中国指数研究院2月1日发布《2016年1月中国房地产政策跟踪报告》，百城住宅均价同环比持续上涨，代表城市成交量环比回落。深入推进新型城镇化，鼓励“新市民”购房需求。各部委明确今年工作任务，着重落实中央经济工作会议要求。中央一号文件强调深化户籍制度改革，推进农民工市民化。长效机制配套设施不断完善，地方积极跟进。展望：支持新市民住房消费将成为未来一段时期政策聚焦点。

    一、市场情况：百城住宅均价同环比持续上涨 主要城市成交量环比季节性回落

    图：2015年1月-2016年1月百城价格指数

    1月百城住宅均价环比上涨0.42%，涨幅收窄；同比上涨4.37%，涨幅扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11026元/平方米，环比上涨0.42%，涨幅较上月收窄0.32个百分点。同比上涨4.37%，涨幅较上月扩大0.22个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20736元/平方米，环比上涨0.54%，同比上涨9.19%，涨幅分别较上月收窄0.6个百分点、0.06个百分点。

    1月成交环比季节性回落。1月楼市进入春节模式，成交走势趋稳，环比上月呈现季节性回落，但各类城市均好于去年同期。一线城市周均成交环比降幅超过两成，北上广深成交量均不及上月；二三线代表城市周均成交量环比近两成。同比来看，一线城市小幅增长，二三线代表城市增幅超过四成。

    二、深入推进新型城镇化 鼓励“新市民”购房需求

    为“新市民”更好融入“新城镇”创造条件，更大释放内需潜力。1月22日，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时提出，要部署深入推进以人为核心的新型城镇化，更大释放内需潜力。会议提出四方面具体落实措施：放宽农业转移人口落户条件，提出除极少数超大城市外，全面放开高校毕业生、技术工人、留学归国人员等落户限制；同时提出各地结合本地实际，抓紧制定细则，使有别于以往各类暂住证、含金量更高的居住证制度覆盖全部未落户的城镇常住人口；强调财政转移支付、城镇建设用地增加规模与农业转移人口市民化挂钩，中央预算内相关投资向转移人口落户较多的城镇倾斜。

    推进新型城镇化主要措施

    新型城镇化试点不断扩围也为加快农民工市民化创造条件。2015年11月，发改委公布了第二批**新型城镇化综合试点地区，北京市房山区等59个城市（镇）确定为第二批试点地区。目前**新型城镇化综合试点范围扩大到了江苏、安徽两省和135个城市（镇）。第二批试点将农民工融入城镇作为重点任务之一，且试点选取向京津冀地区、长江经济带地区、中西部地区和东北地区适当倾斜，为这些地区农民工市民化的加快推进创造有利条件，将更大释放内需潜力，此外中央将加大预算内相关投资向转移人口落户较多的城镇倾斜，也为当地房地产市场创造发展动力。

    地方陆续出台去库存措施，政策聚焦新市民需求。在中央积极推进新型城镇化，为新市民更好融入“新城镇”创造条件的同时，地方也积极落实，多地将鼓励新市民购房需求作为今年房地产工作重点。部分库存压力较大省市已陆续出台以满足新市民需求为主导的去库存措施，通过财政补贴、税费减免、放宽公积金政策等方面，加大对新市民购房支持力度。如山东对农民**城镇买房给予税收和财政支持；四川支持农村居民进城购房，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革；湖南将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度覆盖范围；河南永城市通过改进和规范该市经济适用住房制度、税费减免、购房补贴、完善财税金融支持政策、充分发挥住房公积金制度作用，多措施并举改善该市低收入家庭住房难题，积极鼓励农村居民和外来人员进城购房，扩大该市住房消费。此外，针对供应方面，部分地区通过调整供应规模结构，缓解库存压力。广东要求各地合理编制2016年国有建设用地供应计划，尤其是严控商业地产项目，商品房和商业地产库存压力过大的地区要减少甚至停止这类供地。

    三、各部委明确今年工作任务 着重落实中央经济工作会议要求

    多部委会议召开，去库存成为重要主题。1月多部委召开工作会议，落实中央经济工作会议要求，明确今年工作任务。全国国土资源工作会议强调国土资源系统要按照“战略上坚持持久战，战术上打好歼灭战”的部署，围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，找准接口，全力攻坚。央行工作会议提出2016年十大工作任务，包括实施稳健的货币政策，营造适宜的货币金融环境；不断优化信贷结构，支持实体经济发展；深化重点领域改革，持续释放改革红利等。银监会工作会议提出研究制定银行业落实去产能、去库存、去杠杆的具体政策措施。可以预见，未来房地产去库存措施将会陆续出台。

