今年以来，受国内经济形势整体趋缓、房地产宏观调控措施未出现松动迹象等因素影响，房地产开发企业拿地减少，开工放缓，购房者观望气氛浓厚，商品房库存进一步加大。在此背景下，1—4月广西房地产开发投资同比低速增长，商品房销售面积增速同比继续下降。

    一、1—4月广西房地产开发市场发展现状

    （一）房地产开发投资低速增长。1—4月，广西完成房地产开发投资404.18亿元，比上年同期增长6.4%，增幅同比提高12.8个百分点，比一季度回落3.4个百分点。投资总量与2012年同期基本持平，仍处在恢复性增长过程中，但增幅逐月趋缓。

    （二）商品房销售面积同比继续下降，但降幅比一季度收窄。1—4月，广西商品房销售面积为647.94万平方米,同比下降7.6%，同比回落15.0个百分点，但比一季度提高3.1个百分点，降幅有所收窄。其中，住宅销售面积为601.84万平方米，同比下降8.5%，降幅比一季度收窄2.4个百分点；写字楼销售面积6.16万平方米，增长2.0倍，比一季度提高120.1个百分点；商业营业用房销售面积29.06万平方米，下降5.2%，降幅比一季度收窄11.1个百分点。

    二、当前广西房地产开发市场需要关注的问题

    （一）广西房地产投资呈下滑态势，各地开发投资增长明显不平衡。1—4月，广西房地产开发投资虽然保持了正增长，但是增速逐月回落。14个市中，房地产开发投资同比增速表现为“7增7降”。增速**的是百色市，同比增长1.06倍，增速**的是来宾市，同比下降了38.6%。其中，投资总量规模较大的南宁、北海、桂林和柳州市，4个市房地产开发投资总量合计占广西房地产开发投资比重的63.7%，增速表现为“2增2降”：除了南宁市同比增长31.5%，同时房地产开发投资总量达到2012年以来的同期**外，桂林市（增长12.2%），北海市（下降18.0%）和柳州市（下降16.5%）投资总量都没有恢复到2012年同期总量。

    （二）商品房销售面积负增长，销售市场仍然低迷

    1—4月，广西商品房销售面积增速环比虽有所提高，但商品房销售仍然比较低迷。从14市来看，商品房销售面积表现为“7增7降”。其中，梧州市（-50.2%）、钦州市（-41.7%）、桂林市（-25.7%）、贵港市（-22.8%）的商品房销售面积降幅达到20%以上，4个市合计影响广西商品房销售面积增速下降了12.0个百分点。百色市（-9.1%）、防城港市（-9%）和河池市（-5.5%）的销售面积也仅与去年基本持平。

    三、当前广西房地产开发投资平稳增长的有利因素

    （一）商品住宅、写字楼和商业营业用房投资平稳增长

    1—4月，商品住宅投资297.53亿元，增长6.8%，总量占房地产开发投资的比重为73.6%，同比提高0.3个百分点，拉动房地产开发投资增长5.0个百分点。写字楼投资17.23亿元，增长94.2%，拉动房地产开发投资增长2.2个百分点；商业营业用房投资47.34亿元，增长18.7%，拉动房地产开发投资增长2.0个百分点；其他投资42.09亿元，下降20%，影响房地产开发投资下降2.8个百分点。

    （二）房地产开发资金能为投资提供稳定支撑力量。1—4月，广西房地产开发资金到位总量为728.23亿元，同比增长1.6%，资金总量是2011年以来同期数中**规模，比房地产开发投资总量多324.04亿元。从资金构成看，国内贷款12.17亿元，增长6.7%，占全部资金来源的16.7%；自筹资金265.61亿元，下降4.9%，占全部资金来源的36.5%；其他资金来源340.71亿元，增长5.3%，占全部资金来源的46.8%。

    四、影响房地产开发投资与销售面积增长的不利因素

    （一）影响房地产开发投资增长缓慢的主要因素

    1、超过四成项目投资量减少。1-4月，广西当月无投资完成额项目共192个（包括竣工项目183个，暂时无投资的项目9个），占全部在库项目数的8.7%，比上年同期增加0.1个百分点；投资已完成计划90%以上的有933个，占全部在库项目数41.9%，比上年同期增加0.3个百分点，即接近一成的项目无投资，超过四成项目将近收尾阶段投资量减少，这将会影响投资总量的快速增长。

