房地产市场政策再次释放调整信号

    11月10日，中共中央总书记、**主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。

    这是十八大以来习近平**对于房地产去库存的表态。

    “现在中央**决策层已经明确提出了楼市去库存的要求，这意味着后续的落地政策将会尽快出台。”一位接近住建部的知情人士表示，同时，目前中央针对房地产市场的表态也将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

    山西打响**枪 本轮房地产“去库存”大幕拉开

    近日，山西明文取消商品房购房限制，成中国第四个取消楼市限购的省份，也是本轮高层提出化解房地产库存之后，**个采取行动的地方政府。

    11月19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。《意见》由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联合提出，对山西省房地产政策进行了重大调整。其中规定，取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。

    在此之前，甘肃、四川、安徽已相继取消了限购。山西则是在这轮房地产去库存上打响了**枪。

    近日，中央高层频繁关注楼市去库存问题。11 月 10 日，习近平在中央财经领导小组第十一次会议上表示，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。次日，国务院强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12 日，中财办主任刘鹤强调化解房地产库存问题。

    在微信公众号前沿观察作者谭翊飞看来，犹如2014年初杭州楼市降价，然后各地偷偷摸摸地取消限购，取消了还不承认。直到呼和浩特取消了，中央也没说话。于是从限制政策先后正式取消，但购房热情还是起不来，于是出台各种鼓励购房政策。此次中央释放出宽松信号，后面还会很多地方会学山西，并且还会推出各种促进房地产消费的政策，中央政府也不例外。

    市场现在关心的是政策还有哪些手段，中信证券认为，**销售是化解库存的根本之道。目前全市场尚处热销状态，但迟迟不能形成普遍房价上涨预期。各地热销更多是政策驱动，而没有恐慌性购房。继续出台政策**销售，才能保证继续平稳去化。

    其总结可能的手段包括：

    1，住房保障货币化和回购商品房当保障房，决策流程*简单，副作用*小，且可以分城施策。

    2，历史上来看，*有效的政策往往来自于信贷政策。除去总量层面的降息之外，*重要的就是差别化住房信贷政策的调整。未来对购买二套房的限制可能进一步放开。

    3，**首付比例还有下调空间。但**首付比例继续调整仍会较为慎重，毕竟如果首付比例下调过多，会给银行系统带来潜在风险，**力度也是有限的。

    4，我国二手房交易的整体税费负担还比较高，房地产交易税费还有下调的空间。

    5，控制土地供给，尤其是控制三四线城市土地供给，是化解库存问题的必要手段。

    大招一：化解楼市结构性库存鼓励外来务工人群返乡置业

    **统计局数据显示，1~10月，商品房销售面积同比增长7.2%，增幅比1~ 9月下滑0.3个百分点，这是今年以来增幅**次下滑。10月当月，商品房销售面积同比仅增长5.5%，较9月下降3.5个百分点，这已是商品房销售面积增速连续三个月下滑。

    尽管有国庆中秋长假“连休”、基数效应（去年10月销售回升）的影响，但在利率降至历史低位，“金九银十”期间重点城市楼市表现不俗时，销售增幅下降或许意味着楼市回升动能减缓。

    对此，**统计局的解释是，1~10月，重点城市楼市销售面积与1~9月持平，非重点城市销售下滑0.4%，拉动全国销售下行。这意味着占库存70%左右的三、四线城市拖累了全国楼市回升。笔者认为，还有一个很重要的原因，就是政策激励效应边际递减。

    库存逆势走高，并与销售背离是楼市回升动能不足的第二个原因。商品住房库存结束了连续两个月的减少态势，10月大增1180万平方米。CREIS中指数据显 示，10月监测的37个主要城市成交面积环比上升17.73%、库存下降1.8%，三、四线城市销售和库存情况急剧恶化。

