进入7月,与天气一样,北京房地产市场热度持续攀升。“日光盘”不断涌现,价格不断上涨。

    7月20日,位于北京大兴枣园地铁站的中建国际港项目开盘,开盘当天1462套房源售罄,认购金额37.9亿元,创下2012年以来全国单一楼盘单日销售的**纪录。

    一线城市房地产价量齐升,在中国银行首席经济学家曹远征看来,限价限购等行政调控政策已经“走到尽头”。

    房地产相关各方都在极力捕捉政策新动向。7月30日中央政治局会议“促进房地产市场平稳健康发展”的表述,令地产股应声而涨。

    华泰证券认为,决策层有望从行政调控转向着眼市场化的长效机制。但更多受访人士判断,中国房地产调控长效机制的建立尚在起步阶段,目前正处在思维转变的过渡期,因而房地产各项调控政策短期内不会贸然调整。

    新一届政府还面临着一个全新问题,即房地产市场正在加速分化,一二线城市楼市价格快速上涨的同时,三四线的“空城”、“鬼城”亦逐渐增多。是故,从“需求管制”到“增加供给”的理想化路径,并不容易转变。

    从具体举措来看,中央层面的新政尚处于蛰伏期、真空期,而业界和一些地方则已按捺不住,开始萌动。

    一线限价失效

    位于北京大兴区的金融街融汇项目原计划4月初开盘,但600套房有超过6000组客户认购,“关系户”远超房源数量。开发商只得在7月低调开盘,房源被一抢而空。同样情况也出现在保利、万科、珠江等开发商的项目上。

    “现在北京市场,一套房有10个人抢,没有关系根本买不到。”一位上市房地产企业销售负责人对记者介绍,这样的趋势始于2012年七八月份,到2012年下半年,只要是新盘入市都会销售一空,今年更是供不应求。

    “很多开发商都没存货了。去年上半年市场不好,急于‘跑货’,现在后悔当时卖得太便宜。”这位负责人说。

    一位接近北京市建委的市场分析人士认为,市场需求积压到一定程度就会反弹。北京目前供需矛盾严重;限购又产生了“堰塞湖效应”,有许多在限购之初不够资格的人,现在逐渐有了资格,涌入市场。

    “堰塞湖效应”传导至价格层面,终致北京房价再度出现“狂飙”态势。

    以万科北京房山项目为例,2012年5月,该项目售价1.5万元/平方米,8月份为1.8万元/平方米。2013年再次开盘,为规避政府限价,开发商采取装修拆分的方式,售价达2.3万元/平方米。

    一位不愿意透露姓名的北京某上市房地产企业负责人对《财经**周刊》记者坦言:“价格没办法完全控制,北京市住建委也是睁一只眼闭一只眼。没有消费者投诉,他们也不会去管开发商。”

    据他介绍,目前调控的主要手段已经被开发商消解。虽然政府采取各种限价政策,但开发商还是有自己的对策。比如,装修拆分,把装修款单独列出,提高价格;现房销售,建委目前对现房价格没有过多要求;取得预售许可证时将地下车库捆绑销售,等等。

    因为客户量足够多,开发商还会利用“验资”程序对客户进行筛选。通常做法是让客户提供50-70万存款证明,作为排号门槛;而在没有取得预售证之前,开发商还会让合作电商收取几万块钱“诚意金”。

    “这都是违规手段。但这些钱能收上来,说明客户真是很多。”该人士同时介绍,开发商采用这种方法之后对客户首付能力要求很高,如30%的首付款、拆分出来的装修款需要一次性付清,而在去年上半年市场低谷时候,开发商一度允许首付款分三次付清。

    开发商成功突围政策壁垒后,正游刃有余地设计新的销售策略—捂盘、提价。

    《财经**周刊》记者了解到,万科集团已要求旗下项目提高新开盘项目毛利率,规定毛利率必须达到20%以上才可以入市。同时在内部要求今年控制销售规模,尽量不推盘。知情人士透露:“集团五六月份提出今年不能卖得太多,要为明年30周年冲业绩做准备。北京今年销售目标大概在150亿,明年要到200亿。”

