2012年年底的新房供应呈现出了“以50至90平方米为主流”的特点，与此同时，社科院发布的中国住房报告(2012-2013)预测称“2012-2013年住房的刚性需求将会逐渐减弱……”，*迟到2015年之后，刚需市场将被逆转。那么，从2013年1月预计开盘的项目情况看，中小户型走俏的特点是否仍会延续，刚需减弱的趋势是否已经暗流渐涌？业内人士普遍认为，今后市场仍是中小户型的天下，刚需市场并无被逆转之势。
刚需不负2012*突出贡献奖
据北京房地产业协会**发布的本市2012年房地产市场成交数据显示，2012年本市新房住宅成交量扣除保障房后为9.1万套，为*近三年的**值，同比2011年上涨64.4%。北京美联市场研究部**经理张磊认为，在楼市经历了近年“*冷”淡季后，这一“硕果”的得来显得格外富有戏剧性。张磊分析说，无论是市场成交区域结构还是成交房源组成，都遵循了**的“二八法则”，即五环外成交量占总体成交量的80%，140平方米以下成交量占总体成交量的80%，刚需无疑是2012年楼市的“救世主”，如果2012年房地产市场要颁发*突出贡献奖，那么此奖非刚需莫属。北京中原地产市场研究部总监张大伟也对社科院的预测表示不认同，他说，目前市场上普遍认为刚性需求群体就是“无房户”并迫切需要购买**套住房的人，而这一需求是在不断增加中的，抛开人口增长因素不提，仅从购房资格达标角度看，一批又一批的有资格购房者将是一批又一批的刚需人群。北京美联市场研究部**经理张磊还深入分析道，刚需的异军突起也绝非偶然，差异化的信贷政策、适度宽松的贷款环境，尤其是存贷款利率不对称下调，在降低贷款成本的同时更是突出释放了政府鼓励首套房的信号，大大增强了刚需的购房信心，再加上开发商“以价换量”的低姿态，一场刚需救市的戏码悄悄上演。而“刚需当道”的背后更有限购政策的“全力支撑”和70/90政策的“扶持”。一纸限购，将投机、投资大军挡在市场门外。而2006年就已开始施行的70/90政策更是长远地调整了市场的供应结构，不得不说“刚需当道”是必然结果。
而随着人口结构的变化和产品供应的转型，刚需市场**的荣耀是否终将被逆转、被写进历史呢？北京美联市场研究部**经理张磊说，在现阶段的政策背景下，投资需求基本离市，改善性需求还并不具备逆转刚需市场的实力，而刚刚吹响的城镇化号角却为刚需市场的未来发展注入了新活力。据**统计局数据显示，2011年末中国城镇人口占总人口比重达到51.27%，城镇人口数量首超农村。有人认为，这个城镇化率是按城镇常住人口统计的，其中还包括了1.6亿的农民工，若按户籍来算，人口城镇化率只有35%左右，远低于世界52%的平均水平，未来潜力巨大：城市化率每提升1个百分点，意味着新增2000万城镇人口，其中15%为25岁的适婚年龄人口，刚需的主力人群。
中小户型2013仍将供需两旺
另一方面，受到刚需人群追捧的中小户型市场前景如何呢？亚豪机构副总经理高姗对此表示，自2011年调控以来，受到限购政策的影响，仍然能够活跃在住宅市场的需求多为**置业或已有一套住房的升级型客群，这部分客群由于自身承受能力限制，多会选择较低总价的中小户型。而2013年基于限购政策仍将延续的影响，因此今年中小户型产品仍将是市场主推户型。
北京中原地产市场研究部总监张大伟从另一角度分析认为，在调控政策下，开发商都谋求从产品入手增加收益，比如，以往90平方米户型很少有两居，但如今很多项已经将其做成了三居格局，新项目中也很少有两居能超过90平方米的产品，60平方米左右的两居日渐普遍。从这一统计结果看，50至90平方米的住宅产品比例将越来越高。尤其在北京，开发商因已不能从土地溢价中获取更多从而纷纷开始钻研产品类型，促成了低总价户型成为市场供应主流。张大伟还指出，开发商在产品细节上做得更精细了，节约了以往过多的“公共空间”，户型紧凑使得房屋利用率增加，提升了产品品质。此外，无论如何房产税都将推广开来，房产税的影响必然对改善型和多套住房者入市有所抑制，同时，开发商也会考虑到房产税等因素降低推出大户型比例。总之，张大伟认为，从市场情况看，中小户型并未过剩，需求依然紧缺，供需两方都不会出现减弱趋势。
在未来，随着新城建设的不断深入，政策布局条理性渐显，各区域的发展重点及特点将会被政策勾勒得更加清晰，而房地产作为重要支柱产业也会在其中起到重要作用，即辅助行政区域功能特点的建立和形成，北京美联市场研究部**经理张磊说，这一现象也可从新推房源中看到端倪，即五环外新城作为重要的居住区域，其新盘多为主打50至90平方米的刚需盘，由此也可看到，刚需市场并不会“被逆转”，只会以政策为纲，因地制宜地继续发展蓬勃。
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