下的中低端产业向三四线城市调整，让位于第三产业，随之而来的是人口结构的二次调整。在短期一二线楼市的资金和需求外溢、中长期产业向三四线城市转移的大趋势下，三四线城市（尤其是核心城市周围）回暖态势有望持续。

    调控或继续加码

    随着部分城市楼市热度再起，近期调控也有加码的趋势。

    自2月28日至今，至少有11城加入或加码楼市调控政策。这些城市中既包括南京、杭州等前期已经多轮加码调控的二线热门城市，也包括涞水、涿州、嘉善等环京、环沪圈的城市，甚至包括赣州、福建省连江县、滁州市等一些三四线城市。

    从调控的力度看，前期热点二线城市显著高于三四线城市。其中，南京扩大了限购范围，本地家庭全面限购第三套住房，非南京居民限购条件升级。环京的涿州等地主要是限制外地户籍购房者购房，本地户籍购房者则被小幅提高了二套房首付，旨在降温异地炒房。而远离热点的滁州市仅提高了首付比例，居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%，并未作出限购。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从近期一系列的调控政策来看，控制热点城市房价仍然是楼市调控的重点。预计3月份还会有包括一线城市在内的各类城市出台或升级楼市调控政策，尤其是一些热点二线和三线城市。

    中原地产首席分析师张大伟则认为，部分热点区域后续走势主要取决于信贷政策。1月份信贷额度刷新了历史纪录。对于京津冀区域这类易涨难跌的房地产市场，整体依然需要增加政策措施。

    同策机构研究总监张宏伟则指出，由于政策面的从严执行及楼市周期性的因素，2017年核心一二线城市商品住宅市场或将在下半年进入价格调整期。届时或将出现“以价换量”的局面，下半年市场表现将弱于上半年。

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