在**领导人的特别关注下，中国楼市忐忑不安地走到了2012年的终点，格局似乎有些令人意外。接近2012年年底，“地王”重现江湖，“哄抢”再成热点。上月18日，**统计局报告，去年11月70个大中城市超7成城市新房价格环比上涨；12月18日 ，21世纪网，“楼市调控一年只喊不调 十大城市每平方反涨120元”；12月13日，中国社科院发布2013年《住房绿皮书》，预测楼市面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险。

    和讯网去年11月26日发文，“中国三四线城市楼市或崩盘”，广西桂林、北海榜上有名。综合各方信息，关于中国楼市，可以得出这样的结论印象：“一线城市坚挺上翘，二线城市弱市平衡，三四线城市悬崖心惊”。北海楼市是如何走过2012年的呢？为何说北海楼市身处悬崖？请先来看看几组数据：（图1）

图1

图2

    数据解读:一、表中12月数据为预测数，可能与实际数有出入，但因误差占全年数据的比例较小，不影响分析的结果。

    二、从月度预售与入市的数据可以看出，**个季度供需基本平衡，但从第二季开始入市量大于销售量，从第三季开始入市量有快速增长的趋势。这是因为，北海的商品房项目及土地储备量巨大的缘故。

    三、全年入市量超过预售量60余万平方米，不但没有对去库存有所贡献，反而新增了较大库存量，结止上月19日，北海积压商品住宅440万平方米，4.8万套。

    四、真实的积压量应该更大，因为不少早就具备预售条件的楼盘没有办理预售证，因而没有进入到统计的数据中。

    比如：银滩一号北侧的和居一号（60万平方米），香格里拉东侧的海逸豪园（10万平方米），南珠宫背后的正虹澜亭天际（3万平方米），四川北路的天赐碧园第7、8、12三幢（5万平方米），甲天下西侧的中环大厦（3.5万平方米），北京路西侧的和居会（4万平方米），广东南路的逢时黄金海岸（4万平方米），等等。

    五、北海商品住宅积压量已高达440万平，但仍在增长，何时冲顶未见端倪，因此，原来预计四五年可以消化库存的期望成为泡影，高库存将北海楼市推上了悬崖。分析了北海楼市的宏观数据，再来看看微观数据。我们选取北海市东南西北中，含盖高中低价格的十五个典型楼盘的销售状态来分析：

    （图2）表中15个楼盘总积压房7200套，平均销售比例28%，50%以上的楼盘余房处于在建抵押中。这基本可以代表2010年以来全部开盘楼盘的总体状态。五成以上的抵押率表明北海楼市的整体资金状态偏紧。而这些抵押贷款的房子继续抵押一年或二年能以现价完成销售吗？答案是不容乐观。这便是北海楼市处于悬崖的第二个原因。

    上述楼盘中**的亮点，那就是恒大御景半岛，该楼盘从2011年10月逆市开盘，12个月累计销售1100套房，平均月销售约百套，销售率达九成，成为北海楼市无可争辩的**。完全印证了笔者去年9月2日在恒大开盘前所发帖：“恒大，北海高价楼盘的终结者”中所作的预判。

    事实上，自恒大开盘后，北海所有单价每平方米在6000元以上的房子就像被电击一样处于休克状态，没有任何苏醒的预兆。除了在销售业绩方面，恒大给身处悬崖的北海楼市贡献了一个亮点外，在环境方面恒大也给北海楼市奉献了一个闪光点，在现有北海楼盘中，恒大是**可媲美香格里拉五星级环境的楼盘。当然，恒大也并非完满无缺，他的傲慢，他固执地采用极易生锈的铁质栏杆，忽视外部环境的打造等等，表明恒大在北海的表现有所放松。上述典型楼盘中有一个深陷困境和挫折的楼盘——三千海。

    其巨大的积压量和在建抵押的事实，以及现场接待人员不友好的脸色，和禁止进入海滩的霸道自私。这一切均表明三千海遇到挫折了。三千海遭遇挫折的原因其实在去年6月18日笔者所发帖“阿力评说三千海”中已经有所论述，在此只简单地归纳一下。

    **，三千海开发理念落后，没有先打造环境尤其是海滩环境，并且错误地认为，把海滩变成私家性质有助其高端品质。殊不知，所有商业项目都是以积聚人气为**要务，没有人气便没有价值。高尔夫只是极少数人参与的项目，只有把海滩打造成景点式的公共海滩，才能带动楼盘品质的提升。

    第二，过分贪婪。任何成功的大型楼盘都是让利给先期客户，让*早买房的人**享受到增值的快乐进而成为活广告，而且经得起时间检验。三千海的地价极其便宜，原本是完全可以做到此点的，但1.3万元的定价让三千海的首批客户现在是退房无门。

    第三，高估了自身的资金实力。曾几何时，“不差钱”是三千海给人们的印象，但真实的情况远非如此。三千海的困境反衬出北海楼市的一个共性，即相当多的开发商并不是有经验的职业开发商，缺乏对行业规律的认识和操作经验。而这便是北海楼市身处悬崖的第三个原因。

    表中楼盘还有一个2梯10户31层的楼盘。请问这样的房子能住人吗？如果一个电梯故障，300户人家要等多久的电梯才能上下楼呢？这就是北海楼市的第四大困境原因——低质和低性价比。还有一个大环境因素加重了北海楼市的困境程度，这就是北海长期忽视旅游环境与旅游景点的建设，对外吸引力增长乏力，航空旅客流量停滞不前，今年预计与去年69万旅客吞吐量相当。而北海楼市的客户群在外不在内。

    因此，城市大环境不给力助推了楼市悬崖的高度。综上所述，高库存，资金压力，非专业，低性价比，城市不给力五个因素共同把北海楼市推上了悬崖。真可谓，高处不胜寒，夜夜盼救星。不过北海与鬼城鄂尔多斯不同，对拥有优质空气和海水的北海而言，商业黄金定律随时都可发挥作用：没有卖不出的商品，只有卖不出的价格。

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