本轮部分二三城市楼市的回暖，呈现出与过去不同的新特征。
“长三角、珠三角周边的不少二三线城市共同面临的问题是，由于当地产业转型升级不成功，高端人才流向一线城市，中低端人口返乡，人口流失问题逐年加剧，致使这些二三线城市楼市后继增长乏力。”睿信管理咨询总裁薛迥文告诉记者。
中原地产近期发布的一份研究报告认为，结合人口发展趋势及结婚登记数据，2013年成为首置刚需**点，随后十年时间首置需求将持续萎缩。
结构性失衡
以珠三角地区较有代表性的东莞、佛山为例，从成交分布来看，这两地靠近广深区域的楼盘，借助外来购房者回暖明显，但远离广深区域的项目，当地购买力则开始出现不足。
中原地产东莞研究总监车德锐告诉记者，靠近深圳的凤岗镇往年成交量在东莞只能排在八九位，但今年跃升**。除了临近深圳的片区，东莞很多区域仍是不温不火，尤其是远离深圳的几个城区内，**置业的刚需购房者明显不足。
碧桂园集团内部人士表示，佛山全面放开限购后，四五月份的成交量上升了40%-50%，但成交主要依靠广州、佛山交界区域的楼盘。因交通便利，越来越多广州的上班族选择在价格更低的广佛交界处置业。
“东莞城区项目在今年开年后大多面临找客户难的问题。”车德锐说，过去几年中，楼市政策主要倾向于支持刚性需求，这导致市场上90平米以下小户型供应量大。但现在本地购房者的基本居住需求已经处于饱和状态，面向刚需的中小户型出现滞销。
“此外，由于近年来房价上涨过快，90平米以上的大户型住宅总价过高，使得大户型房源成交放缓，因此不少开发商将原有的大户型分割为小户型出售，也造成了房源结构供应不均衡。”广州一本地开发商告诉记者。
在今年3·30政策出台后，大量改善性需求入市，这使得100-130平米房源的需求量猛增。
“目前刚需产品已出现了供大于求的局面，尤其是保障性住房范畴的不断扩大，导致部分城市产品结构失衡，因此我们自身的产品线已经开始向改善型调整。”北京一大型全国性房企负责人指出。
以东莞为例，目前东莞首置刚需购买比例仍然占市场主流，但改善性需求则逐年持续上升。以115-145平米的房源为例，这部分房源的成交量在2013年下半年占总成交量的11.6%，2014年上半年则上升至15.8%，今年上半年占比达到16.7%。
北海多种发展模式 首置刚需仍为购房主力
而远离一线城市的三四线城市中，楼市的这一矛盾则并不突出。北海房地产市场从90年代初的满眼烂尾楼到2000年初的投资热兴起，再到如今的平稳发展，似乎走了很漫长的一个过程，在这个过程中我们可以看到房地产市场在北海的起起伏伏，也可以看到随着城市**和人民生活水平的变化，北海的购房者也在发生着潜移默化的变化。
和全国很多地方的楼市一样，北海楼市同样会在未来面临人口结构危机，比如刚需下滑，库存上升。只不过比部分一二线城市推后而已。北海人口少，本地人多数有自建房，刚性需求很少，近两年已经基本满足，大多数库存全靠外地人来消化。
由于北海自身优越的气候条件，广阔的发展前景，巨大的升值空间，2011年后北海房地产市场迎来了行业的“春天”!外地人越来越看好北海，出于休闲度假、退休养老、事业打拼等多种原因，这些外地人都步入了购房置业的行列，推动了北海经济的同时，这些人也被亲切地称为“新北海人”!
如今北海变成养老、养生度假的胜地，异地置业成为拉动北海房地产经济的主动力，北海的常驻外地人口已经占到购房者的半数以上，这里还包括北海高校大量的应届毕业生以及响应东盟机遇寻求发展的全国各地生意人。
北海一位业界人士对记者表示，北海不存在供求结构失衡问题，各种户型的供应量都比较大。一位北海开发商称，成交回升主要在于政策**带来的改善性需求入市，带动整个市场回暖。
这是和全国人口的年龄结构相一致的。上世纪60-70年代是国内一个人口生育高峰，当60后、70后进入劳动力市场时，对住房就构成了巨大的刚需，此后又变成了巨大的改善需求，这对应的就是2000年以来长达十年的购房**。
目前，国内很多城市都一样——随着60后逐渐进入老年， 80后、90后人口急剧减少，刚需以及此后的改善型需求也随之急剧减少。实际上，很多地方的90后进入劳动力市场时，父辈、祖辈可能已经给他们留下了足够的住房，住房需求减少已毫无疑问。
一位不愿意透露姓名的本土开发商负责人告诉记者，根据他们内部的统计数据，北海本土90后的年轻人，在*近几年的购房比例是下调的。“因为本地的年轻人，很多已经有足够的房产，又或者是父母早就为他们留了房子”。
从90年代初到现今，北海房地产市场经历了20多年的洗礼，在政策和市场的双重推动下，逐步走向繁荣。2014年北海高铁时代的到来，2015年北部湾的同城一体化格局无异于为北海房地产市场又注入了一针强心剂，将为北海楼市提供一个更大机遇。与此同时，北海旅游市场的优化升级，为这座滨海旅游城市又带来新的活力，将北海积极的变化展示给了外来的游客，势必会引发新一轮的“购房热”。
北海不再只是一座普通的三线城市，未来北海房地产的发展**了养老地产、养生地产、度假地产、休闲地产、滨海地产的多种发展模式，它的优势和潜力将不可**!
全国人口大拐点的冲击
“改善性需求释放是政策放开的结果，只能短期提升成交量，但这无法改变刚需持续缩减的趋势。”薛迥文对记者说，现在大多数二三线城市面临的问题是“后继无人”，一个是因为人口结构发生了变化，另一个是人口增量在减少。
陕西、湖南长沙等多个省市统计局发布的2014年报告均称，当地正面临城市常住人口增加趋慢、老龄化进程进一步加快、人口红利消失、劳动力不足的问题。
以婚龄人口为例，第六次全国人口普查数据显示，我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。
“限购限贷放开后，之前被压抑的需求释放了，促使杭州成交量回升。”某机构华东区副总经理高院生告诉记者，只要成交量起来，投资需求也会随之带动起来。但浙江省各城市普遍问题是新增人口不足，核心产业如外贸一直在下滑，创富主体不是新兴科技产业。
“比如宁波本地人购房之前几年被严重透支，而外来人口有限，就存在购买乏力问题。”高院生指出。
国泰君安分析师认为，从2014年起，房地产长周期拐点已到，市场短期回暖难改行业长期下滑趋势。
“在政策**下，很多地区的投资性需求再次释放，掩盖了人口危机问题，改善性需求在集中释放后，市场需求后继不足，真担心这是市场**一次疯狂。”东莞本地一位不愿具名的房地产业内人士担忧，一旦宽松的货币政策以及股市财富效应退潮，楼市又将是一地鸡毛。
住朋网房产经纪人推荐：
