11月21日18时30分，中国人民银行官方公布：自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，即五年期以上房贷基准利率由原先的6.55%降为6.15%，相当于九四折利率优惠。以20年期100万元贷款为例，购房者每月等额还款将少还234元。

    一位**业内人士表示：“此次央行降息房企大致可分为两种反应：一种是涨价惜售，肯定是看好明年楼市，这部分房企以今年销售业绩不错的为代表；另一种是指标还差得不少的，认为持观望态度的购房者可能会大显身手，拿出特价房**消费。”

    截至记者发稿时，从长三角各地房企有代表性的房企营销部门传来的消息大部分是到客率提升，成交量反映平平，后市还待观望。

    或助推房企存量年底瘦身

    记者采访中了解到，此次降息也是央行自2012年7月时隔28个月后**调整基准存贷率，并且是**不对等的分别下调0.4个百分点的贷款基准利率和0.25个百分点的存款基准利率。宝华集团副总裁杨健告诉记者，对于上海的房地产市场来说，今年下半年有三大政策，首先是“9·30房产新政”，然后是上海的“首套房认购政策”，*近的一次是一周前的降息。我认为降息对于房地产市场是*直接的**影响，一方面其相当于购房者在贷款的额度上利息上打了九四折，另一方面对于购房的心理也是一个提振。

    中国指数研究院杭州分院研究总监高院生也持有相同观点，他表示：“此次央行降息其实在释放一个信号，这个信号就是房地产市场会往好的方向走，从而加快了购房者的购房决策。”

    “据我了解，在降息政策出台之后的一周时间里，整个杭州市场的开发商推盘达到了今年的一个高峰，开发商加足马力加大推盘力度，在这一前提下，我预计今年杭州房地产市场年底的成交量会有提升，有望出现不错的翘尾行情。”

    在中原地产研究部总监张海清看来，近期在一系列行政干预政策陆续退出之际，各地市场逐渐有了起色。上周五发布的降息消息更引发市场强烈关注，**市场成交活跃，对政策利好反应积极。中原监测的40个重点城市数据显示，上**新房成交面积较11月前三个**的平均水平上升5%，其中除二线城市微降2%外，一线及三线城市分别上升20%及12%。

    当然另有业内人士指出，一些地方楼盘出现的认购量增加的局面，与项目本身的年底促销动作和产品品质有关，央行降息政策可能更多的是一种心理上的提振。

    江苏泰容建设发展有限公司总经理戴杜伟指出，现在的购房者其实是越来越理性了，很多购房者在期待和观望下一轮的降息周期的到来。

    房企营销策略“冰火两重天”

    记者采访了解到，对于此次央行降息的政策，不同的房企也有着不同的应对态度。

    高院生指出：“其实开发商对于政策的反映也能体现出其对于后市的判断方向，对后市看好的开发商可能会涨价惜售，比如对原有的优惠进行取消之类的，但是幅度肯定不会太大，年底库存压力巨大的开发商则会拼尽全力冲量。”

    昆山鹿鸣九里项目总经理徐晨介绍说：“限购的解除和降息，我没觉得上海市场和项目本身所辐射的区域没有太多的变化，我们的项目不是纯刚需盘，而是针对上海的**旅游度假的楼盘，因此政策对于我们的影响来说没有明显的变化。在我看来，它更多的是一个信心的提振。这次降息是**政策上的一个助推器。”

    对于一些楼盘借助降息东风涨价的反应，徐晨表示：“项目肯定是不会趁机涨价的，原因很多。首先这样一个政策本身预期的效益还有待观察，另外年底是一个冲量的时机，此外现在的购房者信息渠道越来越畅通，开发商借势涨价购房者未必会买账，因此对于项目来说我们会继续以平稳、优惠的价格去完成冲刺。”

    而对于销售业绩良好的保利江苏区域来说，目前已经完成了年度销售计划的97%，因此对于此次降息政策该保利区域营销总监表示影响很小。保利地产江苏公司营销部经理许昌芸告诉记者：“我们年度的销售任务已经完成了，因此这次降息没影响我们的政策，因为任务完成所以我们此前的折扣优惠促销活动取消，降息的利好并没有在我们项目上体现。”

    许昌芸表示：“我问了保利江苏区域的各个项目，目前的回应是反映还没显现出来，客户认为还会再降息。保利江苏区域借助‘9·30新政’等一系列利好政策的东风，10月份认购量猛增，到11月认购量逐渐平稳了。11月下旬预计年度计划完成压力不大后，以前促销的折扣基本上是让利2~5个点，现在收回折扣，算是平稳推进销售了。目前保利江苏区域认购目标已达成，签约目标已达97%，正在签约中。”

    楼市暖冬行情待观望

    在张海清看来，从本轮市场表现来看，虽然2014年起市场明显回落，但随着“央行9·30新政”的利好，10月新房成交量已恢复至去年高位水平。而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立，使年末成交翘尾成为定局。但不可忽视的是，全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，供求格局的变化令市场后续走势存在不确定性。

    戴杜伟则认为因为降息存在周期性，很多的购房者可能会持观望态度，将利好期待带到下一个降息周期。他表示：“中国的一些经济政策一般都具有一定的周期性的，并且肯定会有一定的持续性。限购对于房地产市场的影响是短期的，而降息的影响会是长期的、更大的。”

