多地密集推地实力房企加大收储

    土地市场或再迎成交**

    专家分析，房企和区域分化将强化土地市场冷热不均走势

    3月27日，北京土地市场成功出让朝阳区来广营、丰台花乡等三宗经营性用地，成交总价为45.44亿元。此前**广州增城一共拍出5宗住宅用地，成交总价达34亿元。除此之外，杭州、武汉、成都、青岛近日均有地块成功出让。

    尽管今年前3个月，全国房价上涨速度整体放缓，土地市场也相应有所降温，但记者注意到，近日包括北上广深等在内的十余个一二线城市均有地块密集出让，更有几宗大体量的优质地块吸引了众多房企的竞争。业内人士认为，随着地方供地节奏的加快，以及实力房企持续加大收储力度，预计土地市场会迎来一波成交**。

    密集

    土地市场成交有所升温

    3月27日，北京土地市场成功出让朝阳区来广营、丰台花乡等三宗经营性用地，这三宗地块合计建筑面积为98.8万平方米，成交总价为45.44亿元。

    三宗经营性地块中，*受关注的是朝阳区来广营地块，该地块为2012年9月份被暂停出让的来广营A 2地块，此次起始价上调2.08亿元。该地块吸引了恒大、中铁建等4家房企参与竞拍，经过44轮竞价后，*终由恒大以20.5亿元竞得，溢价率为37.4%。

    资料显示，该地块将配建限价商品房29400平方米，限价15000元/平方米，剩余居住部分将全部建成套均面积不超过80平方米的自住型商品房，限价28000元/平方米。

    由于限价房的存在，“该地块成为目前北京市*贵的自住商品房项目地块。”链家地产市场研究部张旭告诉记者，地理位置优越、交通方便、周边配套成熟是此次来广营地块与之前豆各庄、东坝等自住商品房地块**的不同所在，也是造成其自住型商品房价格明显上升的*主要原因。

    “但从开发商的角度来看，该地块目前的平均楼面价已达17198元/平方米，而扣除限价商品房面积后，其自住型商品房楼面价远超2万元/平方米，加上其建筑成本等，盈利空间十分有限。”张旭认为，恒大高成本拿地的背后，可能与其加大一线城市布局有很大关系。

    事实上，就在前**，北京还成功出让2宗经营性用地。资料显示，两宗地块分别是大兴区旧宫镇地块和平谷区夏各庄镇地块，分别吸引了恒大、保利首开联合体、中铁建、K 2、三元置业、泰禾、中弘、永同昌等房企参与竞拍。

    不仅是北京，3月26日，广州增城一共拍出5宗住宅用地，成交总价34亿元，其中，碧桂园以20.64亿斩获三宗地块，并且有一宗地块的楼面价在增城区域**突破四千。另外两宗地块则分别由中铁集团和广州恒翔房地产有限公司摘得。

    值得注意的是，中铁集团以7.41亿元拿下的朱村街凤岗村一宗地块，楼面价4290元/平方米，溢价达78.13%。而从增城国土房管局去年的土地成交公示来看，住宅地和商业地绝大多数以底价成交，住宅用地楼面价约为1500元-1600元/平方米，而此次拍卖的土地价格明显上升。

    除北京、广州等一线城市外，杭州、武汉、成都、青岛近日均有地块成功出让。其中，武汉于3月27日迎来本月第二场土拍，3宗地以总价5.27亿元成交。成都国土局也以挂牌方式出让两宗地块，出让面积合计约273.27亩。此外，3月25日，杭州萧山挂牌出让两宗宅地，*终两地块分别被中铁房地产集团浙江金诚房地产有限公司、众安集团有限公司以22.85亿元及7.36亿元的价格竞得。

    加码

    多城市推出优质地块

    记者了解到，除了集中成交的上述地块外，部分一二线城市近期推出的一些优质地块也受到业界广泛关注。

    据悉，3月28日，南京市国土资源局将公开出让共计5宗地块。其中，仙林湖西侧地块二地块G 07总出让面积14.75万平方米，容积率在1.0到2.5，挂牌出让起始价为24亿元，已经吸引了超过20家房企。

    据悉，这块G 07地块自公示以来，已经有多家房企实地探访。对此，有分析认为，仙林湖板块已经运作成熟，适合打造住宅项目，而且在南京，成规模的住宅用地本来就稀缺，作为仙林湖板块的**一幅宅地，G 07地块受到多家房企争抢不难理解。因此，该地块有可能成为仙林湖板块的新地王。