    中央各部委年初对房地产方面表态

    深化财税体制改革，营改增今年将全面推开。1月22日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开座谈会，指出营改增作为深化财税体制改革的重头戏，前期试点已取得积极成效，今年要全面推开，进一步较大幅度减轻企业税负。在去年底召开的全国财政工作会议就提出，全面推开营改增改革，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围，积极推进综合与分类相结合的个人所得税改革，推进消费税改革。17日召开的全国税务工作会议，强调稳步推进税制改革，在积极稳妥深化营改增、消费税、资源税、环境保护税等各项税制改革的同时，落实和完善税收优惠政策。当前建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域尚未纳入营改增范围，由于营改增有利于减少重复征税，降低企业成本和税收成本，房地产业“营改增”的推进，有利于经济转型升级，是产业链上的同步完善和巩固改革成果、减轻企业税负的重要环节，也将为未来房地产业税制改革提供动力。

    “两权”抵押贷款试点将不断扩围，逐步完善农村金融体系。自2015年8月国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，正式启动“两权”抵押贷款试点工作后，试点工作加快推进，2015年12月27日，十二届全国人大常委会第十八次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，对“两权”抵押贷款试点地区进行了法律授权。今年以来，央行继续推进试点工作，1月15日，人民银行组织分支行和金融机构召开了“两权”抵押贷款试点工作会议，对推进实施试点工作进行了全面部署安排。此前11日，银监会在召开2016年全国银行业监督管理工作会议时，就曾提出扩大林权和农村土地“两权”抵押贷款试点，努力实现涉农信贷投放持续增长。目前，北京、四川等地陆续有金融机构启动两权抵押贷款业务，为盘活农村土地资产，促进农业现代化发展和农民增收致富，稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式。

    四、中央一号文件强调深化户籍制度改革 推进农民工市民化

    中央一号文件连续13年关注农村主题，强调推进农业供给侧改革。1月27日，中共中央国务院《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》发布，仍以“三农”为主题，也是2004年以来连续13年聚焦“三农”问题。今年强调要用发展新理念破解“三农”新难题，提出要推进农业供给侧结构性改革。

    推进农民工市民化，多元保障农民工权益。文件提出要推进农民工市民化，通过加快培育中小城市和特色小城镇，增强吸纳农业转移人口能力；进一步推进户籍制度改革，落实1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标，保障进城落户农民工与城镇居民有同等权利和义务；全面实施居住证制度等方面加大对农民工保障力度。农业转移人口市民化有助于加速城镇化进程。同时不断增加的城镇人口、稳定的工作居住环境，可以更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放。28日，公安部召开电视电话会，要求加快提高户籍人口城镇化率。公安部表示，农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业和居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等4类群体将作为重点，逐一研究落户政策。此外，今年以来，多地加快推进农民工市民化，太原、湖北、海南等多地鼓励农业转移人口进城落户。地方两会也将户籍制度改革、农民工市民化作为今年乃至未来五年的重要工作，云南十三五**纲要草案提出，未来五年之内，全省除昆明市主城区以外，全面放开落户限制。全省大中城市不得采取购买房屋、投资纳税、积分制度等方式设置落户限制。

    深化农村土地制度改革，推进城乡一体化发展。农村土地制度改革是“三农”问题的核心、推进农村改革的关键环节，直接关系着我国城乡统一发展的建设用地市场，进而影响城乡一体化建设进程。农村土地确权登记的推进，促进土地流转入市，优化农村和城镇土地结构。同时，随着新型城镇化的加快和农民工市民化的推进，大量涌入城市农村人口对土地确权流转要求更为迫切，而赋予农民充分的土地权利，维护进城落户农民土地权益，将有序推进农民工市民化，有助于城乡发展一体化机制的进一步完善。

    推进农村产业融合，提升农民收入。文件提出培育壮大农村新产业新业态，促进农村一二三产业深度融合，提出大力发展休闲农业和乡村旅游。推进农村产业融合是农业供给侧结构性改革的重要方面，农村产业结构的优化升级，不仅有助于增强农村发展活力，推动农村经济转型，同时可以直接增加农民收入，缩小城乡居民收入差距。此外大力发展乡村旅游将带动地方旅游地产开发，而同时与之相关的农业、林业、交通、环保、文化及服务业也将得到发展。1月4日，国务院办公厅针对推进农村一二三产业融合发展已印发指导意见，并提出以新型城镇化为依托，推进农业供给侧结构性改革，着力构建农业与二三产业交叉融合的现代产业体系，形成城乡一体化的农村发展新格局。将农村产业融合发展与新型城镇化建设有机结合，引导农村二三产业向县城、重点乡镇及产业园区等集中。

    五、长效机制配套设施不断完善 地方积极跟进

    公积金综合服务平台2017年将实现全覆盖。1月20日，住房城乡建设部发布《关于加快建设住房公积金综合服务平台的通知》，就推进平台建设提出五条要求，提出各设区城市要以服务缴存单位和缴存职工为导向，充分利用“互联网+”技术，加快建设功能齐全、使用便捷、安全高效的住房公积金综合服务平台。同时明确时间表，2017年底前基本建成，并于青海、湖北、宁夏、四川等地要先行先试。