    2、在库项目减少。1-4月，广西在库房地产项目为2226个，比上年同期减少251个。

    （二）影响销售面积增长的主要因素

    1、在售大型房地产楼盘减少。1—4月，销售面积超过1万平方米的在售大型房地产楼盘为184个，同比减少6.1%，相应减少销售面积41.16万平方米，拉动同期广西商品房销售面积下降5.8个百分点。如商品房销售面积增长*慢的梧州市，2013年1—4月销售面积超过1万平方米的在售房地产楼盘为12个，完成销售面积49.15万平方米，今年有10个，仅完成销售面积20.98万平方米，销售面积完成额下降了57.3%，拉动梧州市商品房销售面积下降42.2个百分点。

    2、上年同期较高基数影响。2013年1—4月商品房销售面积达到701.15万平方米，同比增长7.4%，增幅比当年1-3月提高了5.9个百分点，总量排在2011年以来同期数的第二位，形成了较高的基数。在此基础上，2014年商品房销售面积增速较难实现较高增幅。(北海2014年1-4月房地产开发投资及商品房销售运行状况)

    3、房地产商经营销售重心转变。随着房地产市场调控持续，部分房地产商经营重心逐渐倾向于商场市场、保障性住房等项目的建设和营销，如部分非住宅商品用房只租不售等，直接导致不可销售面积大幅增长，在一定程度上也影响了商品房销售面积数据的增长。1—4月，商品房竣工面积中不进入销售的不可销售面积达30.69万平方米，同比增长3.1倍。

    （三）各项影响投资及销售的先行指标的低位增长或下降

    1、房屋施工面积低位增长。1—4月，广西房屋施工面积13282.65万平方米，同比增长1.3%，增速同比回落5.3个百分点，比1-3月回落0.6个百分点。其中，住宅施工面积10159.43万平方米，同比下降0.3%，分别比上年同期和今年一季度回落4.4个和0.8个百分点，总量占房屋施工面积的比重为76.5%，比上年同期降低1.2个百分点。

    2、房屋新开工面积大幅下降。1—4月，广西房屋新开工面积1052.81万平方米，同比下降22.4%，降幅比上年同期扩大22.9个百分点。其中，住宅新开工面积797.24万平方米，同比下降26.0%，总量占房屋新开工面积的比重为75.7%，同比下降3.7个百分点。

    3、待售面积快速增长。1—4月，广西待售面积1421.10万平方米，同比增长30.2%，但是增速比上年同期回落48.5个百分点。待售面积增长带来的广西商品房库存积压将给房地产企业带来较大资金周转和市场消化存量的压力。

    4、土地交易面积持续下降。1—4月，广西房地产开发企业本年购置土地面积102.56万平方米，同比下降16.4%，降幅分别比上年同期和今年1季度缩小16个和6.7个百分点。企业待开发土地面积462.36万平方米，同比下降38.2%，降幅分别比上年同期和今年一季度扩大30.6个和17.4个百分点。

    五、对策与建议

    （一）根据各市实际实行“分类指导，区别对待”的房地产调控政策。要积极引导和调控广西房地产市场走势，继续做好稳定房价的工作。在继续认真贯彻落实好中央和自治区的各项房地产市场调控政策和措施的前提下，加大对房地产市场出现的新情况，新变化的关注，例如要及时跟踪南宁市为促进北部湾四市一体化而放开购房户籍限制所带来的各种影响等，针对房地产开发投资规模和增长的不平衡状况，对重点城市、增长缓慢乃至负增长的二、三线城市要分别实行分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。

    （二）积极拓展房地产企业融资渠道。拓展房地产开发企业自筹资金的合理融资渠道，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具，合理配置信贷资源，提升放款效率，构建多元化融资体系，吸引社会资金进入住房开发和保障领域。

    （三）加大土地整治力度，合理增加土地供应，满足房地产开发项目用地需求。适当合理增加土地供应，满足符合条件的房地产项目的土地需求，尽快实现项目开工建设，形成房地产投资增长点。

    （四）适当加快行政审批流程。在保证对房地产开发企业必要的行政监管力度的前提下，适当加快各项房地产建设项目的行政审批流程，加快如房地产企业资质证书、商品房预售证等审批步伐，缩短商品房开工建设及进入市场销售的等待时间。