    而在高院生看来，此次降息是明年房地产市场的一个基调的奠定。本身这次降息并不是仅仅针对房地产市场，其可以说是针对整个市场的宏观角度。从宏观政策层面，**利好政策的释放肯定是意在**房产市场回暖，上演年度翘尾行情。

    对于房贷政策走势，业内人士认为，会继续放松。从目前的市场反应来看，虽然降息对买卖双方均有**作用，但对楼市的影响还有待观察。

    央行意外下调贷款基准利率，被市场机构视为继“9·30房贷新政”后房地产市场又一政策利好。

    调整后，五年期以上贷款基准利率降为6.15%，较此前利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了九四折，在一定程度上降低了购房成本，因此此次降息被部分机构解读为央行再次出手救市。

    对此，上海业内人士称，央行降息做法跑在了市场预期之前。

    因为从楼市去库存的角度看，市场已经有了微弱复苏的态势。但很显然，尽管目前改善型购房需求因为央行9·30政策而有比较好的入市机会，但很多刚需购房者并没有享受目前政策的利好，尤其是低成本的房贷利率并没有出现。对于央行而言，此前鞭策商业银行积极对房贷利率进行打折，但效果并不佳。所以此次应该理解为央行自己进行操刀，进而维护目前市场利率的真正下降。

    然而，“这并不意味着楼市信贷环境已经变得宽松”，同策咨询研究部总监张宏伟认为，“楼市"惜贷"常态化还会继续执行。”

    加快楼市筑底

    基准利率的调整着实让许多准置业者减轻了买房负担。

    严跃进对此做了一个计算：如果购房者购买一套总价为100万元的商品住房，按照3成首付则需要贷款70万元。如果按照此前6.55%的利率计算，按照贷款20年的期限和等额还款的方式计算，那么本金和利息需要偿还总共125.75万元，月供为5239.64元。按照目前新的贷款政策，即按照6.15%的利率计算，那么同样的按揭贷款模式下，本金和利率需要偿还总共121.81万元，每月还款为5075.78元。这样计算，月供能少还163.86元。总共按揭期间可以少还3.94万元。

    “对于一个刚需购房者而言，买一套100万元的住房能够节约4万元的按揭贷款成本，如果加上能够获取低于基准利率的购房贷款，以及加上各类契税减免和各类补贴的话，那么至少能够节约5万元的购房成本。这对于部分工薪阶层以及首付款筹集都比较困难的群体来说，自然是减轻一笔很大的负担。”严跃进说道。

    因此，有人士表示，随着购房成本的降低，一线城市将有率先复苏的迹象，而整个房地产市场，也将有从低迷泥潭爬出的可能性。

    从新房和二手房市场的反应来看，降息和公积金贷款利率的下调使得一线楼市回暖迹象明显。在降息后的****（11月22日~23日），北京共有5盘入市，22日当天开盘的项目总销售额突破11亿元。据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计，降息落地四天来，北京二手房交易合同签订量较之前的四天大涨117%。

    此外，上海、天津等一二线城市的市场也表现显著。机构统计数据显示，中原地产北京、上海客户咨询量较11月21日当周上涨80%。伟业我爱我家上海、天津等城市的二手房业主和购房客户到店咨询量普遍上涨五成以上。

    尽管一线楼市的咨询量和成交量均有小幅增加，但是各地市场表现也不尽相同，非一线城市的项目对政策的反应并不明显。中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，近年来房价持续快速上涨和部分城市盲目扩张，在多重政策预期影响下，住房市场正在逐步回归居住属性，住房消费也将更趋理性。如果高房价和购买力脱节的矛盾得不到解决，库存消化还将是一个长期的过程。

    与此同时，中国房地产研究会副会长胡志刚认为，此次央行的降息政策，说明银行整体对房地产行业风险偏好提高，房地产行业信贷环境已经发生较大改变，“风景这边独好”的流动性充裕景况很难再现。住房市场在逐步回归居住属性，房地产行业对流动性的吸附能力在逐步降低，高房价和购买力之间的脱节问题短期内难改观，降息对房地产市场的提振作用不会很明显。

    开发商仍需去库存

    根据**统计局公布的**数据显示，10月末，商品房待售面积58239万平方米，比9月末增加1091万平方米，其中住宅待售面积增加611万平方米。因此，不少业内人士表示，高库存、结构性过剩、房价偏高、购买力不足等判断已经基本成为业内共识。

    对此，张宏伟认为，楼市仍然有去库存的压力，尤其是对于大多数二三四线城市来讲，因此，从银行信贷的角度来说，年初发生兴业银行停贷事件之后，银行信贷转向紧缩，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”。

    “从国际因素来看，由于美国QE退出及未来可能加息的动作会导致国内资本回流美国，国内市场流动性仍然会表现偏紧；从国内因素来看，银行存款准备金率没有降低，存款成本在上升，楼市仍然有去库存的压力，银行等金融机构还会继续强化对于楼市的"风险控制"。因此，银行"惜贷"还会常态化进行，并不会因为降息而改变。”张宏伟表示。

    与此同时，由于临近年末、库存高企，去库存、回笼资金仍是开发商的主要目标。据亚豪机构统计，12月北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，相比去年12月的市场增加了25%。一方面库存压力尚未消除，另一方面推盘量不断上升，因此市场人士预计，年底前开发商的销售压力依然难以缓解。