“金九银十”价格回升还是持续降价走量？对于这个问题，基础判断还是认为主基调仍然是调价走量。目前影响市场的根本性因素，有变动的迹象或者是趋势，但是并没有形成根本性的变化，所以目前市场趋冷的态势不会骤然改变。这就决定了未来市场的主基调仍然会是以价换量。但是，如果从信号的角度上分析市场转变或回暖，需要关注二手房的回暖程度，二手房是整个市场的先行指标，更代表广义上的房产买卖双方对于市场的判断。7月份的二手房回暖是个好迹象，但是这个成交量的上涨也是伴随着价格的下降而产生的。该趋势在一手房上也会产生相应的共振效应。但是，成交量的上涨依然让处于冰冻的房地产市场看到了一丝暖意，通往可以期待的未来。

    “金九银十”带下半年楼市走出低谷

    一、政策“托底”楼市，未来市场预期较为乐观

    今年5月份，央行发布“央五条”措施，优先支持首套房贷。虽然不能说是“救市”，但实则产生了“托底”的效应。此后，北京、广州、深圳等城市的部分银行陆续下调首套房贷利率。各地限购松绑、政策微调、信贷放宽的预期是目前楼市变热的“源头”。虽然政策的微调不能对打破楼市僵局起到实时性作用，一旦在政策方面出现松动，可令市场预期变得更加乐观。

    发改委提出，今年的经济增长可保持7.5%以上。政府拉动经济增长，其责任首先是保稳定，对房地产肯定是一个利好消息。

    二、买房**时机来临，开发商“以价换量”现象将不复发生

    迹象表明，下半年楼市基本趋稳，将进入回升周期。目前“快速出货”的房企实现回款后，必然将资金投入新一轮的土地购买，在目前土地价格未出现明显下调的情况下，这将意味着有可能花更多的钱却买到较差的地，企业风险较高。所以，下半年房企采用大幅降价的方式来进一步**销量的可能性较小。

    三、未来去化库存是重点，买方与卖方市场的反转很可能在短期实现

    今年春节后，商品住宅新增供应量整体呈放量供应态势，供应量持续保持高位。供应增加、商品房让利较多，这对于购房者来说无疑是个好时机。目前为了**市场，从6月开始已经陆续有低总价、低单价、首付分期、金融贷款优惠等多种促销政策出现。开发商的促销包括套现的需要都可能促使销量增加，但我认为房价不会有大起大落，市场应该不会过分地下降。

    根据住建部要求，去库存成为下一阶段楼市调控重点，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，因此商品房库存会继续在短期内进行快速消化。一旦库存量减少，房价一定会继续上涨，库存反而推高房价。而从商品住宅供应类型来看，6、7两月自住型商品房连续入市，商品住宅新增供应在近两个月出现连续减少，商品房销售在下半年将回暖。

    三季度末四季度初有理由成为窗口期

    上半年房地产市场经历了艰难的开局和惨淡的经营，这使得人们对于下半年市场的期待值更高，从而对于房地产市场怎么踢好下半场也更为关心。基于几个方面的考虑，房地产市场不会有更糟的表现，而三季度末四季度初也有理由成为窗口期，是房企推盘、购房者入市的**时段。龙湖长城源著上周“日光”就是很好的佐证。

    得出这种判断是基于对包括政策、金融、房企和购房者心态等四个层面的分析，而目前市场上不断回暖的成交数据恰好也正面佐证了这一观点。

    首先，在**对于房地产市场的宏观调控层面，纵观整个2014年，平稳的基调从未变过。期间不断伴随着限购松绑、不动产统一登记和农村宅基地确权等来自调控层面的试探，无不直接或间接地**着住宅地产的成交。当然，限购政策的稳定性，保证了市场不会出现大幅度成交涨跌的大前提。在稳定的基调下，目前楼、地两市的成交表现，都在政府的可控范围内，因而我们认为下半年楼市的调控很难再出新政策，而目前的政策环境有利于房企出货和购房者入市，这两个动作的交叉点很有可能就在第三季度末和第四季度初，也就是传统的金九银十。

    另一方面，来自于金融层面的**，也使得房地产有回升的可能性。自今年年初以来，中国房地产开发投资增速持续放缓，上半年中国完成房地产开发投资4.2万亿元，同比增长14.1%，增速比**季度回落2.7个百分点，但仍保持正增长势头。截至6月末，中国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额16.2万亿元，同比增长近两成，达19.2%，房地产贷款余额占中国主要金融机构各项贷款余额的两成。从个贷和开发贷的两个数据看，虽然金融机构对房地产市场的看空仍未完全过去，但来自金融层面的支持正在缓慢地作用于房地产。从地区来看，信贷政策放松的信号并不明显，从开发商的角度来说及时调整市场策略，把握自身推盘节奏才是*重要的。