    事实上，库存应该包括待售库存、在建库存和已批未建库存三部分，而常说的库存仅仅是待售库存或显性库存。由于三、四线城市往往采取“一二级联动”、“超级大盘”、长周期开发模式，在建库存和已批未建库存（隐性库存）非常大。

    目前，三、四线城市的开发投资、新开工占全国的45%和60%。因此，库存是制约楼市先行指标（开发投资、新开工和拿地）触底的主因。眼下，开发商资金面已明显改善，但“加杠杆”意愿不足。

    1~10 月，开发企业到位资金同比增长1.3%，增速比1~9月提高0.4个百分点；融资渠道也全面打开，公司债1~ 10月发行4267亿元，比去年同期翻了4倍，开发商发债占比60%，发行利率在5%左右，比2011~2014年平均降低了2%。因此，即便资金面改 善，但由于库存压力大，开发商“加杠杆”积极性并不高。

    1~10月，尽管投资结构改善，服务业投资、高技术及装备制造投资快速回升，但固定资产投资增速依然延续去年以来的回落态势。除财政政策传导机制不畅致使基建投资增速下滑外，房地产投资下滑或是主要原因。

    目前，房地产开发投资占固定资产投资的17.6%，若将上下游关联投资等计算在内，加上基建资金对房地产的部分依赖，房地产及相关投资占固定资产投资的50%~60%。

    因此，加速库存消化成当务之急。11月10日中央财经领导小组会议上，习近平总书记**次就房地产市场提出“化解库存，促进房地产平稳发展”的重要指示。因此，预计新一轮“去库存”政策会接踵而至，比如首套房首付下降、棚改安置货币化、降低非普通住房购置税费等。

    另外，基于总量政策边际效应减退的考虑，化解“结构性库存”的政策将被重视，即鼓励返乡置业。

    当前，城镇户籍人口和高收入人群购房需求释放殆尽，已经进入非刚性的改善需求。而外来务工人群则是我国人口红利和适龄购房红利的主体，也是刚性需求的主体。 这部分人群数量高达2.5亿，在大城市就业并有一定积蓄，但在就业地购房的仅占1%。而基于自己**“落脚”或“孝敬父母”考虑的返乡置业，已经占三、四 线购房比例的20%~30%。

    鼓励返乡置业，一方面可以消化楼市库存，另一方面能够推进新型城镇化，夯实经济发展的内需动力，还能达到合理疏解特大城市人口的目的。下一步，为了避免消化库存的短视效应，基于新型城镇化而推进的返乡置业应该成为政策基调。

    首先，应加速推进大城市传统产业向三、四线城市转移，以“人跟着就业走、就业跟着产业走”的规律，夯实三、四线城市楼市去库存和房地产发展的产业基础；其 次，打通三、四线城市与区域内大城市的交通连接，全面开展产业配套与协作；第三，三、四线城市新区等库存集中地要做好公共配套**、承接产业转移、加速农 业产业化，吸引区域内农业人口转移；**，应加快户籍制度改革，鼓励外来人口扎根，以此促进消费和投资集聚，夯实经济发展的内需基础。

    大招二：借新型城镇化转型

    针对高库存，目前政策层面多是从交易层面入手。一方面，把控供应源头——土地。3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合发出通知：对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；另一方面，增强需求端购买力，比如降息、降准、降低首付。

    在一定程度上，这些政策解决了房企去化问题。不过，高库存始终是一个绕不过去的槛儿。以中山市为例，去年底库存曾高达7万套，今年3月～7月，在深中通道的**下，受益于深圳楼市火爆以致需求外溢的情况，中山楼市销售大热，库存量一度降至6万多套，房价上涨迅速。然而，在深圳楼市渐冷之后，中山楼市也难言乐观，部分楼盘开始变相降价，并打出首付1成的促销手段。

    而且，对于扎根三、四线的房企而言，仅考虑去化还远远不够。当供不应求变成供大于求，明年还有营收任务，今年要不要打桩生产？

    综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称，对于身陷三、四线高库存城市的房企而言，新型城镇化是机会之一，必须借此机会转型。他认为，虽然此前很多地方上马的新型城镇化效果不明显，导致有房企对此失去信心，但是此次十八届五中全会再提该议案，要把握该机会的关键是“人”。

