随着越来越多的内地买家将投资目光瞄向了海外市场，近年来，中国内地房地产开发商掀起“集体出海”热潮。继前期布局之后，包括绿地、富力、首创、万达等房企海外项目今年加速入市销售，海外业绩成为房企新的增长点，房企出海步入收获期。业内专家表示，海外销售期的到来标志房企出海进入新阶段，业绩的背后，是房企国际化逐步成熟的体现，海外房地产业比较成熟，特别是金融与房地产的结合及专业分工都值得国内开发商学习，这些经验会帮助房企再上一个台阶。
海外投资加速
全球知名的房地产服务商戴德梁行近期发布的《全球房地产投资概览》专题报告显示，虽然全球市场在过去一年受到不明朗因素所影响，全球房地产市场的总投资额仍然高达13500亿美元。截至2016年6月的12个月内，投资活动*频繁的纽约、伦敦、悉尼等25个市场共吸引了全球53.3%的房地产投资，此份额高于之前一年的52.7%。
在全球房地产投资中，中国成为*惹人注目的买家之一，据世邦魏理仕数据显示，2016年上半年，亚洲投资者跨国房地产投资总额达270亿美元，中国资本为投资主力，约占总额的60%，该数据较去年同期增长超过一倍。
10月20日，普华永道发布“2016年前三季度中国内地企业海外并购市场回顾与前瞻”。数据显示，2016年前三季度中国内地企业海外并购交易数量和金额均实现显著增长，交易数量达到创纪录的671宗，几乎是去年全年交易数量的两倍；交易总金额逾1600亿美元。从投资领域来看，房地产以83亿美元的额度，成为财务投资者海外并购的**。
对于选择哪些海外城市，首创置业设计营销中心高端事业部负责人秦江表示，与开发商在国内选择进驻城市的标准一致，经济有活力、人口流入量大、教育资源优质的核心城市对中国房企有较强吸引力。
绿地、富力、首创、万达等出海房企均以经济发达**和人口集聚较快的城市为主要目标市场，聚焦经济活跃、市场成熟、人口集聚、投融资便利的海外**和地区。
客群更加本地化
“做中国市场的海外延伸”，是绿地进入海外市场初期确保盈利的**切入点。随着房企对区域市场的熟悉以及品牌在当地的影响力与日俱增，中国房企对当地市场、消费者的掌控信心和能力也不断提升，在海外市场就能迎来多元化客群。
目前，在巩固国内客群的基础上，美国、英国、澳大利亚、加拿大等海外项目均在蓄客中大幅提升海外客户比重。以澳大利亚项目为例，绿地客源分布既包括中国，同时包括澳洲、新加坡、马来西亚等。此外，首创位于澳大利亚两个项目基本全都是在澳洲本地实现的，仅剩不到10%的房源留在国内发售。
在海外项目打造上，有的房企选择独立开发，有的则选择合资，绿地信奉自主经营，海外项目的核心管理团队基本由集团派驻，旨在打造一批自有国际化运营管理团队。为了防范海外市场的不确定性和风险，首创置业在海外选择与当地大型房企合作开发方式，比如位于悉尼市西北部卡灵福德的首创·莱克星顿项目是首创置业与澳洲本土开发商Dyldam共同开发，而该开发企业同样也是澳洲排名前五的住宅公寓发展商。另一处位于澳大利亚第三大城市布里斯班的首创·翡翠项目，同样联手了澳洲本土**开发企业Arden。
业内专家表示，海外销售期的到来标志房企出海进入新阶段，业绩的背后，是房企国际化逐步成熟的体现，海外房地产业比较成熟，特别是金融与房地产的结合及专业分工都值得国内开发商学习，这些经验会帮助房企再上一个台阶。
对话
“走出去”是必然趋势
问：在过去几年，中国房企出海投资有哪些变化？
◎高力国际华北区国际物业部副董事顾悟杰：国内的大型开发商在过去的几年里开启了海外布局，国内房企在海外投资额每年都呈上升趋势，根据高力国际的交易记录，目前海外发达**的一线城市都有中国开发商的影子。
◎仲量联行国际资本集团中国区**董事刘丽红：
中国经济经过过去20多年的高速发展，各行各业都有了一定的积累和发展，因此进一步向外拓展业务的需求开始增加，全球化国际化也就成了必然的趋势。从行业来看，*早出海的是金融机构，之后是能源、农业等领域，房地产行业的出海是从2012年到2013年开始，短短几年里发展规模和速度都非常快。
问：房企出海激增的原因是什么？
◎高力国际华北区国际物业部副董事顾悟杰：出海激增的主要原因是全球化经济投资政策，中国成为世界**GDP贡献国之一，中国企业也起到了举足轻重的作用，作为国内的大企业，走向世界国际化已经成为了让祖国更强大的发展方针。
◎仲量联行国际资本集团中国区**董事刘丽红：
中国房企出海激增的原因，首先是国内经济发展到一定阶段的必然产物，是经济大环境带来的；其次是企业本身的战略考虑，从高速发展到平稳布局，企业需求更多的市场也需要寻找更多新的利润增长点；**，中国房企在快速发展中，积累很多国内的客户资源，他们本身有着很强的海外置业需求，在这样的基础上，中国房企就有了更大的出海投资的动力。
问：中国房企出海投资主要分布在哪些区域？
◎高力国际华北区国际物业部副董事顾悟杰：中国企业以其强大的实力出海，并且在世界范围内已经购买或建筑了地标性建筑物。中国企业投资主要集中在发达**的首要城市如洛杉矶、纽约、悉尼、伦敦等。主要吸引人群是当地的高端企业以及个人。
◎仲量联行国际资本集团中国区**董事刘丽红：
中国房企出海投资目前主要集中三类城市和区域：**个是澳洲，这里华人较多；另外一类是成熟市场，譬如美国和欧洲，美国的市场非常大，目前中国房企已经进入了美国很多门户城市如纽约、洛杉矶等，欧洲主要是伦敦；还有一类是新兴市场，如马来西亚、印尼、印度等，这里的房地产市场普遍不如中国发达，所以也有很多开发商已经进入。
问：中国房企出海投资应该注意哪些问题？个人海外置业应该注意哪些问题？
◎高力国际华北区国际物业部副董事顾悟杰：企业出海主要需要了解**对海外架构的政策以及规定，同时了解国外当地对于地产的税务以及法律。对于个人的投资者，首先要选择知名并且专业的代理公司，因为代理公司是了解海外税务以及法律的**扇门，同时专业的代理公司可以提供完善的售后服务，第二点如果选择贷款的话，需要对贷款政策有比较完善的了解，并且在投资前向银行或代理公司了解贷款所需材料，再进行投资。
◎仲量联行国际资本集团中国区**董事刘丽红：
中国房企一般会根据自身特点来决定出海投资的方式，比如有些企业会选择独自操盘经营，如万达、绿地、泛海等，这些企业通常自身的实力较强，但更多企业会选择与当地企业合作的方式来开发运营。对于**出海的房企来说，采用与当地有口碑有业绩的企业合作的方式通常会更为稳妥，毕竟房地产市场的区域性很强，在进入之前必须要进行详细的实地调研和考察。
