2012年，为进一步贯彻落实**房地产市场调控工作的有关政策，加强组织地方税收收入，根据《自治区地方税务局关于促进房价合理回归助推房地产市场平稳健康发展税收政策的公告》精神，北海市地税局把强化土地增值税清算作为提高房地产行业税收征管和挖潜增收的一个重要重力点，坚持理论研究与实际工作并进，努力探索，积极创新，确定了实施“四化管理（即“项目管理制度化、清算申报规范化、清算审核标准化、清算成效**化”的管理）”，强力推进土地增值税清算的科学化、精细化管理。2012年北海市地税局累计入库土地增值税5.32亿元，增收2.57亿，同比增长93%，其中，通过开展土地增值税清算，入库税款2.68亿元。该局的主要做法：
一、实施项目管理制度化，明确清算工作方法
项目登记管理工作是土地增值税清算工作能否顺利进行的前提。5月份，该局制定并下发了《土地增值税清算项目管理暂行办法》，通过在房地产开发项目办理完立项审批手续起按项目分别建立土地增值税清算项目管理档案，对纳税人项目的立项、**设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。《土地增值税清算项目管理暂行办法》实施之后，该局重点对2008年1月1日以后取得商品房销售（预售）许可证以及2008年1月1日后新开工的房地产开发项目进行整理，清理房地产开发项目475个，总可售面积29869104.57平方米，重点清理出符合土地增值税清算条件的项目103个。
根据区局要求，该局下发了《北海市地方税务局关于贯彻落实促进房价合理回归促推房地产市场平稳健康发展税收政策若干具体措施的通知》，通过开展全面调研，测算“四项扣除费用”，制定了《北海市分类房产单位面积四项成本费用扣除标准》，突破了“查”与“核”的瓶颈关系，完善了土地增值税核定征收的管理制度，明确了清算管理的工作流程及核定征收标准：一是所有符合清算条件的项目都要进行清算审核。纳税人有国税发〔2006〕187号文第七条规定情形之一的，按区局规定的核定征收率进行核定征收，不再查账清算。二是对纳税人不同意采取核定征收方式进行土地增值税清算且申报税负率较低的，对纳税开展约谈，要求纳税人调整纳税申报。约谈后，税负率仍低于“四项扣除费用标准的”，移交稽查局检查。三是在对纳税人的清算申报进行核查或稽查的过程中，纳税人的成本过高，申报扣除的“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施费”、“开发间接费用”等成本费用如有下列情形之一的，按《北海市分类房产单位面积四项成本费用扣除标准》核定予以扣除：即无法按清算要求提供开发成本核算资料的、提供的开发成本资料不实的；发现鉴证报告内容有问题的；虚报房地产开发成本的。
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二、实施清算申报规范化，打牢清算工作基础
纳税人按规定进行土地增值税清算申报是土地增值税清算工作开展的基础。由于房地产行业受**宏观调控，以及土地增值税清算申报计算复杂等客观原因，在此情况下全面推行土地增值税清算必然会存在较大的阻力。为提高清算申报规范化水平，消除纳税人的抵触心理，该局双管齐下：一是宣传发动到位。通过新闻媒体、税务网站、征收单位办税服务厅多渠道、多形式开展土地增值税清算宣传工作，告知纳税人清算的范围、时限、清算相关税收政策、清算流程、办理清算应报送的资料以及未按规定清算的法律责任等内容。其中，通过“北海市纳税人之家”这个平台，组织全市155名主要房地产行业代表召开“土地增值税政策宣讲会及赠书仪式”，并进行现场授课及解答，取得了良好的宣传效果。二是纳税辅导到位。该局强调在土地增值税清算过程中，税收管理人员必须加强对纳税人的业务辅导，正所谓：“磨刀不误砍柴工”。纳税辅导可以采取集中和个别等方式进行，在开展土地增值税清算工作之前，各级税务机关集中所有房地产企业的财务人员(从事纳税的工作人员)进行集中培训，就土地增值税的相关业务全面培训，特别是对《土地增值税清算管理规程》进行辅导，对那些纳税意识差，账簿不健全的纳税人要个别进行纳税辅导，一方面通过纳税辅导强化他们的纳税意识，规定纳税行为;另一方面，通过纳税辅导，帮助他们建立健全财务制度和财务账簿，按规定进行纳税申报。