7月末商品房待售面积创历史新高

    8月13日，**统计局发布数据显示，截止到7月末，商品房待售面积进一步攀升，比6月末增加802万平方米，高达55230万平方米，创历史新高。

    对于当前楼市，中房协名誉副会长朱中一表示，消化存量将成为当前或今后相当一段时间的重要任务。

    而在4年前的此时，也即限购出台之初，商品房待售面积不过1.9亿平方米左右。也就是说，限购执行的四年间，商品房待售面积上涨近3倍。

    朱中一认为，限购执行之初的背景是供需矛盾突出，当前住房市场的主要矛盾已经从过去的**短缺，转变为不平衡问题突出。在其看来，做好对存量房的优化是下一阶段的重要任务。

    前7个月商品房销售面积、金额双降

    虽然7月各地纷纷通过调整限购等政策救市，但房地产下行的趋势仍未逆转。

    根据**统计局数据，今年前7个月，全国商品房销售面积、销售金额双双同比下降。

    报告显示，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，且降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。

    其中，住宅销售面积下降9.4%，销售额下降10.5%。

    与此同时，**统计局的数据显示，今年前7个月，房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米，按照人均30平方米计算，足可以解决2.1亿人的住房问题。

    若按照前7个月56480万平方米的销售速度来看，前7个月的施工面积及库存需要12个月才能消化。

    而根据2010年上半年的数据，全国商品房销售面积3.94亿平方米，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，也就是说，当时仅需2个月就能消化库存。

    四年里，商品房待售面积上涨近3倍。

    “一方面，过去的几年里，大量的住房消费透支；另一方面，伴随着一波房价上涨，购买门槛也大大提高，市场的购买力也有限。” 北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥表示，即使不考虑限购等问题，仅就市场的消化速度也不能和四年前相比。

    去库存仍是下半年关键词

    “下半年去库存压力很大。”在严跃进看来，虽然多地取消了限购，但下半年能否有效去库存将取决于两点，地方政府救市效果能否有效体现，特别是信贷等政策能否跟进；其次，市场看跌预期能否有效出现逆转。

    实际上，根据住建部政策研究中心主任秦虹的调研、了解，房地产的问题不只库存过大这么简单。

    在过去的几个月，秦虹走访了东北、西北、中南、华东、华中等地了解了当地的房地产市场形势。

    “房地产的分化形势明显，不但全国差别大，一个城市不同区域的差别也特别大，这个分化不是说一、二线城市一定好，三、四线城市一定不好，不管是一、二线还是三、四线都存在分化。”秦虹在近日由新世界[**消息 价格 户型 点评]中国地产、万科[简介 **动态]集团联合主办的“重新城市对话未来——中央别墅区新十年区域发展论坛”上如是介绍。

    以郑州为例，秦虹介绍，郑州市核心区上半年商品房的成交并不理想，大概负增长10%左右，核心区以外的地方，今年上半年商品房销售面积同比增长了44%。

    安徽也一样，“一个省绝大多数都是三、四线城市，但是皖北房地产市场一片好，皖南一片坏，皖北商品房销售面积同比增长了48%，但是皖南马鞍山、铜陵、芜湖，商品房销售面积负增长10%左右。”秦虹介绍。

    在朱中一看来，供大于求的二、三线城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务。

    在消化存量房时，朱中一建议，除了调整限购等政策，还可以督促基层商业银行落实对居民**购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和**购房方面的积极作用。

    另外，供明显大于求的城市要适当控制开发节奏和开发规模，鼓励企业以合理价格促销，以价换量。

    朱中一亦建议，拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，探索货币补偿的方式集中安置。

    实际上，各地已经在探索通过政府回购等方式减少保障房实物建设，比如湖南省住建厅日前下发的政策就明确规定，将由政府回购普通商品房用于保障房，浙江嘉兴也发文提出将逐步取消保障性住房实物建设。