    “有些项目有先天劣势,客户量积蓄不足,但价格仍然在涨。开发商的策略是要保持住价格,虽然卖得不好,还是要涨价。”该人士说。

    这样的现象已经引起诸多担忧。8月12日,幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏在微博上表示:近年房地产调控一直在“限”字上做文章,先打压供给,后抑制需求,(方向)都调反了。造成供不应求推动房价上涨,限购*严厉的城市涨幅**。事实证明,调控思维已经钻进死胡同,现在到了反思的时候。

    增加供给悖论

    中国银行首席经济学家曹远征认为,一线城市限制需求的办法已经走到尽头,接下来要转向增加供给,即增加住宅供地,“只有依靠市场化调控手段,才能从根本上解决供需矛盾的问题”。

    曹远征分析,从银行观察来看,房地产**的问题不是杠杆率过高,而是目前一线城市的房价过高,居民买不起房。解决这个问题只有一个办法,就是增加住宅用地供应量。

    在他看来,目前增加供地面积的条件已经成熟。中国的就业形势正在发生变化,就业压力减轻,地方政府有条件把一部分工业、商业预留用地转为住宅开发用地以增加住宅供应。

    “比如北京目前仅有30%的供地用于住宅,能不能在供地总面积不变的情况下,把更多的土地用在住宅建设上?少盖点写字楼和工厂,住宅价格自然会相对低一些。”曹远征说。

    这一观点遭到中国房地产业协会秘书长苗乐如的反驳:“即使把北京所有的土地都盖上房子,也满足不了源源不断涌入的购房需求。”苗乐如认为,三四线城市可以通过增加供给解决供需矛盾、平抑价格;但是一线城市尤其是北京,这种办法在现实层面行不通的。从城市承载力角度来说,北京不可能全面敞开住宅供应。

    正因如此,上一届中央政府在后期逐步意识到,热点城市住宅供应不足,不是短期内能够解决的问题。苗认为,这是决策层在认识上的一大进步。

    通过调节供求关系来平抑价格波动,是理论上*为市场化的宏观调控手段,但目前中国房地产市场的现实并非这么简单。多位受访的业内专家对记者指出,当前中国房地产市场正面临两极分化:北京、上海等一二线城市已经步入“成熟型市场”,存量房销售占比渐渐超过新建房;而众多的三四线城市,仍是以新建商品房为主导的“生长型市场”。

    在苗乐如看来,这是中国房地产市场的**“行市”。近年来一些针对一二线热点城市出台的调控措施,如限购,到了三四线城市就会走样,理由便是“不符合当地实际”。

    与一线城市房价再度看涨相比,目前诸多三四线城市已出现楼市量价齐跌的局面,典型如温州、鄂尔多斯、常州、营口和丹东等等。这些城市在房地产上升周期内曾一度投资潮涌,圈地规模、开盘规模直逼一线城市。但随着供应的超量以及人口的净流出,需求终被透支,沦为被舆论诟病的“空城”、“鬼城”。

    《财经**周刊》记者了解到,中国银行从2012年开始关注三四线城市房地产市场对银行信贷的影响。研究数据显示,70个大中城市只占到全国房地产销售面积的39%,销售收入的二分之一,而其余占比均来自于三四线城市。

    在中国约2700个县市中,房地产供给过剩、有房无市现象严重,空置率居高不下。

    对银行来说,三四线城市按揭贷款虽然占比不大,但波及范围很广。银行并不担心坏账出现,*担心的则是断供现象。断供现象一旦出现,其示范效应难以预估。

    参与该研究的知情人士表示,从三四线城市房价、土地出让面积、城投债发行等几个方面来看,可以发现,目前各城市城投债发行越来越下沉,落在开发区和县这个层面,甚至乡镇也在发行城投债。“这说明地价已不再上涨,土地也卖不动了。过去用土地担保进行融资的办法行不通了,所以现在才会想别的办法。”

    该人士表示:“银行现在坏账拨备率很高,如果房价下跌,从坏账的角度我们能够承受,但我们不能预估风险偏好的变化,(购房人)意愿的变化。如果出现大面积房价下跌,断供会不会普遍出现?这个真不知道。中国**的房地产风险我们没见过。”

