元旦，南宁市万达广场的一个临时售楼处。

    元旦当天，梁晓波和他的同事们在广西南宁市中心的销售展点上迎来一波又一波前来咨询的客户，他们正在为即将开盘的一个楼盘进行前期蓄客。尽管即将销售的房源只有100多套，但*终仅在梁晓波的销售展点登记的意向客户就超过200多组。

    去年加入南宁房地产销售代理公司中原地产成为一名置业顾问后，梁晓波的感受是，南宁的房地产市场去年下半年持续好转，无论是在销售案场接待的到访客户量还是*终的销售数据上，与过去相比皆有明显提升。

    但在广西边陲城市百色市，一家房地产商正因为房地产库存的积压饱受资金链断裂之苦，正在苦苦寻求金融机构的援助以度过危机。

    广西的这种房地产状况正如当前国内房地产市场的缩影：一边是重点城市房地产销售火爆，价格水涨船高，销售数据不断创下新高；另一边则是中小城市房地产销售缓慢，房地产库存堆积，房地产商则在艰难度日。（见人民网2015年12月22日报道《鄂尔多斯地产商走在债务违约边缘》）

    “当前中央讲要化解房地产库存，实际上就是要化解中小城市的房地产库存，”易居智库房地产研究总监严跃进说，“我们能够看到，一线城市、重点二线城市和部分省会城市的房地产库存去化周期都较短，库存主要集中在三、四线城市。”

    置业顾问在向客户讲解楼盘区域情况

    城市分化加剧

    克而瑞信息集团的统计数据显示，2015年南宁商品房成交套数突破10万套，较2014年全年增长42%，创下历史新高。销售面积接近1000万平方米，同比增长35.5%，成交金额732.3亿元，同比增长27.4%。

    克而瑞广西片区总经理吴宁对人民网记者表示，作为广西的省会城市，南宁因自身的资源优势能够吸引周边城市的客户在此购买房屋，这支撑了南宁房地产市场保持不错的增长势头。

    “南宁这样一个城市，全年的商品房成交数量能够突破10万套无疑具有重要的意义，”吴宁说，“因为我们统计了全国那些全年成交超过10万套的城市，他们的GDP水平基本上是南宁的2倍以上，这表明南宁的市场仍然有增长的空间。”

    克而瑞房价点评网**分析师韩云广称，2015年南宁之所以出现成交**，与政策的全方位**不无关系。自2014年11月开始，中国人民银行数次降息降准，并下调多数城市的首套房和2套房首付比例，公积金贷款和限购政策均有明显放松。

    自2014年10月起，广西南宁等地逐步取消限购政策，明确不再将居民家庭拥有住房套数作为购买住房（含商品住房、二手住房）资格审核条件，购房人（含外地户口购房者）在本市范围内购买住房及办理相关合同备案、房屋登记业务时，无需提供居民家庭住房信息查询证明。

    不过，尽管政策环境愈发宽松，但在广西内部，城市间的房地产市场分化仍在持续显现。

    广西当地房地产人士对人民网记者透露，前几年的大规模开发正在拖垮广西边陲城市百色市的一家房地产商，这家房地产商由于库存高企，如今面临着资金链断裂的风险。

    “我现在正在给这家公司提供帮助，正在想办法帮它接洽金融机构和上市公司，”由于接洽事宜正在开展当中，这位知情人士不愿透露该公司的名称。“我们是想通过并购的形式，把这个公司的资产卖给机构或者上市公司。”

    吴宁说，截至2015年11月，南宁市的商品房库存约为1299.7万平方米，约15.5万套他表示，广西房地产市场库存积压比较严重的要属桂林新区、防城港、钦州、北海等地。由于此前**一般，桂林新区房地产销售较差。而北部湾的几个沿海城市则是由于此前的房地产开发投资过热，导致区域库存过剩严重。这些城市没有公布销售数据，目前无法通过公开渠道获取当地具体的房地产数据。

    政府对当地的房地产库存状况三缄其口。记者在2015年12月31日前往广西住房和城乡建设厅拜访时，住建厅不愿接受采访。12月25日发送的采访传真被住建厅的多个部门互相推诿。记者多次表达采访诉求之后，负责对外联络事宜的住建厅办公室工作人员目前已经不再接听记者电话。

    而统计部门的数据也较为笼统。按照广西统计局的数据，截至2015年11月，广西有6、7、8、10月四个月份商品房待售面积实现环比减少，比2014年多了2个月，累计减少库存59.03万平方米。2015年1-11月，广西完成房地产开发投资1634.7亿元，同比增长1.7%，增速同比回落10.9个百分点，比1-10月提高1.2个百分点。从全国情况来看，广西房地产开投资总量和增速分别排全国第20和16位，增速排位比10月份上升6位，增速高于全国平均水平0.4个百分点。

