进入6月，上海房价指数涨幅继续收窄，5月环比涨幅2.3%，比上月收窄1.3%；同比涨幅为33.8%，比上月收窄0.4%。

市场拐点还表现于这几点：几个成交量同比增速正在持续下行；另一方面，土地市场地王频出，主要城市土地成交溢价率达到历史高位区间；产业政策已现收紧迹象，3月底，上海、深圳等热点城市已陆续出台楼市收紧政策，近期不排除个别二线城市（如合肥、南京、苏州）重新实施更为严厉的调控政策。

中金证券房地产分析师宁静鞭在**的一份研究报告中写道：“又见地产周期，下半年A股地产股博弈预期差”。他认为，目前属于“产业政策敏感期”到“预期差”阶段的转折点。

近期地王背后资金的更替似乎也说明了这一点。6月17日，嘉定两幅地块出让，分别被福建房企建发以41.98亿、新城+中垠+市北联合体以22.05亿竞得。难得一见的是，人民银行上海总部和上海银监局的相关人士也坐镇于现场观察席。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，土地市场央企的“地王”身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企业的“地王”拿地行为，比如一些发展速度较好并未受过地王挫折的正在全国化的民企房企、以民间资本为特色的较为激进的闽系房企等。此时，“地王”仍然是“地王”，并不会因为央企的退出而改变。

资本更替信号
业内人士指出，此前频频制造地王的央企有淡出迹象，这是一个信号。比如这幅嘉定新城地块，综合指标不错，但是竞买人只有10多家，和前期周浦地块37家有很大落差，当前溢价率还不足****。有实力拿地的前期已经有所收获，当前不仅上海地贵，连苏州南京等城市土地也越来越贵，短期再要大笔资金支出显然也不太切合实际。

张宏伟指出，从本轮市场走势来看，首先从近期“权威人士”对中国未来经济及货币政策走向判断来看，接下来中国货币政策走向开始改变，宽松的货币政策开始适度收缩，不会依靠大幅放水的方式**宏观经济。

因此，对于中国房地产市场来讲，由于货币政策开始收缩，热点城市楼市需求透支，再加上北上广深等一线城市，南京、苏州、合肥、厦门等核心二线城市预期调控政策会收紧，一线城市、上述热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必然，这对拿“地王”的企业来讲不是好事情。

由于宏观经济、股市等诸多方面的压力，央行仍然有三次“双降”政策，再加上房企冲刺销售业绩指标等因素，导致上海商品住宅市场在下半年继续集中放量，市场需求被透支。

今年**季度，央行再次降准0.5百分点，上海楼市继续放量，一季度上海商品住宅成交量又高达440万平方米，市场需求在去年下半年透支情势下继续透支。同时，从历史经验来看，历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整。

上海以外一线城市，南京、合肥等热点二线城市市场亦是如此。因此，从这个角度来看，在一线城市、热点二线城市积极拿地，如果再遭遇今年下半年不可预见的市场风险，即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不是一件好事。

高地价对房企的融资将产生影响，比如一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲其的融资风险。但由于未来市场充满不确定性，一旦市场风向发生转变，公司资金链会受到极大挑战。高地价将为房企的发展埋下重大隐患。

“**一根稻草”
上述中金研报指出，房地产行业进入“三年变两年周期”的拐点，下半年是行业成交增速下行期。主要有三方面的表现：行业成交方面，未来将进入高同比基数阶段且新房供应将在4季度明显提升；土地市场地王频出，主要城市土地成交溢价率达到历史高位区间；一线城市产业政策已于3月底收紧。

实际房地产价格（剔除通胀/货币因素）是在反映人口结构的变化。对比美、日、英、韩四个**各自的人口结构变动与实际房价波动在中长期呈现明显同动关系。同时，杠杆率变动快慢是扰动名义房价的重要因素，如果房价涨幅是被杠杆率快速增加所推动，则未来面临的下跌风险较大。

中国房地产市场进入存量时代，存量房交易市场全面爆发是大势所趋。上述报告认为，估计到2020年，存量房交易占新房成交比例将提升至70%水平（目前二线城市该项指标平均为43%）。

中金研报指出，2016年全国销售面积增速小幅上涨7%，上调投资增速预测也将小幅上涨7%、新开工面积同比增速预测5%。预判2季度成交量同比增速达到高位，而主要城市房价增速高位在3季度；地产开发进入“再库存”阶段，4季度才能见到投资增速回落。

宁静鞭指出，房地产已经处于周期的中后段，或将提前进入下行期。下半年短期快速加杠杆是隐忧。中国加杠杆速度在逐年提升，且一线城市中深圳加杠杆速度较快，其中福建和广东杠杆利用率偏高。

过往中国房地产市场的中短期变化，大致以三年为一个周期。每个周期都遵循“价量齐跌”->“价跌量稳”->“价平量增”->“价量齐升”->“量平价增”->“价涨量缩”等相似阶段。

因此，推动地产周期掉头的“**一根稻草”是货币政策紧缩。行业自身因素，比如新增供应增长、产业政策调控等，反而不是造成行业拐头的主要原因。通胀上行带来的货币政策紧缩，**以按揭信贷控制/按揭利率折扣回收等形式传导到地产需求端才是压垮行业的“**一根稻草”。