    开发商**感知到市场的分化。万科集团总裁郁亮在近期一次公开采访中坦言:“不少三四线城市人口只有净流出,做那么多住宅和商业,肯定会出问题”。据《财经**周刊》记者了解,万科此前已经完成一份三四线城市产业空心化的研究。7月,万科半个月内在广州、上海、重庆接连拿下三块“地王”,远离三四线、加大一二线城市投资的决心可见一斑。(详见本期P40《土地市场两极分化》)

    一线城市供不应求、房价再度看涨,却又不能仅凭“增加供应”予以调控;三四线城市虽然可以通过供求调节价格,但又面临过剩风险。在这种情况下,下一步房地产调控如何既避免“一刀切”,又不致“乱刀剁”,成了摆在决策层面前的新课题。

    中央“稳”,地方“调”

    回顾过去十年的房地产调控,苗乐如认为,虽然行政色彩浓厚、弊端明显,但还是应该给予积极评价:一是重新确立了双轨运行的基本住房制度,二是推动行业和企业的布局,三是加快多业态的发展,四是启动房产税试点、警示少数城市地产泡沫(如鄂尔多斯),五是加快住宅产业化和生态建设,六是提升行业集中度和企业经营管理水平。

    住建部政策研究中心主任秦虹表示,过去行政调控政策在抑制投资投机需求方面有显著而卓越的成效,但如今房地产市场已经发生变化,当下市场需求主体主要是刚性和改善性需求,要满足这部分需求,需要通过长远的、外围的改革来解决。

    在秦虹看来,房价高企并不仅仅是房地产市场本身的问题,而是其他相关领域及制度上不够完善的地方,反映到房地产上,并通过房地产和房价问题表现出来。这也是房地产政策制定的难点所在。

    秦还认为,新一届政府没有匆匆忙忙就短期市场出台政策,这表明是在谋划长远、考虑全局、酝酿新的房地产调控长效机制。

    2012年10月17日,上一届国务院的常务会议曾提出,要抓紧研究制定符合中国国情、系统配合、科学有效、稳定可预期的房地产政策体系。这一未竟的任务落到了本届政府身上。

    华泰证券认为,新一届政府试图逐步纠正过去非市场化的做法,转而力图通过棚户区改造、小城镇户籍放开、房产税扩容以及土地改革等建立“低端有保障,中端有市场,高端有抑制”的制度化长效机制。

    曹远征曾任职**体改办,并参与过1994年分税制改革。在他看来,房地产的核心问题是财税体制问题,即土地财政问题。如要从根本上遏制地方政府对土地财政需求,必须进行新一轮财税体制改革,重新界定中央政府和地方政府的边界。

    接受《财经**周刊》记者采访的专家普遍认为,中国房地产调控长效机制的建立尚在起步阶段,目前正处在思维转变的过渡期,因而房地产各项调控政策短期内不会贸然调整。

    可资佐证的是,8月5日,**发改委主任徐绍史在《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告中提出,要促进房地产市场平稳健康发展,又要坚持房地产调控各项政策。同时加大对保障性安居工程建设的推进力度,加快普通商品住房开工建设,支持居民家庭首套自住购房需求。

    分析机构认为,近期宏观经济面仍然是坚持稳增长、调结构。而一线城市房价上涨压力仍然较大。因此,过去“一刀切”式调控,在各城市市场分化的背景下已不合时宜,调控权可从中央下放至地方,由各地视具体情况分而治之。

    华泰证券判断:结合各地年初“国五条细则”制定的全年房价涨幅目标来看,“降房价”已多悄然调整为“控制房价涨幅”,这一变化并未被明确制止。

    据**报道,处于楼市下滑通道的温州传出消息,当地放松限购令,可购第二套房,目前并无中央部门层面对此表态。素有楼市风向标之称的温州,此番会否引起连锁反应,尚待观察。

    有专家提醒,必须注意一个观察点,即年底中央要召开城镇化工作会议,对城镇化的目标任务、指导原则、基本方向、重大举措等顶层设计,会给出明确的说法,想必会对如何重组和转移特大城市部分过度集中功能、提高中小城市对人口的吸引能力、以及大城市涌动的建新城的构想等重大问题,给出大的原则框架。这可能会对房地产市场带来长远的影响。