    在梁晓波等市场一线销售人员眼中，尽管是成交较为火爆的南宁房地产市场内部也分化明显。比如，在今年销售较好的项目之中，大品牌开发商的楼盘占比较大。“新进来的如万达、恒大、万科等知名开发商的楼盘今年（2015年）的销售都不错，”梁晓波说，“本地小的开发商卖得就很一般，一年可能也卖不了几套。”

    按照韩云广的统计，截至2015年11月30日，南宁商品住宅成交套数超过1000套的11个楼盘成交量就占当地成交总量的三分之一。“南宁全市共有200多个楼盘，这13个楼盘的成交量就占了全市总量约三分之一，让人羡慕嫉妒。”

    此外，南宁商品住宅成交前10的楼盘有8个为外来房企旗下楼盘，如中海、万达、华润、万科、恒大、绿地等全国知名房企。韩云广说，自2014年起，南宁房地产市场就出现了外来**房企强势上位、本地众多中小房企市场份额受到明显挤压的情况。“未来几年，预计这种趋势还会进一步加剧。”

    全国商品房待售面积增长情况，数据来源：wind资讯

    中小城市普遍难题：高库存

    根据**统计局的数据显示，截至2015年11月底，全国商品房待售面积近7亿平方米，较10月末增加1000万平方米。

    按照社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的测算，截至2015年年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

    “今年（2015年）中国楼市呈现的特点与过去十年间供不应求的局面完全不同。”媒体援引倪鹏飞的话报道。受库存压力的影响，今年以来，房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑。“今年（2015年）房地产住宅投资同比增幅持续下滑，已快接近2009年2月的历史**值。”倪鹏飞说，房地产投资下降直接拖累经济增长，初步测算，2015年前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。

    由于数据不足，全国楼市的库存量并没有准确的数值。统计局的待售面积只计算了竣工部分，而业内常用的城市层面的存量，则是按预售许可证统计的可售面积，其中包含了竣工和施工在建两部分。

    中原集团研究总监刘渊2015年12月撰文表示，根据城市层面的待售、可售和施工面积间的数量关系，可以大致推算出全国的库存消化周期（批准预售口径，包含在建和竣工）大约是30个月左右，接近有存量数据的三线城市水平。作为参照，目前一线城市的库存消化周期大约是10个月。

    而在2015年前10月，全国新建商品住宅销售面积同比增长7.9%，同期40大重点城市的涨幅为23%，而四大一线城市新房销售面积的涨幅则高达52%。刘渊表示，越是发达地区，年内楼市表现越好。

    按新房销售面积来看，40个重点城市占全国的比例不到30%，其中一线城市仅占3-4%，而40个重点城市以外的发展中城市则占到全国总量的70%多。刘渊认为，广大三、四线城市虽然单个城市规模很小，但总量巨大，他们才是全国楼市的主力。

    “过去一年多的时间里出台的那么多救市政策，只对少数发达城市有效。甚至在发达城市已经有过热迹象的时候，大多数的发展中城市依然表现平平。而大量的库存主要集中在这些发展中城市，而且存量水平还在继续提高。”刘渊指出。

    而让分析人士更为担忧的是，如果算上已经售出但无人居住的房屋数量，则这些空置住宅对未来房地产市场的有效去化或将造成较大的影响。

    根据中**庭金融调查与研究中心的数据显示，城镇地区自有住房空置率从2011年的20.6%上升至2013年的22.4%，意味着每5套住房即有一套空置。三线城市住房空置率**，为23.2%。空置自有住房指城镇地区无人居住的家庭自有住房，包括拥有一套房的家庭因外出务工等原因而无人居住的住房，以及拥有多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。

    十大城市商品房可售面积与去化周期，数据来源：wind资讯

    中央定调“化解房地产库存”

    针对当前的房地产现状，中央多次强调要化解房地产库存。2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次工作会议上提出:“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”（见人民网2015年11月11日报道《5张图看懂房地产库存状况》）

    12月14日，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作，提出“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”

    12月18日，中央经济工作会议召开，“去库存”成为2016年经济五大任务之一。会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

    实际上，自2015年6月开始，多个城市已经出台政策鼓励农民在城市买房。据人民网记者了解，至少包括安徽、河南、陕西等部分省市推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。比如河南濮阳市政府将对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房补贴100元/平方米，对购买二手房的每平方米补贴为200元。（见人民网2015年12月9日报道《据称中小城市将对进城农民提供购房补贴 多地已落实》）

    据人民网记者了解，广西百色市2015年6月曾经下发调查问卷，询问农民搬迁到城市的意愿。

    深圳房地产研究中心**研究员李宇嘉认为，楼市供求关系逆转，从过去的供不应求转向供过于求，楼市去库存拖累开发投资，恶化去产能、去杠杆风险，恶化金融风险，不利于稳增长。

    “每个城市得的病不一样，也不能吃一样的药，一定要因城施策。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在接受媒体采访时分析说。