全国多地房贷政策相继收紧，广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折，其中，杭州部分银行首套房利率已提升至9.5折，重庆首套房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率，北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍，并新增自2月8日起执行二套房贷款期限*长不得超过25年的内容。未来随着调控力度的加大，楼市的监管将会更加严格，预计今年楼市或出现持续降温和房价回落。

    从近期各地相继出台的房贷政策，以及国内国际宏观货币政策趋势来看，2017年整体房贷收紧并逐步提高房贷利率，应该是一个大概率事件。毫无疑问，房地产市场的“金融属性”是引发系统性经济危机的重要来源之一，市场中金融杠杆过高、过多，而此次房贷趋紧反映了监管层着力“防风险”的意图。

    2016年，中国很多城市的房价趋高，一个重要原因就是“金融属性”所致。揆诸现实，在房地产行业，从土地环节到居民购房领域，几乎都是高杠杆。但不能否认的是，房地产开发商、居民负债程度越高，金融加速器效应越显著，后果越可能不堪设想。

    杠杆过高风险大

    事实上，杠杆本身只是工具，但低信用加高杠杆一定蕴含巨大风险。美国次贷危机的起源，足可为前车之鉴。房产本来就具有消费品和投资品两种不同属性，从投资品的角度看，杠杆加大无疑在强化其金融属性。

    次贷危机之后，美国也是在不断调整。目前美国房地产开发资金更多来源于各种基金，只有15%左右是银行资金。资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等各环节基本上由不同的公司独立运作，因而房地产企业的负债率较低。但是目前，我国房地产开发企业的平均资产负债率一直维持在75%左右，这就有点高。

    个人购房虽然有首付款、收入流水等限制，但一些银行、房地产公司、房产中介利用首付贷、二次*押贷、“假按揭”、“零首付”等手段，将这些用以防控金融风险的制度架空，使之几乎形同虚设。

    房贷收紧大势所趋

    在“金融加速器”效应下，某些地方政府、房地产商、购房者似乎都“盆满钵满”。但“一套房价超过上市公司一年利润”的情况，势必不能持续。

    从世界经济史来看，一旦钱流动到房子上，一个**的经济活力往往就凝固在钢筋混凝土上面。此时，房地产就会显现“金融加速器”效应另外可怕的一面——贬值的放大作用。即使预期收益发生很细微的变化，也会发生房价大幅度波动。这种波动不仅让更多没有收益支撑的投资者无法招架，还会放大传导到整个经济。

    去年中央经济工作会议将“防风险”提升到前所未有的高度，房贷引发的一系列金融风险无疑是重中之重。央行通过控制房贷总量、窗口指导、差别化存款准备金利率等措施，初步实现了房贷收紧，这是在减弱房地产的“金融风口”。

    那么，为什么央行现在开始收紧房贷了呢？

    换言之，货币政策转向“稳健中性”，不再偏宽松了呢？这个问题的答案有很多，主要是为了守住不发生系统性金融风险的底线，央行需要对货币流向进行调控，调控对象主要针对金融市场的“脱实向虚”、“以钱炒钱”以及肆意加杠杆行为。

    而对于银行来说，收紧房贷的动机，除了政策面的“窗口指引”，恐怕还有存贷比（贷款总额/存款总额）居高不下的压力。商业银行是以盈利为目的，从盈利的角度来看，存贷比存高越好，因为存款利息意味着成本，而贷款利息意味着收入。存贷比越高，银行的盈利能力越强劲。

    不过，如果存贷比过高，银行贷出去的钱太多，那么其承担的风险也就越高了。根据央行1月披露的数据，全国2016年人民币贷款余额106.6万亿元，同比增长13.5%。而根据标普全球的计算，截止去年底，算上银行理财和影子银行等因素，银行的存贷比已超过80%，且以每年6%的增速上升。

    按此速度放贷下去，再过几年，银行贷出去的钱要跟自己的存款一样多了，这显然是一个危险的信号。所以现在银行谨慎放出房贷，甚至**已有房贷的人能提前还款，这样可以降低它的存贷比风险。

    中国指数研究院发布2016年《中国宏观经济与房地产市场运行报告》称，2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年12月中旬召开的中央经济工作会议确定2017年经济稳中求进的主基调，财政政策更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济，这都有利于为房地产市场平稳发展营造良好环境。而经济环境的稳定对房地产市场的发展至关重要，经济增长通过增加企业利润，扩大就业，提升居民收入等方面不断强化对房地产的影响作用。

    笔者认为，房地产市场有其本身的周期性再加上**政策的调控，这些都有利于房地产市场均衡发展。党中央工作会议的提出要促使房子回归居住属性。所以购买房产需谨慎，以居住属性为主。

    根据新京报、中国经营报、中国指数研究院《中国宏观经济与房地产市场运行报告（2016年）》综合整理。