    除了南京的仙林湖绝版地块，近日，广州国土局还挂牌出让曾经一度被“中止拍卖”的天河区岐山路183号油制气厂地块，该地块面积29.59万平方米，起始价高达60.65亿元，该地块将于2014年4月21日进行挂牌出让。

    根据公告，天河区岐山路油制气厂地块挂牌出让价格设定**限制地价，竞买人的**报价不超过**限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到**限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房建筑面积，竞价阶梯为450平方米拆迁安置房建筑面积，参与竞配建的竞买人报出配建建筑面积**者为竞得人。

    除此之外，公开资料显示，深圳土地市场也将于4月9日迎来史上面积**一宗地块的出让工作。该地块名为“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”，位于大鹏新区大鹏街道下沙社区，土地性质为综合性质用地，包含商业服务业用地、文体设施用地、交通场站用地、供应设施用地、绿地与广场用地。

    同时，该地块总占地约86.98万平方米，**总建筑面积51.6万平方米，地块挂牌起始价为34亿元，报价阶梯为500万元，以此计算，起始楼面地价约为6589元/平方米。业内有分析指出，这宗地块是深圳2001年土地出让招拍挂市场建立以来用地面积**的一幅地块，有可能创下深圳13年来“地王”之*。

    走势

    “冷热不均”将愈发明显

    中指院27日发布的“2014中国房地产百强企业研究成果”相关市场分析报告显示，当前的房地产企业分化明显，一些中小房企由于各种原因当前采取了以价换量的销售策略，而房地产市场“百强企业”则依然看好未来楼市，并且持续加大拿地力度。

    “与中小企业相比，房地产市场的百强企业在售项目价格稳中有升，去化情况较好”。根据中指院重点监测城市2、3月新开盘情况看，多数城市新开盘项目价格仍以上涨为主，涨幅多在5%以内，但3月以来涨幅比2月略有放缓。纯新盘入市多为平价或略高于周边项目入市，老盘新推项目较上次开盘价格上涨现象较为普遍。

    此外，该研究报告还指出，百强房企当前正在采取各种融资策略获取资金支持，通过新一轮的买地收储为未来的扩张做准备。根据中国指数研究院统计，进入2014年后百强企业在土地投资上延续了较大的力度。龙湖、华润等房企土地购置金额分别超过其同期销售额；中海、招商、金地等百强企业购置土地金额与销售额比值也分别达到92%、88%、80%的高水平，土地投资额接近同期销售额；保利、世茂房地产该项指标比值均为40%。

    整体而言，大部分企业2014年开局实现销售、拿地稳步增长。并且，从拿地分布情况分析，百强企业的布局重点已全面回归一二线城市，一些重点城市如北京、上海、沈阳、福州等土地市场竞争十分激烈，百强房企或为了拓展空白区域，或为了强化已布局城市的影响力，进一步提升未来业绩，纷纷强化拿地力度，如万科一月份在北京、沈阳，二月份在深圳、南京和郑州共新增10幅地块，中海地产二月份在青岛一次性获取13幅地块，保利、龙湖、佳兆业等**百强房企也纷纷按照战略布局有计划地聚焦一二线城市，期待新增优质地块能带来更佳的业绩**。

    记者了解到，尽管全国土地市场近日有地块密集成交，但是和楼市一二线城市之间的分化现象类似，土地市场在不同城市、不同区域也呈现出冷热不均。相对而言，一二线城市比三四线城市成交宗数更为密集，地理位置优越地段也更容易受到房企的追捧。

    亚豪机构副总经理高姗分析认为，从北京市场来看，当前房企拿地行为更具有针对性。在未来市场更加细化的竞争格局下，土地市场冷热不均的走向也将愈发明显，优势突出的热门宅地仍将持续受到追捧，而一些条件平平的地块，则有可能因为后续销售风险的加大，而被房企所弃。

    张旭同样分析认为，今年北京等城市同区域内地价与去年相比上涨明显。尤其居住类土地楼面价绝大多数都达到1万元/平方米以上。她认为，房企拿地态势是交易市场在土地市场的投射，房价上涨而需求持续释放使得年初市场主体对后市普遍较为乐观。