临近年末,大部分银行仍延续此前的优惠政策,基准利率的八八折为主流房贷利率。

    距离2016年的到来还有倒数18天，这对于正在还房贷的北海市广大房奴来说，是个利好消息！因为，今年虽然经历了五次降息，但是房奴的月供要到元旦才能调整，也就是说，过了元旦，房奴的月供就可以少还了！这真是一个喜大普奔的消息。

    年内五次降息 现行利率史上**

    今年,央行分别于3月份、5月份、6月份、8月份和10月份共进行了5次降息,对于准备出手买房的朋友,10月24日后申请房贷的可按**的4.9%利率(5年至30年)计算。而基准利率从3月份也6.15%一路降至4.9%,降幅高达20%。

    据记者计算,如果贷款人在今年3月份以前获得贷款,按照6.15%的贷款基准利率,期限20年额度100万元贷款的月供需要7251元,而从明年伊始,累计了5次的降息效果将显现,贷款者也将因此每月少还700余元。 央行数据显示,11月份,住户中长期贷款增加3278亿元,较10月份的1998亿元大幅增加,相较去年同期的1830亿元也增长明显。瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为,这可能表明,随着房地产销售回暖,居民房贷也较快增长。

    2015年内央行的五次降息具体调整如下：

    因此，自明年元旦起，金融机构一年期贷款基准利率4.35%，五年以上利率为4.9％。详见下图：

    元旦起，百万房贷月供*多省785元

    贷款100万元，贷款20年，按照现行利率6.15％计算，月供7251.12元；按10月24日之后的利率计算，您需月供6544.44元。相比之下，现行利率为您月供节省了约707元。

    您贷款100万元，贷款30年，按照现行利率6.15％计算，月供6092.28元；若按10月24日之后的利率计算，您需月供5307.27元。二者相比，现行利率为您月供节省了约785元。

    TIPS：等额本息和等额本金 哪种还款方式*省钱？

    公积金方面,由于10月24日的降息中,个人住房公积金贷款利率未作调整,公积金贷款利率今年经历了4次下调,五年以上个人住房公积金的贷款利率,从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。 然而,按照银行合同约定,目前已经享受到降息成果的购房人并不多,大部分购房人仍然按照既定合同进行还本付息。

    记者了解到,目前各家银行的房贷政策,在降息或者加息的情况下,房贷利率调整有三种方式。一种是次年调,银行利率调整后,次年1月1日开始执行新利率;一种是按年度调,从贷款人的贷款日期算起,一年之后予以调息;一种是次月调息,即在利率调整后的次月执行新的利率水平。目前,大部分银行约定调整于次年生效,所以大部分人的月供将从明年1月份开始下降。

    也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。家庭条件有限，能够省一点就省一点。还款方式有以下两种方式，供大家参考。

    1、**种方式——等额本息还款

    等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

    银行业人士提醒,对于采用等额本息还款的客户,由于要重新分段计息,2016年1月份月供可能会多一些。比如2016年1月15日为还贷日,对于2015年12月16日至12月31日的利息要按照2015年计算,2016年1月1日至1月15日按照新利率计算。

    按照等额本息还款法,在每月还款金额不变的情况下,由于2016年要还的利息下降,本金自然上升,下降的利息和增长的本金抵消,多出来的钱实际上是多还的本金。2月份以后,贷款月供就恢复正常,会比2015年低。因此,银行人士提醒,在2016年1月份还款日之前,多存一些本金,以备还款使用。

    其实，你在看房时，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？

    以贷款20年，贷款100万，基准利率来算，每个月需要还6544.44元。而每个月还银行6544.44元中，大部分是银行利息，而本金还的较少。

    到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义了。

    你在银行基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会**化。

    大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完。这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。

    2、第二种方式——等额本金还款

    等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。

    银行不会主动提出有这种还款方式，基本都只说前一种。还是以贷款20年，贷款100万，基准利率来算，**个月需要还8250元，每月还的钱要比等额本息多1700多元。第2个月开始，只还8232.99元，因为本金上月已经还了一部分，这月利息重新计算，以此类推每月递减17.01元，越到后面还款压力越小。

    而*重要的是，当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出。

    而且就算不提前还，这种方式，如果按照贷款20年来算的话，要少还近8万的利息，按照30年来算的话，要少还10几万的利息！只是前期压力较大！

    还款方式

    建议：在综合考虑生活幸福感、货币时间价值、每月还款的承受力等因素的前提下，等额本息还款每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体；等额本金还款因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。