上海房价还要涨！而且会涨到十万！ 　　

    在前不久的一篇关于“房价还将上涨”的新闻中看到，可以在将来，上海的买房报价，将打破每平米十万元。这关于如今现已是“负债累累”的刚需买房者来说，将是一个“平地风波”：将来的房子不只没有“挤掉”泡沫的可以性，而且还将愈演愈烈。那么作为沪上出名的金融媒体，我们上海热线财经频道其实也一贯很关心其时沪上群众民生的工作，尤其在买房方面，我们也曾大力做过抢手的报道，关于以上的新闻，是不是真的会涨到10万那样可怕的数字呢？我们沪上许多80后、90后的年青兄弟是将来的买房主力军中，关于这样的消息，又有啥处置良方呢，**我们就为我们来掀开这楼市暴升反面的底细。　　

    百姓观念一：经济发展，房价上涨体现价值规律　

    “如今经济越来越兴隆，公民的日子越来越好，公民赚的钱越来越多，房价的上涨是符合社会需要，体现了价值规律的。没理由你赚了钱，不让别人赚钱。”在上海经商的赵女士对我们上海热线财经小编说，“我认为其时上海的房价仍是很合理的，看看近几年来的北京，和我们上海的整体上涨趋势，反被不少。”赵女士的观念也有有些民众附议。他们认为一个区域的日子水平是评价这个区域的经济发展的标志，公民的日子好了，楼市的上涨符合经济规律。

    百姓观念二：加大下调力度，严控其时房价　

    首要，我们上海热线财经频道小编就找到了一位单身的80后，“如今成婚，女方都需要男方在市区买房子，房价又那么贵，我都准备打光棍了。”家住松江区的张先生半开玩笑地对我们频道的修正说，“真希望有关部门能进一步加大下调力度，严峻操控其时上海的房价。如果让产商能把报价降到2005年的房价一样就好了。”和张先生一样希望房价下降的民众还有许多，他们希望房价能降一点，再降一点，能让自个和孩子可以在市区买房。

    百姓观念三：上海房产，出资趁早

    虽然民众大多数都对高房价发憷，可是作为出资产品，地产就又是另外一只情况了，我们上海热线财经频道的修正也采访到了一位此前出资房地产的市民，前“近两年，房价在**的严峻调控下，但我们上海的房价仍是有缓慢的上升趋势。”某公司上班的陈先生告诉我热线财经的修正，“我觉得在将来几年，上海的房价可以还会缓慢上涨，趁如今房价还在我的承受能力范围内，早点把房子买了，往后一定会增值。”我们在各售楼款待中心晓得到，和陈先生有一样主见的人也有不少，都考虑到房子还会增值，趁早买了。

    一样，关于这次新闻的真实性，上海热线财经频道也拜访了几位楼市教授，教授也表达了自个的观念：

    说起其时的房价，教授认为北京上海这些一线城市的房价难跌：“物价在涨，菜价在涨，人工在涨，地价不跌，凭啥房价会跌呢？这可以吗？”业界有共同的是，房地产黄金期现已结束，如今进入房地产白银期，从长远来看，房地产依然具有保值和增值的特性，还会呈螺旋式上升。就算出台房产税，也不用过火担忧，房产税同房价涨跌没有关系，难以对房价起到明显的抑制作用，其时上海的房产税率在0.4%-0.6%，比照房价的涨幅，实在是“意思意思”。

    教授标明他早年断言：“过10年来看，如今的房价可以都是凹地。”本轮房价调控至今，虽然不能一定房价触底，但可以说现已到了底部区域，2013年-2015年房地产可以会发作一波比照弱小的反弹，这波反弹往后，房价将进入底子平稳期，虽然没有大跌的可以，但也再无暴升的机缘，那时将不宜许多出资房产。上一年下半年以来都是买房**的机缘，其时仍是房价的稳守时，因此改进型的人大约卖房，然后再买房，一般不会吃亏。

    任志强：房子没到真正贵的时候 以后更买不起了

    房子还没到真正贵的时候。现在不买，涨了以后你就更买不起了，这是已经发生了几十年的现实。如果现行土地政策不发生变化，公共资源配置情况不改变的话，房价继续上涨的情况，还会延续很长时间。

