房地产市场“银十”行情收官。中国指数研究院**发布的10月百城住宅价格指数显示，百城住宅均价连续第三个月出现环比、同比双涨局面。与此同时，今年“银十”各地楼市成交冷热不均。
业内分析认为，今年前10月，陆续推出的楼市利好政策显著拉动了改善型需求，促进全国楼市整体成交量上涨。在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放。当前市场整体库存居于高位，去库存仍是市场主基调。未来房地产市场调控将以既有政策的细化和深化为主。
现状 "银十"收官百城房价延续双涨
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，10月全国楼市平稳回升，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10849元/平方米，环比上涨0.30%，涨幅较上月扩大0.02个百分点；同比上涨2.07%，涨幅继续扩大。这也是百城住宅均价连续第3个月出现双涨。
从涨跌城市个数看，48个城市环比上涨，52个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少11个；本月价格环比下跌的城市数量增加11个。同比来看，全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨2.07%，涨幅较上月扩大0.71个百分点。
另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20191元/平方米，环比上涨0.65%，涨幅较上月扩大0.15个百分点；同比上涨6.65%，涨幅较上月扩大1.01个百分点。十大城市主城区二手住宅样本平均价格为29073元/平方米，环比上涨1.11%，同比上涨10.94%。
中指院方面还分析指出，10月份百城价格指数持续上涨基于多种原因。首先，政策方面，央行宣布自10月24日起，降息0.25个百分点，降准0.5个百分点，持续降低购房成本，同时进一步改善企业融资环境；其次，供应方面，10月为“银十”楼市传统旺季，房企推盘再度发力，重点城市推盘量大幅上升；再次，成交方面，在政策**和房企积极销售策略推动下，成交量保持平稳。
分化 楼市成交量冷热不均
9月、10月往往是房地产市场的传统销售旺季。今年“金九银十”期间，各地成交情况冷热不均，北上深广等一线城市成交量并没有出现往年的火爆场面，杭州、武汉、青岛等二线城市楼市成交则相对火爆。
中原地产研究部统计数据显示，10月北京纯新建商品住房合计签约3467套，二手房住宅签约14382套，整体来看数据均呈现了环比下调的现象。该机构首席分析师张大伟认为，数据下调的原因主要在于，国庆长假影响北京市场签约量。
与新房相比，北京二手住宅市场成交量的下滑幅度更大。来自伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，2015年10月，北京全市二手住宅网签总量为14382套，环比大幅下滑16.7%；成交均价为39927元/平方米，环比小幅上涨0.9%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，10月恰逢“十一小长假”，交易量的下滑在意料之中。“三季度以来，一系列利好政策对楼市的**效应逐步减弱，北京楼市已经出现降温势头。”胡景晖说，虽然近期有降息和公积金进一步调低首付比例等利好政策，但对于购买标的物更偏中高端和中高价位的改善型购房家庭来说，作用微乎其微。
不仅是北京市场，上海、广州、深圳等地“银十”楼市相比9月也都出现了不同程度的降温迹象。网易的调查数据显示，10月上海市场涨价的楼盘仅为34个，而降价的楼盘数量则上升到了37个。
今年上半年，深圳房价上涨幅度一度领涨全国。深圳楼市10月累计推出多个新盘。不过，相对开发商的推盘热情，置业者入市意愿并不强，成交量反而大幅下滑。
相比之下，10月杭州、武汉、青岛等二线城市楼市成交则相对火爆。分析人士认为，一方面，近期陆续出现的“首付比例降低、降准、降息”等多重利好叠加，给“银十”楼市再添一把火；其次，不少置业者在观望了大半年以后，纷纷选择在“银十”期间出手，因此促成了10月成交量的走高局面。
预判 房地产政策料持续宽松
**统计局日前公布的数据显示，今年前9月，房地产开发投资累计完成额70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1至8月回落0.9个百分点，比去年同期下降9.9个百分点，连续19个月下滑，创2009年3月以来**增速水平。
易居房地产研究院研究员朱光分析认为，“在房地产投资增幅持续收窄的情况下，短期内房地产行业的政策环境仍将是宽松的。”他表示，四季度主要是政策的效应释放期，一旦年末行业回暖未达预期，中央和地方政府可能还会出台相应的楼市宽松政策，比如发放财政补贴、降低二套房首付比例等。
针对地方政府已经落地的政策，朱光说，未来还可能进一步研究如何有效地激励消费主体。比如，有些城市出台政策将首套利率下限定为7折、二套首付比例降至4成，但在实际操作中很难进行，导致这些政策一直处在“空转”状态。
中指院方面表示，2015年以来持续的宽松政策**房地产需求加速释放，市场去化周期显著缩短。未来在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放；今年二三季度，市场供应异常低迷，同比大幅负增长，但随着“银十”结束及年末季节性供应旺季到来，房企在年度销售目标和资金回款压力下将加大推盘力度，采取更积极的销售策略。当前市场整体库存居于高位，“去库存”仍是市场主基调。从价格上看，不同城市仍将分化，预计四季度，北上深广等重点城市的房价将继续平稳上涨，延续环比增速小幅回落的态势，同比仍保持增长。而库存压力较大城市将保持稳定甚至有所下调。
中国房地产行业协会原副会长朱中一分析认为，今年以来，陆续推出的楼市利好政策显著拉动了改善型需求，一度促进全国楼市整体成交量上涨。刚需和改善型需求在政策上获得鼓励后，住房消费在市场化机制的主导作用下正逐步释放。四季度，随着中央和地方层面救市政策的逐渐到位，新政出台的力度和频度预计会有所减弱，未来房地产市场的政策措施将以既有政策细化和深化为主。
全面放开二孩或提振楼市
马上就要进入冬季，但今年的房地产市场可望暖冬。
黄瑜说，随着年底临近，多数房企在年度销售目标和资金回款压力下，将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解。
中原地产研究部统计数据显示：包括万科等标杆房企在内的58家上市房企公布了三季报，合计58家房企总营业收入为3778.3亿元，但净利润总共只有282.1亿元，净利润率为7.5%。
张大伟表示，目前房地产企业盈利能力大幅下调，预期随着中小房企集中公布三季报，房企的净利润整体将在8%左右，2015年将是房企**次出现行业平均利润率低于两位数的年份。
迫于任务与现金回流等压力，市场研究人士普遍认为，多数房企将会在四季度加速推盘，库存较大的城市以价换量的策略或会得到更坚定的执行。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，至今年底，在开发商冲刺年度销售业绩指标的影响下，今年一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。
政策端也释放利好信号。张大伟分析说，三季度GDP增速不足7%，在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。
他说，房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的全面鼓励。
这集中体现在，信贷层面的放松，加上公积金、营业税等实质利好政策出台，有利于解放购房者负担，释放潜在购买力，同时改善了购房者对未来楼市走向的预期。
此外，刚刚公布的五中全会公报谋划“十三五”蓝图，虽未提及房地产，但全面放开二孩的政策使得楼市成为*显性受益者。
“改善型住房项目迎来直接利好。”张宏伟表示，大部分人在25~30岁的时候就会面临**买房置业需求。从二孩政策对楼市的趋势影响来看，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。