辅导纳税人按规定填报有关资料，提高清算申报的质量。三是纳税提醒到位。逐户通知纳税人按规定申报。根据总局清算规程第三章第十一条规定，对符合规程第十条规定税务机关确定要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90天内办理清算手续。我市2008年以来符合清算条件的房地产开发项目103个，土地增值税的清算申报率达到****。四是优质服务到位。为纳税人提供纳税服务是税法赋予税务机关和税务人员的义务，在土地增值税的清算中，为纳税人提供优质纳税服务尤其重要，一方面可以融洽征纳关系，另一方面，可以调动纳税人纳税的积极性。为纳税人提供纳税服务从细节做起，比如，及时提供各种咨询，耐心解答问题，按时提供各种纳税申报的所需资料，指导办税人员填写表格，还要拓宽申报方式，方便纳税人纳税申报。在土地增值税清算过程中，各级税务机关和税务工作要兑现服务承诺，提供人性化的服务，比如：“预约服务”、“上门服务”、“延时服务”、“温馨提醒服务”等等。真正做到服务方式“零距离”;公开办事，兑现承诺，实现服务过程“零障碍”;规范办事，明确程序，实现服务质量“零差错”;高效办事，强化责任，实现服务事项“零积压”。
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三、实施清算审核标准化，提升清算工作成效
加强清算审核是开展土地增值税清算工作能否收到税的关键。为提高清算审核的标准化水平，该局从制度规范和人员培训两方面下功夫：（一）强化制度管理。以制度规范审核工作，该局制订下发了《2012年土地增值税清算工作方案》，明确了审核工作流程、审核工作要点等具体要求：一是对所有符合清算条件的项目分案头审核和实地审核。为确保质量，我们对审核项目的*终税负原则上不得低于5%，通过案头审核税负在5%以上，根据评估税负基本符合实际的，即可按案头审核程序办好相关清算手续；如果案头审核税负低于5%的，必须进行实地审核；如果通过实地审核税负仍然低于5%的，一律将项目的清算材料档案上报市局，由市局统筹安排时间，专题研究如何处理。二是明确在审核工作中，要突出审核重点即审核销售收入和扣除项目金额；要突出审核的取证工作，对虚开扣除项目，要进行深入细致的审核，比如对建筑成本明显偏高的，必须取得纳税支付费用的银行往来凭证、收款方开具的合法票据、所购建筑材料品种、数量、交付情况等等。三是工作组严格按照市局规定程序、审核需填制的表格等开展审核，审核结束后要经过主管局班子集体讨论通过。（二）强化业务培训。税务干部只有熟悉政策才能准确执行政策。为此，该局多次组织开展土地增值税业务培训，培训干部40人次，编印了《土地增值税清算操作实务》等有关教材，让干部熟练掌握政策和审核流工作流程及工作要点。同时，为解决土地增值税清算计算过程复杂、工作量大的问题，该局逐步推行土地增值税清算审核电脑软件的使用，并开展了相关的培训工作，初步实现土地增值税清算的人机结合。（三）强化稽查震摄。对需要重点审核的34个房地产清算项目，及时移送稽查局开展专项检查，由稽查局有针对性地进行突破，通过加大工作力度，严查典型案件，检查应补税款2700万元，有力地促进了清算征管工作的开展。
四、强化督查督办和部门协作，确保清算成效**化
根据北海市的税收任务以及税源的情况，土地增值税是北海市地税局完成年度收入任务的主要税源之一，为此，该局科学地安排优先清算审核项目，对所有符合清算条件的项目要进行分类，对销售额、收入额、增值额比较大的项目优先安排审核，妥善的安排有限的人力、物力、精力，突出重点，狠抓落实。一是确保人员到位。抽调精干人员组成工作组，集中精力专门负责清算工作。二是加强督查督办。成立督查督办工作制度，由办公室按月督查通报各部门工作进度，确保在规定的时间内完成清算工作任务。三是加强其他税种的协同管理，特别是建筑营业税及企业所得税的联动管理。四是加强协作配合。一方面是加强内部协作配合，征、管、查和各主管局之间做到了及时沟通情况，增强合力。另一方面是加强外部协作配合，主动加强与建设、**、房管、银行等部门的沟通和联系，充分利用外部信息资源，提高土地增值税清算的质量和效率。
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