今年习近平首提房地产 定调化解房地产库存

    中共中央总书记、**主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。

    其中，对于房地产的表述，习近平强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这也是今年以来，习近平首提房地产。

    值得指出的是，国务院总理李克强在党校讲话时也谈到房地产库存问题。李克强表示，CPI（居民消费价格指数）连续48个月下降，企业投资意愿不强。前三季度企业投资增长率为10.3%，与以往比连续14个月在往下走；企业新开工项目仅增2.9%；以往我们长期依赖的房地产去库存问题也没有解决。

    按照**统计局的数据，截至9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积42474万平方米。

    **统计局发布数据显示，今年前三季度，商品房待售面积66510万平方米，同比增长16.4%。据中国经济网此前报道，2010年我国商品房待售面积不到2亿平方米，2014年这一数字已经突破6亿平方米。按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住。

    专家解读习近平楼市表述：**住房银行或提上日程

    多位专家认为，房地产业稳定发展对经济增长有重要作用，目前库存压力不得不引起重视。近几年房地产库存持续增长，主要是指三四五线城市库存量非常高，一线城市库存已经不高，开发商在建设过程中非常谨慎。

    民生证券研究所执行院长管清友对中国经济网记者表示，房地产定位常态化，短期核心去库存，长期核心是要持续。而去库存要两手抓：一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，**住房银行或提上时间表。另一方面让市场决定供给。此外，保障房的思路或加快从增量建设转向存量购买，加快去库存过程。

    深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉告诉中国经济网记者，在中央财经领导小组第十一次会议表态之后，各地方政府、住建部等部门会出台相关政策，促进房地产去库存。政策**后，全国楼市继续回升的概率很大，下个月商品房销售面积可能稳定在7.2%-7.5%的增幅水平上，但明年不好说。

    全联房地产商会执行会长任志强于日前在全联房地产商会三季度REICO报告会上表示，当前房地产市场的**压力是库存较大。REICO报告预计，四季度受经济运行压力较大、居民购房意愿下降、前期政策效应递减等因素影响，房地产市场表现弱于三季度的可能性很大。

    研究发现，尽管2015年楼市利好频频，但市场整体反应平淡，房企业绩普遍不佳。据中指院数据显示，2015年9月监测的主要城市楼市成交环比下降2.1%，超五成城市环比下降。至9月底，楼市成交量已经连续下跌了3个月。

    易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“十三五”末必须实现全面建成小康社会的伟大目标，以及与相匹配的GDP与居民收入翻番的量化指标，经济稳增长压力很大，这就需要房地产业必须稳定发展，继续去库存，促使房地产开发投资回暖。杨红旭预计，“十三五”期间房地产政策将总体保持偏暖状态，楼市铁定不会硬着陆。

    李宇嘉认为，随着“十三五”时期城镇化的推进，地方政府对于第二产业和房地产的依赖将下降，房地产也将回归其本质——居住和产业发展的物质基础。城镇化内需与地方政府公共服务、税收将形成良性循环。另外，城镇化推进中的新增人口是楼市的有效需求，人口、产业、住房也将形成相互推动的良性循环。

    中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”则数据远超过6亿多平方米。

    **数据显示，自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续20个月下滑。1-9月份，房地产投资增速名义增长2.6%。

    “十三五**中提到保持经济中高速增长，GDP要保持在6.5%以上，还是要靠投资来拉动，房地产的作用不可忽视。”摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊说。

    房地产定要去库存 五大方向房价会受影响吗？

    目前市场上库存状况普遍不乐观。数据显示，全国商品房待售面积持续增长，住宅待售面积略有减少。9月全国住宅待售面积较前期高位4月下降1.6%。在中原地产监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年。

    库存问题是一个分化的数据：目前一二线市场在2014年“930”一系列**下，库存数据压力有所缓解，压力大的主要体现在三四线城市。

    库存危机的另一大担心来自新开工降幅有所收窄。9月房地产开发投资额累计同比增长2.6%，其中住宅投资额仅增长1.7%。分地区来看，西部地区表现*弱，而东部地区表现相对较好，这主要由于东部地区房地产销售情况明显好于中西部地区。

    基于此，房地产未来去库存应当在哪些方向上努力？

    首先，信贷政策的继续宽松仍然显得必要。从去年以来，降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息后，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万。资金流动性的宽松对购房需求的提升有直接作用。

    其二，直接购房减免税费和增加购房补贴。这一思路在部分城市已经实行，比如郑州市政府此前宣布，相关家庭若自愿放弃保障房购房资格，转而购买普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。

    其三，降低房企融资难度。目前看，仅10月份就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿，**在融资端为开发商释放流动性的节奏在加快，考虑到融资成本的逐步降低，预计越来越多的房企会进行债权类融资。

    其四，棚户区改造为去库存提供了新的需求端。2015年“两会”政府工作报告中明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划。

    其五，伴随全面二孩政策实行后加快户籍改革。户籍制度的优化将降低工作居住证转户难度，即使在限购执行严格的城市，工作居住证的办理难度也有望降低。在未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化，也将有利于新增户籍人口的购房需求。