    **，支持窗口期盘点的还有一个举足轻重的群体——购房者。虽然回顾近几年市场在9、10月份的市场成交情况，“金九银十”的黄金效应正在逐渐减弱。这是因为自2008年以来，在连续数年楼市火爆的市场条件下，开发商在这两个传统月份的促销动作几乎绝迹。今年则不同，无论是来自价格方面的直接降价，还是来自优惠层面的不断叠加，在购房者观望态度浓厚的大背景下，房地产企业在**成交方面表现异常积极，这种积极的态度将很有可能在“金九银十”得到反馈。

    综上，我们对于后市的判断还是持谨慎乐观的态度，但我们相信北京市场已经劫波度尽，前途仍然光明。

    “金九银十”预期或延迟至明年上半年

    随着“金九银十”黄金时段的日益临近，全国各地的楼市似乎还未摆脱我国上半年住宅市场变幻莫测的孤寂与冰冷。随着部分城市取消限购、信贷扶持等有利政策的逐渐放开，一直纠结于资格和价格的刚需族们仿佛从这毫无生气的市场环境中又找到了一些新的谈资和希望。

    自2010年10月正式施行限购政策以来，我国的商品房储量已从起初的1.9亿平方米飙升至5.6亿平方米，四年时间，三倍增量。2010年限购令的出台，其目的是为深度解决住宅市场供需之间的矛盾，同时也为抑制因投机而产生过快的价格上扬。随着我国经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，我国的住宅市场已然从刚需向改善方向所转化，因此，只有在适当放开限购政策的基础上，进一步规范和监督二手住宅交易市场，保障刚需住房市场供应的同时加大改善住房的市场监管，才是解决刚需住房与改善性住房结构分配不均的首要条件。

    自呼和浩特和济南率先解除限购后，鉴于住宅储量的集中增加和财政平衡的巨大压力，限购松绑如“多米诺骨牌”一样，相继在35个城市轮番上演。诚然，市场的冰冷是由于供应量过大、房价过快上涨等因素的积累以及供需双方成交集中所带来的需求透支，但在放松限购的政策利好后，信贷优惠将更多地助力于楼市储量的释放。对于储量释放的时间节点，我认为，受到整体

    市场环境的影响，限购的放松和信贷政策的利好只能是**市场的一支强心剂，其只能够短时间内带动刚需市场的回暖。“金九银十”的预期或将延后至明年上半年。

    而在另一个战场，作为改善型项目的配套体系，以住宅区为服务对象的社区商业也越发受到重视，基于这样一种新兴的商业模式，社区商业的形成是建立在住宅项目开发销售、社区居民生活消费和商业投资等多方社会发展需求之上的，将商业和住宅完美地融合在一起，是社区商业发展的*根本的目的，其在改善型居住项目中扮演的是辐射单个社区或者周边几个社区的微型商业，在国内大多以临街底商的形式出现，其在未来的发展应该具有广阔的前景和空间。

    随着人们对生活质量的要求越来越高，住宅市场也从起初的刚性需求向改善型需求快速靠拢和转化，良好的配套环境已然成为众多改善型购物者在评定项目时的首要因素。因此，从开发商的角度出发，社区商业配套的优化的多少将直接影响到其住宅销售的好坏与否，基于社区商业的在消费者眼中的体现价值。

    “金九银十”是旅游地产时间

    旅游地产始终是楼市逆行者，无疑会在这个节点带来更多惊喜。九月和十月，北中国处于夏末，青岛为代表的胶东地区抓紧旅游旺季，各度假项目纷纷开盘和加推，房源优惠力度也有所增加。而南国之境——海南的房地产从沉睡到复苏，摩拳擦掌地迎来一年中的旺季，到全国各地邀请，酝酿客户群体。这期间中秋、十一等假期，为消费者提供了出游机会，度假置业在此季爆发。

    而2014年传统住宅地产的颓势，使得投资者眼光转移，投向度假刚需产品。背靠经济发达地区，大城小镇，全配套，自住+投资的理念在旅游地产中也得以实现。无疑，“金九银十”将成为旅游地产再度发力的节点。

    旅游地产的狂飙突进，无疑印证了国际上的一条标准：当人均GDP达到2000美元后，生活品质的提升，度假必将成为中产家庭生活的“刚需品”。据*近一次的人口普查数据显示，中国共有家庭户数4亿多户，到2020年，预计会有20%的中产家庭(约8030万户)购置旅游商业经营物业和度假类不动产物业。

    中国房地产住宅研究会的数据显示，过去三十年，中国旅游地产投资总金额加在一起只有8000亿元，而*近两年每年的投资总额都超过了一万亿元。截至2012年底，我国面市的旅游地产项目多达2259个。碧桂园、中信、方兴、佳兆业、首创、海航、华侨城、珠 江地产等60多家知名房企均已涉足旅游地产，总投资额超过8000亿元。 这一前景将为旅游地产提供源源不断的客源，市场发展潜力巨大。