楼市“迷局”

    自2016年9月末以来，全国已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施，房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。高价地频现的同时，各地的调控政策并未停歇。进入11月，全国共有10个城市在此前的基础上出台“加强版”楼市新政，楼市“拉锯战”仍将持续。

    导读

    尽管本轮调控并非全国通行的“一刀切”，而只是集中在部分热点城市，但政策出台的密度之高、力度之强，仍然被认为是前所未有。且从房地产成交全面下滑来看，其影响力已经波及全国。

    11月21日，当福州市在**内推出9宗住宅用地、其中4宗已超过3万元的单价成交之时，几乎所有从业者都觉得难以置信——福州是本轮较早出台调控政策，且政策力度较大的城市之一。

    今年9月28日，福州发布全面调控楼市的“榕七条”，其中包括提高竞买土地保证金的比例、缩短土地价款的付款期限等。10月6日，福州又出台限购政策，福州五区的市民对144平以下房源限购2套，同时提高了首套房和二套房的首付比例。但这并没能阻止高价地的出现。

    于是，福州再度出台政策予以调整。11月23日，福州下发调控文件，要求二套房公积金贷款首付提高到50％，同时要求新房价格“零增长”。

    过去一个多月来的楼市格局，几乎都处于“地王”与新政交织的复杂状态。业内人士将其称为“博弈期”或“拉锯战”，意为在经过*初的剧烈调整后，市场与政策正在互相角力，以求达成新的平衡。

    楼市降温土地市场仍火热

    自今年9月末10月初超过20个城市出台调控政策以来，房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。

    住宅市场的局面可用“量价齐跌”来形容。据中原地产的统计，11月中上旬，全国54个热点城市共成交住宅15.37万套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。

    其中，11月中上旬，一线城市的住宅成交量降幅为23.5%，二线城市和三线城市分别下降7.5%和11.3%。

    价格方面，根据统计局的数据，10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。10月下半月，深圳、成都、北京、天津、上海、厦门和郑州等7个城市新房价格已出现下降。

    土地市场则并未如预期般大幅降温。虽然高价地的数量有明显减少，但在一些热点城市，土地热度并未降温，且近期有愈演愈烈之势。

    11月22日，武汉公开出让土地17宗，5个地块触动“熔断机制”。尽管如此，武汉仍然诞生了总价为110亿的单幅地块，且当日入账近197亿。

    11月22日，广州推出10宗地块，在超过40家房企的争抢下，共催生7个区域“地王”，土地出让时间持续了近9个小时。长沙也在当日诞生“地王”。经过114轮竞价后，“梅溪湖B-39地块”以180%的溢价率竞出，9240.8元/平方米的单价刷新了长沙的**纪录。

    此前的北京也有土地成交纪录，在设置**限价的情况下，北京并未诞生高价地。但在交易中，开发商触动了“住宅全部自持”的条款，其对企业带来了强大的资金压力。

    易居克而瑞的分析指出，近期土地交易和商品房市场出现冷热差异，主要原因在于，调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。该机构指出，在供应方面，预售证监管加严、房价“限涨令”等政策打击了不少项目的推案热情。在需求方面，限购、限贷等政策并没有从根本上消灭合理购房需求，只是将购房需求延后。并且当这部分购房群体再度回归市场时，往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。

    因此，热点城市前景预期未变，资金流入的冲动依然存在。除实体经济的优质投资渠道相对有限外，在2016年良好的销售业绩支持下，对市场份额的诉求也在推动着房企加大拿地力度。

    “博弈”仍将持续

    就在高价地频现的同时，各地的调控政策并未停歇。据不完全统计，2016年11月以来，全国共有10个城市在此前的基础上出台“加强版”楼市新政，分别是广州、南京、西安、成都、东莞、武汉、深圳、福州。北京在土地出让中推出的“住宅部分自持”条款，同样也被视为新政。

    中原地产指出，自今年9月末以来，全国已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。其中，福州、广州等地在短短不到两个月内出台三次调控措施。

    尽管本轮调控并非全国通行的“一刀切”，而只是集中在部分热点城市，但政策出台的密度之高、力度之强，仍然被认为是前所未有。且从房地产成交全面下滑来看，其影响力已经波及全国。

    中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，此轮政策的主要特征体现为“打补丁、加压力”。也即，一方面将政策延伸至此前未覆盖到的领域，另一方面强化执行。

    如上海近期就发文严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定的行为，并叫停了“接力贷”、“合力贷”等业务，正是对此前调控政策的“查漏补缺”。

    北京某知名房企相关负责人将此形容为一场“拉锯战”。“市场有内生动力，房价和地价都在供需关系的驱使下试图上涨；政府部门则希望市场平稳，所以全面打压。”该人士向21世纪经济报道记者表示，博弈的双方分别是“看得见的手”和“看不见的手”。

    上述人士表示，在本轮政策出台之初，由于力度较大，市场出现全面降温。近期土地市场升温，既有部分城市推地规模较大的原因，也说明市场正在试探性地回暖。但这可能招致政策的进一步打压。

    易居克而瑞认为，为了真正达成2016年的调控目标，防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手，不排除地方政府将进一步出台加码政策。就土地政策而言，该机构认为，不仅是资金来源监管将进一步加严，类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。

    张大伟也指出，预计本次调控将可能持续6个月以上。受此影响，高价地的出现频率将可能降低，市场也会进一步降温。预计四季度大部分城市的房价都将趋于平稳，更多的城市将会出现房价下调。