    在宋丁看来，房企需要进行复合型开发，比如进行商业、产业、文化旅游等项目，解决市民养老、教育、公共服务需求，这样才能聚集人口，盘活楼盘。

    据记者了解，目前政策层面已经开始支持转换未开发房地产用地的用途，将之用于**支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。其根本目的也在于促进其他产业投资，通过产业重新聚集人口。

    特色小镇或是方向之一。以浙江台州为例，目前台州市已确定9个特色小镇培育名单，在产业选择上，从旅游、健康，到高端装备制造业不等。

    不过，宋丁表示，让房企做城市服务商打造特色小镇，难度很大，必须有一整套政策支持。

    房地产销售现回暖 高库存拖累经济增长

    瑞银集团中国首席经济学家汪涛近日表示，今年7%左右的GDP增长目标可以实现，但未来两年经济增长将承受较大下行压力，而压力主要来自于房地产建设的调整，以及工业生产和投资的放缓。

    瑞银发布**研究报告预计，2016年中国经济增速将从 2015 年的 6.9%-7%下滑至 6.2%，2017 年进一步放缓至 5.8%。汪涛表示，目前中国经济长期增长潜力仍然存在，“十三五”期间6.5%的经济增速目标通过努力可以实现。

    受益于地产政策放松和多次降息，中国房地产近月销售出现回暖。自3月份政策放松后，房地产销售回暖，一线城市以及一些二线城市的价格上升，周期似乎已经见底；9月份新开工突然出现强烈增长，也是今年来的**次；地方政府卖地的收入也出现明显好转。

    汪涛指出，尽管房地产销售出现回暖，未来相当长一段时间内房地产建设仍将继续疲软，而且带动整个工业、矿业的投资和生产也将继续疲软。汪涛分析称，一线城市库存已经不高，三四五线城市库存量非常高，开发商在建设过程中仍然非常谨慎。虽然9月份新开工出现了明显好转，但新开工的数据波动非常大，预计10月份将出现较大的负面调整，明年新开工可能是零增长，相对于今年下降百分之十几已经是很大的进步。

    在房地产销售回暖的同时，建设活动仍持续下降。**统计局的**数据显示，今年前9月商品房销售面积8.3亿平米，同比增长7.5%，增速提高0.3个百分点。前三季度全国商品房待售面积66510万平方米，据中国经济网此前报道，按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住。而前9月新开工面积同比下降12.6%，前9月土地购置面积同比大幅下降33.8%，降幅扩大1.7个百分点，土地市场低迷依旧。

    汪涛表示，虽然销售出现明显好转，但在建面积和房地产投资下行比想象的要多，*主要是因为去库存。即使明年新开工数据出现明显好转，整个在建面积还是承受向下的压力，整个房地产投资还是在弱化，明年也还会继续弱化。即使明年销售好转能继续，大船要掉头，也需要一段时间。“整体建设规模和房地产开发投资，如果要出现探底反弹还要一两年的时间”，汪涛说。

    房地产建设疲软导致工业生产和投资的疲软。汪涛指出，如果在建面积和房地产开发投资都下行，房地产建设过程中对钢筋、水泥、建材、机械、交通运输、煤炭等各方面的需求也会更加疲软。而且这些行业中还有一些产能过剩已经很严重，如果明年淘汰过剩产能，对工业生产、对投资肯定又有负面打击。

    面对房地产下行压力，政府会用政策工具去抵消、对冲。汪涛表示，政府会继续加大基础设施建设的力度，“十三五”**建议中提到的棚改、管网建设、公共交通运输、新能源、污染治理，都是新增基础设施建设的着力点。汪涛预测，明年基础设施投资仍然会保持高位增长，可能在15-18%之间。