楼市新政如何落地考验地方政府

    3月30日,中国人民银行等三部门联合发文,明确首套房贷款比例不低于四成;财政部、**税务总局联合发文,明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。此前,国土资源部和住房城乡建设部联合发文,要求优化住房及土地供应结构。再加上2月底央行降息的作用持续发酵,楼市一片暖意。

    尽管**统计局尚未公布3月份的楼市数据,但从市场反应以及市场机构发布的数据来看,部分城市商品房交易量企稳回升,改善性需求入市积极性提高。

    一线城市表现明显。根据链家地产市场研究部统计,3月北京市二手住宅成交量环比上升17%,同比增加13.5%。部分二线城市也迎来开门红。据济南市住宅与房地产信息网**数据显示,一季度济南新建商品房成交量为197.3万平方米、17353套,同比增长70.5%和63.5%。

    房地产市场的差异性特征,决定了一部分城市的回暖,并不能减弱另一部分城市高库存的“寒意”。**统计局发布的数据显示,房地产市场仍然处于调整期,截至2月末,全国住宅待售面积42177万平方米,同比增长23.4%。

    在江苏省扬州市,面对库存高企,本地消化存量能力有限的市场环境下,万科、雅居乐等标杆房企纷纷树起“返乡置业”的营销旗号吸引购房者。还有一些本土开发商正准备充分开发当地的旅游资源,从住宅开发商转型旅游地产运营商。

    针对消化高库存,楼市新政策也频频出招。国土资源部和住房城乡建设部联合发出的通知,明确要求房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、**条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于**支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其他产业投资。

    此外,新政策还力求打通商品房和保障房的对接通道,提出将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公租房房源。

    房地产市场差异化明显,特别是在当前,楼市分化加剧,政策更应体现分类指导、因地施策,避免房地产政策“一刀切”。

    有业内人士曾说,抑制房价过快上涨时,是全国跟着一线城市吃药,如今,政府一定要做好分类指导这道考题。

    此轮楼市新政策旨在“稳定住房消费”,“分类指导、因地施策”政策指向也十分明显。仔细研读,字里行间透露出决策者的“审慎”——在放宽首付比例的同时,提出“在**统一信贷政策基础上,指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款**首付款比例和利率水平”;在允许调整土地用途上,设置前提条件即“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县”。

    “春江水暖鸭先知”。与政府相比,开发商对于市场更为敏感,往往比政策先走一步。比如此次用地供应政策调整中,在一定前提下,“允许房地产开发企业适当调整套型结构”。事实上,在一些三线四线城市,面对市场过剩,过度追求大户型的开发商,已将房型改造成瞄准**置业人群的小户型,加快了销售进度。

    根据以往经验,楼市新政策能否落地生根,发挥应有作用,还有待观察。特别是**层面政策出台后,如何因地制宜,出台更切合地方实际的细则,是对地方政府的严峻考验。

    银行闻风未动

    深圳二套房贷款利率未现松动

    二套房贷款新政下发后一周，深圳民生银行*快做出反应，将二套房首付成数由七成降至四成。但记者发现，虽然民生银行的首付成数降低，但二套房贷款利率依然为基准利率1.1倍，未现松动。截至记者发稿，深圳仅民生银行一家执行新政。

    融360数据显示，截至4月5日，一线城市中，北京有6家银行开始执行二套房首付四成的新政，8.8折成为主流利率；上海有2家银行执行，且出现**7折优惠利率，比公积金贷款利率4.2%还低；而深圳和广州都分别只有1家银行执行房贷新政。

    目前，深圳还没有银行对首套房贷款政策进行调整。在首套房利率分布方面，新政颁布以来，深圳的汇丰银行提供9折利率，中信、邮储、北京银行3家提供9.2折优惠，而提供9.3折及9.5折的各有5家银行，提供9.7折利率的仅光大银行1家，提供基准利率的银行有3家。此外，还有3家银行提供基准以上利率，其中深圳的华夏银行及广发银行首套房**上浮30%，与二套房利率齐平，基本可视为变相停贷。

    二套房方面，尽管房贷新政降低了首付门槛，但二套房贷款利率尚未松动，各家银行普遍维持基准上浮10%。从深圳市场来看，提供基准利率上浮 10%的银行有19家，提供基准利率上浮30%的银行有华夏银行和广发银行2家，停贷银行有平安银行、杭州银行、东莞银行、江苏银行4家。

    首套房利率9折或将成常态

    从深圳十大**利率银行排行来看，汇丰银行依然是**，执行**9折优惠，国有行**为9.3折。

    虽然目前深圳首套房的**利率仅为9折，但横向对比四个一线城市10大**利率银行对优惠的限制条件，深圳是*为宽松的城市。

    记者从银行官网查询到，汇丰银行在深圳地区给出9折的优惠条件是“资质好的客户”，并无贷款额度限制；工商银行的优惠条件是“银行的合作中介和楼盘”；花旗银行“贷款80万元以上9.3折，80万以下9.5折”。分析人士称，这些条件对于深圳购房者而言，都不难达到。

    与之相比较，北京、上海等地的优惠条件相对严格。例如，汇丰银行在北京明确限定贷款额度，虽然有8.8折优惠，但规定贷款须达150万元以上，100万—150万则为9折优惠，100万以下只有9.4折优惠。

    新政落地后，深圳二套房首付成数为何表现如此“淡定”？融360房贷分析师李立分析认为，深圳自去年“9·30新政”后，利率降幅明显，房贷政策松绑力度较大，基本接近银行底线，而从目前监测到的数据来看，深圳**利率还有收紧趋势。

    不过，深圳一家股份制银行的信贷人士则表示，目前深圳首套房的贷款利率虽无松动，但优惠限制条件比北上广更宽松。“按目前大趋势，深圳首套房贷利率下行是大概率事件，未来9折或成常态”。