    保障房建设有序推进。根据住建部**统计数据，2015年，全国城镇保障性安居工程计划新开工740万套（其中各类棚改580万套），基本建成480万套。截至12月底，已开工783万套，基本建成772万套，均超额完成年度目标任务。其中，棚改开工601万套，占年度目标任务的104%。住建部工作会议已提出今年继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例，新安排600万套棚户区改造任务。截至2014年底，全国共改造各类棚户区住房2080万套、农村危房1565万户。根据国务院制定的棚改三年（2015—2017年）的工作目标，以及中央城市工作会议表示力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造的工作目标，当前任务仍然十分艰巨。

    地方层面，多地明确十三五时期保障房建设计划。12日，深圳住房保障**（2016-2020）已开始公开征求社会各界意见。意见稿提到，2016-2020年“十三五”期间，深圳计划新增安排筹集建设保障性住房40万套，总建筑面积约2400万平方米。供应保障性住房35万套，其中面向人才群体供应不少于70%。湖南省政府办公厅下发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的实施意见》，2015-2017年，在全省实施城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年行动计划，改造包括城市危房、垦区危房、城中村在内的各类棚户区住房110万套；改造农村危房60万户，完成3000个以上行政村的整村推进。《意见》还提出各地要抓紧摸清存量商品住房底数，制定推进棚户区改造货币化安置的目标任务和具体政策措施。原则上，各地区2016年、2017年棚户区改造货币化安置比例分别不得低于50%、60%。

    不动产登记暂行条例实施细则落地，标志着不动产登记将在地市层面全面实施。20日，国土部发布《不动产登记暂行条例实施细则》（下称“细则”），该细则已于1月1日起正式实施。细则对不动产登记暂行条例进行完善，**将公用产权将划归业主名下。细则还对不动产登记资料的查询进行了规范，将查询主体限定为权利人、利害关系人、有关**机关三类。根据国土部公布**统计数据，截至目前，全国335个市（地、州、盟）、2789个县（市、区、旗）完成职责机构整合，占比分别达到****和98%。姜大明表示，2016年要重点抓好不动产统一登记制度在基层落地，力争年底前所有市县颁发新证、停发旧证，2017年实现登记机构、登记簿证、登记依据和信息平台“四统一”。加快推进农村房地一体的宅基地和集体建设用地确权登记。

    六、展望：支持新市民住房消费将成为未来一段时期政策聚焦点

    去库存仍为今年主基调，鼓励新市民需求成为房地产政策主要着力点。当前房地产市场库存压力依然较大，当前房地产市场库存压力依然较大，去库存仍为今后一段时期房地产重点。根据统计局公布2015年数据显示，房地产开发投资增速持续回落，新开工继续呈现下降态势，部分三四线城市后续需求乏力，亟待扩大有效需求形成去库存新动力。中央经济工作会议明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以农民工为代表的新市民购房需求成为去库存新的动力。今年中央地方将加快落实中央经济工作会议要求推进农民工市民化，鼓励新市民住房消费。目前多个省市已出台具体去库存措施，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对新市民住房需求支持力度，鼓励农民工购房，未来针对新市民购房的定向支持政策力度将进一步加大。需要注意的是，在当前政策宽松预期下，热点城市集聚上涨动力在短期内仍将发挥作用，城市分化态势仍将长期持续。

    深化户籍改革，保障农民工权益。农民工作为新市民的主体，加快户籍制度改革、推进农民工市民化是新型城镇化的首要任务。李克强总理主持召开国务院常务会议，强调放宽农业转移人口落户条件，全面实施居住证制度；中央一号文件强调推进户籍制度改革，推进农民工市民化，多元保障农民工权益；公安部召开电视电话会，要求加快提高户籍人口城镇化率。户籍制度改革、农民工市民化成为今年及十三五时期重点工作。户籍制度改革，将更好保障农民工权益，进一步增强其在城市的归属感，为新市民购房需求提供有效保障，同时也是新型城镇化提供前行动力。

    建立购租并举的住房制度有利于住房供应体系完善，也是去库存重要举措。中央经济工作会议提出，发展租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，多地政府工作会议提出将建立购租并举住房制度，大力发展住房租赁市场。发展住房租赁规模化经营，构建以租赁需求为导向的供应模式，有利于降低消费者入市成本和购房压力，也有利于多元住房供应体系和住房制度建设完善。同时，中央经济工作会议还鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。存量商品房源与租赁市场供应打通，也有利于缓解进一步缓解库存压力。未来发展租赁市场细则或将出台，鼓励专业化租赁企业的政策也有较大空间。