    20年前就倡议政府应该出台廉租房等保障性住房制度，而且在历次房地产调控中都精准预测房价走势的任志强，无疑是对房地产政策*有资格发声的业界大佬。

    9月22日，在他的回忆录《野心优雅》新书发布会后，任志强在接受《中国经营报》记者采访时表示，“如果按原有条件去扩大试点，没有意义。应该把上海和重庆这两个城市试点之后的优缺点总结出来，这样，才有扩大(试点)的条件。”

    《中国经营报》：**发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟日前向全国人大常委会作报告时，都提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。业内人士推测，今年下半年房产税试点将扩容。你认为试点应如何推广？

    任志强：扩大试点是有可能的，但是如果按原有条件去扩大试点，就没有意义。那是扩大城市，不是扩大方法。现在方法都没有(找对)，凭什么扩大城市？如果试点搞两年都没有成果，就该废了。

    《中国经营报》：对于房地产市场的政策表述，新一届领导班子与上届政府有很大差别。现在几乎不再提调控、提打压房价，而是把保障性安居工程建设提升到新的高度，同时，进行棚户区改造，推动住房反抵押养老等。对于这一思路，你认同吗？

    任志强：有些思路我是认同的，特别是对中央提出要建立全社会保障性住房制度。我在1998年就提出这个观点了。如果从那时候推进，到现在，全国保障性住房早就超过40%了。你还会担心房价问题吗？

    现在政府充分认识到这个问题的重要性，并且想好了解决办法，那么无非就是时间问题。不过，他们现在的做法，恨不得在一两年之内就解决了，盲目搞大跃进，这是不对的。

    《中国经营报》：近期，北京房价的飙升引起老百姓的恐慌。有人甚至担心会涨到10万、15万元。你判断还会继续上涨吗？

    任志强：房子还没到真正贵的时候。现在不买，涨了以后你就更买不起了，这是已经发生了几十年的现实。如果现行土地政策不发生变化，公共资源配置情况不改变的话，房价继续上涨的情况，还会延续很长时间。

    《中国经营报》：能否具体谈谈对土地政策和公共资源配置改革的政策建议？

    任志强：从现有讨论看，政府已经提出一些土地制度改革的想法，可能会在十八届三中全会后出措施。比如说，关于农村建设用地的确权问题，还有农用耕地的扭转问题，这些都可能涉及到未来土地制度的变革。按照新文件的提法，有可能把农村的建设用地，纳入到统一的公开交易市场交易。这是在公有制不变的基础上，允许集体所有制土地参与建设和流转。这就是**步改变。

    如果再做多一点的话，下一步应该推动土地私有制改革。如果不走这条路，希望依靠政府实现公共资源配置是不可能的。

    需要说明的是，并非实行了土地私有制，房价就不涨了。由于我们还没有完成城镇化建设，这一过渡期还很长。

    《中国经营报》：这一过程中，有哪些难点？

    任志强：比如，土地的确权问题。我们了解的情况是，地方政府不愿意确权，为什么？因为，不确权，地方政府就可以随便征地，并且低成本征地。这又涉及税收等多项重大制度改革。中央政府能不能做到与其决策能力有关。此外，还有众多利益掺杂其中。在利益面前，李克强总理提出要“断腕”，我不知道政府能不能“断腕”。

    从房企现金流看房价

    上期专栏中，我们对“招保万金”四大房企的现金流状况进行了分析，本期我们继续通过之前分析得到的结果及其含义和读者朋友们进行探讨。

    **，用预收款、当期盈利和借款所得的现金大量置备存货，以递增的速度大量囤地囤房的商业模式，意味着什么？

    大家可以细细琢磨，这种扩张模式的前提是什么？如果没有一拨又一拨的购房者自愿地为房地产商绘出的图纸埋单，这种模式可持续吗？影响房企乃至整个房地产行业的，是购房者的支付意愿和支付能力。

    购房者对未来房价的预期，是影响其购买意愿的重要因素。因此，招保万金等房企，是赌在可预期的将来，房价会持续上涨；赌在可预期的将来，购房者也会认同这一预期，而不会认为房价会下跌。但是，这世间有只涨不跌的市场吗？

    再好再急需的东西，如果超越了购买者的支付能力，也只能堆积在库房里，这是常识。这是否可以部分解释四大房企的存货不断的攀升？这是不是意味着我们可以把房价和购房者的支付能力相联系来理解房价的合理性？那种认为国际通行的房价收入比不适用中国的观点，是否有悖常识？

    我们顺着这一思路来对四大房企的运营模式的可持续性进行评估。购房者买房的钱无非来自收入、储蓄和获得的借款，这三者决定着购房者的支付能力。我们就从这三个方面对当下的房价情况进行一些分析：

