今年一季度,房地产市场运行的**特征就是开发商紧缩后续供应。全国房地产开发投资累计同比增速创2013年以来的新低;在去年同期低基数的情况上,一季度土地购置仍同比下降2.3%;一季度新开工同比下滑25.2%,延续了1-2月份“落体式”下滑的趋势,为近年来**跌幅,而去年四季度房地产新开工同比增长了33%。

    开发商之所以紧缩后期供应,很大程度是出于未来资金安全的考虑。尽管目前资金链状况尚好,但资金来源继1-2月下滑14.1%后,一季度再度下滑5.8%。这其中,占开发商到位资金近40%的销售回款同比下降了1.9%,而去年全年则增长近30%。目前,需求端的萎缩并未因开发商在3月份低调开盘和加大优惠而缓解,100个城市一季度的销售同比下滑19%、全国下滑了5.7%,这意味着未来需求继续下滑的可能性存在。同时,“紧信贷”的货币政策不会改变,而近期又出现了资金链断裂的个案和相关报道,让开发商对未来资金链的预期相当谨慎。因此,若要确保资金安全,就需要紧缩拿地和新开工。

    应该说,由于短期资金链无忧,一季度房企紧缩拿地和新开工是策略性而非被动的,即通过减少后期供应,缓解市场对于房地产市场整体供过于求的担忧,避免“量价齐跌”。易居房地产研究院数据显示,20个重点城市一季度末的库存总量达8400万平方米,创5年新高,同比增长16.3%。于是,紧缩后期供应以应对需求萎缩,从而获得弱势供求平衡,以缓解供求失衡和市场悲观预期,为未来推盘和库存消化创造条件。

    但是,未来推盘和消化库存也并不十分乐观。由于目前整体信贷紧张、个人住房按揭贷款政策收紧态势也未有缓解,按揭贷款利率普遍在基准利率之上,这变相增加了购房者的成本,这对终端需求的释放造成很大冲击,特别是目前合理住房需求(**置业需求和改善性需求)占比超过90%的情况下,资金的紧缩对住房需求的冲击非常大,后续去库存的压力也很大。

    目前,各界关心的是,今年一开局GDP增速便低于全年7.5%的目标,而房地产领域土地出让、新开工下滑又非常明显,会拖累未来经济增速,管理层是否会出台**房地产的政策。笔者认为,未来一段时期,房地产对于维持固定资产投资一定增速的支撑还是比较大的。即使未来市场回升不如预期那般好,但由于2013年拿地、开工、施工、投资和销售等各项指标快速攀升,目前这些指标只是在2013年末高位的基础上略有回落,**水平仍旧处于历史高位。目前房地产施工面积近55亿平方米,相当于7年左右的房地产销售水平,其弹性很大,可以缓解拿地和新开工对投资的冲击。今年棚户区改造的规模将有370万套,这一工程在拆迁和重建两方面拉动开发投资,也会在一定程度上缓解固定资产投资的下滑。

    有人认为,另一个制约房地产市场回暖的因素就是限购政策。笔者认为,放松限购与目前管理层所坚持的“去杠杆、去泡沫”和经济转型的大战略不相符。而且,在绝大多数限购城市,其限购的范围在主城区,而新房供应却在外围,限购放松起到的效果并非想象中那样大。因此,除非未来经济滑出下限,否则除少数地区局部微调外,楼市调控政策维持现状的可能性较大。值得注意的是,未来变数在个人住房按揭贷款政策上,货币政策结构性松动已经在“三农”领域实现,**不会让个人住房按揭贷款政策持续收紧的局面长期保持,“紧信贷”格局可能还会做结构性的放松,为支持首套住房购置而松动的可能性大大增加。