“双降”后房贷咨询量不升反跌

    央行10月下旬抛出的“双降”利好让贷款利率再度跌到低点，但是拟购房人的购房热情并没有提升太多。昨日，伟嘉安捷发布的报告指出，距离央行10月底再度降息一周后，二手房贷款市场咨询量环比下跌8%左右。

    对于购房人的购房热情不升反降，伟嘉安捷相关分析师认为，在今年经历了央行多轮“双降”政策后，市场里大部分购房需求遭遇前期透支，加上市场总量供应不足，使得购房人对政策敏感度下降，造成市场咨询量的下跌。

    虽然央行上月底再抛重磅降息利好，但“银十”收官的成绩单也并不亮眼。央行在上月底宣布降息0.25个百分点，为整体走衰的市场成交量再添活力，然而伟嘉安捷统计数据显示，10月京城个贷市场交易量环比9月同期跌幅10%左右，大部分购房人仍持币观望，没有扭转整体10月成交量的疲软态势。原因在于上半年多重政策利好的出台，造成购房人的贷款需求在前两个季度快速释放，因此进入下半年后购房人转而持币观望。此外，央行上月底再次宣布降息后，不少购房人因为期待后市更大政策出台，也存在一定的观望心态，这也促使10月的二手房贷款成交节奏放缓。

    目前购房人对“降息”的态度较为冷淡，然而从长期看，在政策持续宽松的环境下，买房成本进一步降低，购房者仍会利用较低的信贷条件“抄底”入市。北京楼市在四季度后期依然有继续上升的可能，年底之前这段时间的二手房贷款成交量企稳仍然可以预期，因此预计四季度的成交量仍然存在着“冲高”的可能。另有调查显示，央行降息一周后，北京多家银行仍然保持着8.8折的利率优惠，在商业贷款4.9%的基础上，8.8折利率优惠对购房人来说无疑是重大利好。

    “双降”利好非热点城市 激活住房消费

    10月23日的“双降”和利率市场化将有助于非热点城市住宅去库存。

    “双降”释放了相当规模流动性，促使金融加大实体经济信贷配置。在经济下行期间，我国金融机构面临资产配置难题。一方面实体经济下行导致企业经营利润下降，另一方面金融机构顺周期经营降低其信贷投放的风险偏好。因此，个人住房贷款相对稳健的质量，可能会增加金融机构对个人房贷业务的投放。贷款基准利率下调，进一步降低社会融资成本，**个人住房贷款需求升温，切合了金融机构流动性投放需要。综合来看，本次“双降”将促进金融机构增加个人住房贷款的发放。

    个人住房贷款发放的重点可能会集中在非热点城市。当前我国住宅价格区域差异极大，一线城市住宅价格过快上涨，使得住宅需求对利率的敏感性下降。0.25个百分点利率的下降，不足以覆盖住宅价格的上升。虽然热点城市住宅价格坚挺，但风险也在聚集。资金过度投放热点城市，也将面临价格急剧调整的风险。且热点城市坚持“限购”，个人住房贷款发展空间受限。反观非热点城市，住宅价格本身处于低位，对利率下降的敏感度高，利率下降实质性降低住宅贷款负担。且非热点城市住宅不限购，将增加需求释放。非热点城市住宅供求过剩是相对于本地居民而言，大量城市务工人员仍存在巨大“城市化”需求。利率下降将明显改善外来务工人员购买住宅的能力，加快“人的城市化”进程。

    稳定住房消费的支撑在非热点城市。年初以来**出台一系列稳定住房消费政策，重点应该在非热点城市。一线城市优越位置和资源人口集中优势，对政策**效应的依赖度相对不高。二三线城市的住宅消费对扩大内需至关重要。截至2015年9月末，全国商品房待售面积66510万平方米，去库存压力巨大，主要集中在非热点城市。如果政策**能够有效促进非热点城市住宅去库存化进程，将会形成新的消费热潮，改善地方经济发展，促进宏观经济稳定增长。

    住宅消费从根本上说，还是人口流动问题。一线城市之所以在稳定住房消费政策**下交易转为活跃，主要还在城市本身，包括就业机会、教育医疗、基础设施配套、文化等，对外来人口流入具备强大吸引力。三四线城市住宅去库存难题，除了因为住宅开发过于超前之外，主要还是因为城市对周边农村人口缺乏吸引力。新型城镇化并不必然导致三四线城市周边农业人口转移，因为这些城市本身就业机会、基础设施配套、人文环境、绿化生态环境等方面还存在严重不足，因而难以带动城市人口流入。特别是在我国经济转型阵痛期间，大多数三四线城市地方经济增长动力明显不足。缓解三四线城市住宅去库存难题，除了要改革户籍管理体制等限制人口流动的体制之外，还需要对城市**和建设进行积极调整和建设。过去在房地产开发热期间，很多三四线城市房地产开发建设**的科学性存在问题，与住宅开发相配套的基础设施建设明显滞后，生态和人文环境建设存在不足，降低了购房人的兴趣。特别是在三四线城市本地人口住宅自有率较高、外来人口流入规模有限的情况下，如何激发本地人口的改善性住房需求值得关注。