    从房价收入比来看，根据我们的测算，上海房价是收入的26.64倍，北京等一线城市的情况与上海大致相同。而世界银行专家Andrew Hamer认为，合理的“房价收入比为3至6倍” ，当“达到5倍时，大多数人就会无力购买” 。诸如美国等西方发达**的房价收入比一般在3~6倍之间。从这些数据的比较来看，中国一线城市的居民，相对于如此高的房价，是否具有支付能力？

    我们从储蓄的角度看，可支配收入剔除消费支出，即为人均储蓄。仍以上海为例，从2012年城镇居民人均可支配收入40188元中扣除人均消费支出26253元之后，人均储蓄为13935元，一个两口之家，年均储蓄27870元，购买一套100平方米的公寓，需要储蓄76年。

    我们再从借款的角度分析。相对于目前的高房价而言，潜在购房者的支付能力是不足的，这是不是可以解释房地产企业居高不下的存货水平？是不是可以推断，依靠预收款支撑巨额存货的商业模式是不可持续的？

    第二，高资产负债率、高财务杠杆意味着什么？

    这里我们不妨首先研究一个小的情景案例，然后高财务杠杆的隐忧就立即显现出来了。比如某项目需要2元的总投资，繁荣时支付利息之前的投资报酬率为15%，萧条时为3%，不考虑所得税。

    如果不举债，2元总投资均由股东投，那么总投资/股东投资，即财务杠杆是1倍，繁荣时项目的投资报酬率即股东的投资报酬率，为15%，萧条时股东的投资报酬率为3%，波动幅度为12%。

    如果股东只投1元举债1元，利率为10%。此时总资产/股东投资，即财务杠杆为2倍。繁荣时支付利息之前的利润为15%×2=0.30元，支付0.10元的利息之后，股东的利润为0.20元，股东的投资报酬率为20%。萧条时支付利息之前的利润为3%×2=0.06元，支付0.10元的利息之后，股东的利润为-0.04元，股东的投资报酬率为-4%。股东投资报酬率的波动幅度为24%，被放大了2倍！刚好是此时的财务杠杆！

    这一情景案例告诉我们，高负债的企业，股东的投资报酬率和股东的现金流，对经济周期更为敏感，繁荣时可能赚取得更多，萧条时则可能赔得更惨！这一情景案例，是普适的真理，不会因为你是中国房企而“法”外开恩。

    换言之，如果财务杠杆是3.4倍或5倍，这是不是意味着四大房企的股东的投资报酬率的波动幅度是不举债企业的3.4倍或5倍？这是不是意味着这些房企在繁荣时比低负债的房企赚得更多？在萧条时将比低负债的房企赔得更惨？为什么李嘉诚的长江实业[简介 **动态]和和记黄埔的财务杠杆仅为1.2倍？这是不是意味着包括保利地产[简介 **动态]在内的四大房企，在豪赌中国经济永远繁荣？

    第三，逐渐放缓的存货周转率意味着什么？

    存货水平逐年大幅攀升，存货周转周期逐年延长，存货周转速度逐年放缓，无非有这样几个方面的含义：

    其一，正如同我们在杜邦分解等文章中曾经指出的那样，如果想要赚取足够高的投资报酬率，在周转放慢的情况下，就只有提高价格、降低成本或两者兼而有之。或许当下房价持续上涨，这是原因之一？

    其二，我们不妨从市场的供给和需求的角度来进一步分析，库存持续增加，是需求的增长大于供给的增加，还是供给的增加大于需求的增加？存货水平周转放慢，是意味着销售的增长跟不上库存的增长，还是销售的增长快于库存的增长？供给增加大于需求的增加、库存的增加快于销售的增长，当前的价格持续上涨是可持续的吗？依靠预收款支持大幅增加的库存这一商业模式是可持续的吗？

    概言之，不可持续，就意味着未来某时刻一定会改变运动的轨迹。正如同拉到了**的弓，松手之际，此前积聚的势(能)，会导致弦以加速度回归原点。依赖土地财政和高杠杆的经济发展模式的不可持续性，依赖预收款和高杠杆的房地产经营模式的不可持续性，也是如此。何时回归？回归于势尽之时！回归于有支付能力的少数购房者全部进入市场，回归于百姓的储蓄耗尽之时，也可能回归于中央政府主动牺牲增长速度以求结构调整之时。