2016年1-6月二手住宅产品各个面积段的成交占比

    新房市场难觅合适的项目，二手房自然就成了**。相比新建项目，二手房虽然存在社区**、户型设计等劣势，但仅价格一条，就足以保证其在市场中的地位。尤其是在一些没有地王出没的城区，二手房价格相对稳定，在二手房市场，刚需们300万元的预算下，选择颇多。

    中原地产市场研究部数据也显示，今年上半年，60平方米以下和120平方米以上的二手住宅产品成交占比均呈上升趋势，而这两个面积区间段对应的分别就是**置业的刚需和**改善的人群。业内人士预测，未来二手房仍将是消化刚需购房需求的主要产品，由于市场存量大，产品类型丰富，价格将保持稳定。

    　刚需退至二手房 60平方米以下小户型走俏

    低总价、低单价的小户型在新房市场难觅，很多购房人无奈转向了二手房。一位刚在天通苑买了一套两居的购房人方先生告诉《广厦时代》，促使他出手的原因主要就是着急住，不想再等了。

    方先生购买的是一套93平方米的南向两居，总价约290万元，单价3万元/平方米左右。他买房时，有反复的考察研究过意向区域的各个项目。在他意向的北部区域，新房供应本来就很少，与天通苑相隔并不远的北苑板块，已经晋升为豪宅区。虽然天通苑这么多年价格一直比较稳定，升值空间比较小，但在解决居住需求上，确实基本可以满足他的各项需求。

    方先生还表示，他在天通苑买了房之后，他身边的一个同事也出手买了一套60平米的一居。方先生解释道，对于他们这样的刚需一族，手里只有一套房，虽然升值空间也是必须要考虑的，但也没法在意太多，毕竟在价格面前，其他的因素都显得没那么重要了。虽然知道一段时间后，家庭结构变化直接面临居住需求的改变，但周边人的经验都告诉他们，先下手，再慢慢腾挪是比较好的选择，在北京买房，一步到位就是幻想。

    刚需族们对二手房市场的需求直接推动了二手房的成交量。据中原地产市场研究部统计，今年1-6月份60平方米以下和120平方米以上的二手住宅产品成交占比呈上升趋势。60平方米以下产品成交占比平稳增长。中原地产市场研究部分析认为，这样的增长主要源于一些单身人士、新婚夫妻出于资金和房屋性价比的考量，更倾向于购买小户型产品用于自住。

    价格相对稳定 刚需置业城区只能选二手

    当被问到选择购买二手房的原因，价格、区域是*经常被提及的两个因素。虽然*近一年二手房市场量价齐升，但相比新房市场，这样的上涨就显得没那么剧烈了。据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，环比2015年下半年增长20.6%，创下2010年以来半年度交易量的新高，成交均价为43465元/平米，环比2015年下半年的均价上涨9.3%。

    由于二手房可以即买即住，所以刚需购买二手房时，对于区域认识更加直观。预算有限，又想在交通便利的区域置业，多方比较下*终只能选择二手房。在《广厦时代》的调查中也发现，对于刚需客，地铁等公共交通是上下班主要交通工具，因此他们在购房时更侧重考虑交通的便利性，在交通便利的基础上，二手房几乎是**选择。

    中原地产市场研究部数据显示，目前北京二手住宅成交仍然集中在中心城区——朝阳和海淀。同时通过对比这两年各城区占比可以看出，郊区中除去通州和延庆，其余城区的成交占比均有所上升；其中通州区下降主要是因为去年8月份的限购政策。

    伟业我爱我家集团数据中心的统计数据也显示，今年上半年通过我爱我家达成的二手住宅交易中，33%位于朝阳区，16.8%位于丰台区，16.5%位于海淀区。

    从数据可以看出，购买二手房，牺牲舒适度换取便利度，仍是购房人的主要选择。不过，从趋势看，尽管二手住宅成交仍以中心城区为主，但和土地市场一样正在逐渐郊区化。随着市场整体价格的水涨船高，刚需在城区购买二手房的门槛也将逐步被推高。

    二手房市场主力地位难撼动 未来仍是刚需主要选择

    在刚需和改善型需求的推动下，二手房的成交量也在今年达到**。中原地产研究部统计数据显示：截至5月31日，北京年内二手房住宅签约121768套，新房住宅签约19485套，整体看，二手房占市场住宅成交比例高达86.2%，进入了全面的存量住宅时代。而这一比例在过去几年一直在70%上下。

    亚豪机构市场总监郭毅表示，随着北京地价不断走高对于房价助涨压力的不断增加，北京新房市场低成交、低供给、低库存、高价格的“三低一高”趋势将持续，新房市场将彻底成为高端客群追求住房品质升级的需求产品，刚需和改善客群则只能选择在二手房或公寓中，才能找到符合自身总价预期的产品。在这样的背景下，二手房市场的主力地位会愈加凸显。

    虽然需求依然旺盛，但业内人士认为二手房市场降温是大概率事件。中原地产市场研究部分析认为，2016年上半年二手房政策出现收紧：“首付贷”的叫停、对中介部门进行整治、全市二手住宅房源核验全面执行等等原因，使得火热的二手住宅市场逐渐冷却下来。市场中长期积累的购房需求在上半年集中释放和提前透支，后续新增需求不足。现在市场整体活跃度降低，买房者观望氛围浓重。二手住宅成交均价虽然保持每月上涨，但涨幅已经开始收窄，预计下半年二手住宅市场将进入调整期：市场成交持续下降，平稳回调；价格将逐步止涨，或有小幅回落。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，从当前的政策形势来看，北京未来的楼市政策仍将从严趋紧，二手房市场的持续低温或难以避免。而根据以往的数据，北京二手住宅的年均交易总量一般在15万套左右，近几年随着存量房市场规模的增加，年均交易总量也就在 20万套左右，而今年仅上半年二手房成交就已超过13万套，根据历史经验推断，下半年北京二手房市场的成交规模也就在七八万套的水平，下半年北京楼市降温将是大势所趋，而房价也会随着交易量的萎缩，逐步企稳回落。